【文章內(nèi)容簡介】 元以上。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ◆ 第五段：海綿里的利潤：如何進(jìn)行可提升價(jià)值研判？ 潛在價(jià)值兌現(xiàn)最大化方為成功 美食家評判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來了”，才叫真功夫。這句話的潛臺詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性并不簡單在于價(jià)格和利潤。如果聽說那個(gè)發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方 3萬元的天價(jià)，也不必急于對其欽佩得五體投地。若項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值是每平方 萬元，那么該發(fā)展商就并非一個(gè)高手了。 相 反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出 3500 元每平方的房子，而你卻能做到 4500 元每平方而且賣得不錯(cuò)，才稱得上最真正成功。 那么，如何最大提升項(xiàng)目的價(jià)值？如何進(jìn)行可提升價(jià)值的研判？ 利潤就像是海綿生的水，只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，必須 “從頭壓擠每一個(gè)環(huán)節(jié)”。如下： 類比土地價(jià)值 如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價(jià)值在 3500 元左右。 規(guī)劃能力對土地價(jià)值的提升 現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處： A、凈化功能，將項(xiàng)目規(guī)劃為純住 宅。 B、人車分流。 C、首層架空，增強(qiáng)視覺通透感。 D、通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。 E、以環(huán)芤的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 綜合以上較為超前的規(guī)劃要點(diǎn)可提升物業(yè)價(jià)值 5001000 元。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 單體設(shè)計(jì) 金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計(jì)最大限度地滿足了實(shí)用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。復(fù)式大戶型設(shè)計(jì)則領(lǐng)先市場，注重主人空間的獨(dú)立和舒展，尊重隱私權(quán)。其價(jià)值提升空間可在 5001000 元。 建筑形式 項(xiàng)目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，是物業(yè)市價(jià)值判斷的 重要標(biāo)準(zhǔn)之一， 1997 年深圳的熱點(diǎn)住宅中百仕達(dá)花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價(jià)值。 金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計(jì)迎合了消費(fèi)者對人性化住宅的心理需求，在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出，將提升 500 元以上的相對單位價(jià)值。 市場細(xì)分及客戶定位 從項(xiàng)目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個(gè)能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶群。究竟原因，有以下幾點(diǎn)原因： A、由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的 “ 軟肋 ” 。 B、兩頭都靠不上，地價(jià)較低房屋成本低，售價(jià)低。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。只要收入水平達(dá)到一定程度，即有能力購置入住。這些價(jià)位覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入 58萬元，即有能力購房）來界定。 C、由南山區(qū)的人文地理?xiàng)l件決定：整個(gè)南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大 部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價(jià)位（ 50008000 元 /平方米）的住宅。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民成分復(fù)雜化。同時(shí)，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌@就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價(jià)低，限制 了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個(gè)基礎(chǔ)： 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 A、中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（ 50m290m2）。 B、購房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注 “ 人以群分 ” 而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如 “ 萬科城市花園 “ ，被多數(shù)人認(rèn)為是 ” 成功人士 “ 的選擇）。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 項(xiàng)目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計(jì) 現(xiàn)場物業(yè) 形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計(jì)上。 在本項(xiàng)目的操作中，引入項(xiàng)目 VI（項(xiàng)目標(biāo)識、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價(jià)值 500 元以上。 項(xiàng)目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，金麒麟項(xiàng)目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提升 500 元以上。 物業(yè)管理 引入先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立名牌效應(yīng)的有效途徑。物業(yè)管理的 3： 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1： 11。而 好的物業(yè)管理傳播面是 1： 3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項(xiàng)目的價(jià)值提升空間在 1000 元以上。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項(xiàng)目價(jià)值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出 20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺 160 元，如果在幾個(gè)主要項(xiàng)目上做足功夫，則可使每平方的價(jià)值上升至 5000元以上。 ◆ 第六段：如何進(jìn)行項(xiàng)目投資估算？ 序號 項(xiàng) 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注 1 土地征用及拆遷費(fèi) 1100 2 前期工程費(fèi) 330 52 3 建安 工程費(fèi) 2204 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 4 前期費(fèi)用 350 55 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 330 含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預(yù)見費(fèi) 77 按總成本 2%計(jì) 7 期間費(fèi)用 340 管理費(fèi) 80 財(cái)務(wù)費(fèi)用 60 按 2020 萬元貸款 ,2年期限計(jì) 銷售費(fèi)用 200 8 土地增值稅 按總收入的 1%計(jì)提 9 合計(jì) ◆ 第七段：如何進(jìn)行財(cái)務(wù)評定？ 利潤預(yù)測 銷售平均價(jià)格： 4660 元 /平方米 （入市價(jià)格： 4300 元 /平方米） （全部銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)格： 6000 元 /平方米） 單位成本： 元 /平方米 可售面積： 63577 平方米 銷售收入： 元 稅前利潤： 元 稅前利潤率： 247。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析？ 盈虧平衡點(diǎn)分析 盈虧平衡分析預(yù)測表 序號 總投資（萬元） 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 管理費(fèi) 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 3 配套費(fèi) 330 網(wǎng)球場 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計(jì) 5 單位固定成本（元 /平方米） 6 總變動成本 7 單位變動成本（元 /平方米） 其中： A、盈虧平衡點(diǎn)（保本銷售量） =固定成本 247。 （銷售單價(jià) 單位變動成本） =79320900247。 （ ） = 平米 B、保本銷售額 =銷售單價(jià) A= 萬元 成本變動對利潤的影響 計(jì)劃平均成本為 元。在銷售景觀與銷售量不變的情況下，單位成本每增加 100 元，即比計(jì)劃成本提高 %，則利潤將減 少 萬元，比計(jì)劃利潤降低 %。即單位成本每增加 1%，將導(dǎo)致利潤減少 5.71%。 銷售價(jià)格變動對利潤的影響 計(jì)劃平均售價(jià)為 4600 元，若平均售價(jià)降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤將減少 635.77萬元，比計(jì)劃利潤降低 %。即平均售價(jià)每降低成本 1%，將導(dǎo)致利潤減少 %。 當(dāng)期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計(jì)市場總需求、區(qū)域市場需求及實(shí)際銷售額的占有率。 一、估計(jì)市場總需求 市場總需求的定義為：產(chǎn)品的市場總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時(shí)期、特 定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。 即使不支出任何費(fèi)用來刺激需求也會有的基本銷售額，我們稱為最低市場需求。當(dāng)營銷支出高到某一水平定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 時(shí)，已無法刺激需求水平再上一層，這就是市場需求的上限，稱為市場潛量。 市場潛量與最低市場需求的差距，代表需求的營銷敏感性。 二、估計(jì)區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個(gè)地區(qū)的市場潛量。 （一）市場累加法 市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計(jì)他們可能的購買數(shù)量。 （二）市場因 素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。 三、估計(jì)實(shí)際銷售額與市場占有率 第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本 商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快 房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加 商品房的銷售量不斷提高 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著 對廣州房地產(chǎn)市場的展望 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)分析 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 、建設(shè)開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套，市政基 礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評述 3. 3 場地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 （以下均為人民幣計(jì)算） 資金籌措 財(cái)務(wù)費(fèi)用 住宅銷售單價(jià)的測定 商鋪銷 售單價(jià)的測定 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 單位銷售單價(jià)的測定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 投資回報(bào)率 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概率分析 說明及建議 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項(xiàng)目綜合收益表 附表二 項(xiàng)目動態(tài)綜合表 附表三 項(xiàng)目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計(jì)算表 附表五 項(xiàng)目敏感性分析表