【正文】 選擇適當(dāng)?shù)淖≌?，這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜。 C、小戶型面對(duì)的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 物業(yè)管理 引入先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立名牌效應(yīng)的有效途徑。如萬科物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升空間在 1000 元以上。 （銷售單價(jià) 單位變動(dòng)成本） =79320900247。 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 計(jì)劃平均售價(jià)為 4600 元，若平均售價(jià)降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤(rùn)將減少 635.77萬元，比計(jì)劃利潤(rùn)降低 %。 即使不支出任何費(fèi)用來刺激需求也會(huì)有的基本銷售額，我們稱為最低市場(chǎng)需求。 （一）市場(chǎng)累加法 市場(chǎng)累加法必須找出每一市場(chǎng)內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計(jì)他們可能的購買數(shù)量。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。至 1994 年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 樓盤調(diào)查范圍 本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi) 8 個(gè)高層及 3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。 至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá) 24 萬平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范， 受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾 5 億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。 （ 3）建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。建議商業(yè)用房在 3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜?？紤]到銷售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能 力，設(shè)計(jì)住宅單元以 40— 50 平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。 ，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。其中文昌北可通運(yùn)輸車 輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。 地形、地質(zhì)（略） 附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） 綜合評(píng)述（略） — （略） 項(xiàng)目盈虧平衡分析（略） 項(xiàng)目敏感性分析（略） 概率分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅 15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤(rùn)是 0，即只要保本就算成功。 中旅商業(yè)城總建筑面積 12 萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的 “ 三位一體 ” 的組合。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 。 。 。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 除了有利的地利位置之外，新中國(guó)大廈、天河城廣場(chǎng)等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時(shí)間商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤出現(xiàn)。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。廣州市地鐵一號(hào)線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在很大的經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。 總體市場(chǎng)的淡市，并不排除局部市場(chǎng)的活躍。 整體偏淡而個(gè)盤熱賣的市場(chǎng)背景 中旅商業(yè)城入市時(shí)，廣州商鋪行情并不樂觀。所謂通，就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看 看，無意間已逛便了商場(chǎng)的每一個(gè)區(qū)域。從商鋪面積上看，最小面積為 平方米，最大面積達(dá) 平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商 場(chǎng)的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營(yíng)手法。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn) 得淋漓盡致。并通過投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場(chǎng)承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。中國(guó)幾大城市商場(chǎng)供給過剩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 ，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng) 目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷售價(jià)格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379 萬港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定 風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。 序號(hào) 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià) HKD/M2 最低價(jià) HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià) HKD/M2 一次性付款折后均價(jià) 1 荔灣廣場(chǎng) 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯 3臺(tái) /座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共 500 多個(gè)車位，租金待定 住宅： 8089 挖椿井 12 萬 % 11894 9247 11000 8800 商場(chǎng)： 22170 12 萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂 地下一層停車場(chǎng) 100 個(gè)車位租售待定 住宅： 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場(chǎng)： 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 住：每座名廠電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1， 2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定 住宅： 70100 地面 5層 39000 82% 12020 9543 9500 8550 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯 2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到 3層停車場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定 住宅： 70100 地面 3 層 22020 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 住：名廠電梯 8部，進(jìn)口 潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng)：共四上一大客包租 商場(chǎng)：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級(jí)電梯 2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2 層為停車場(chǎng)只 3000 平方米，約 300 個(gè)單位，租金待定 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐， IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫 1 層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng)： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車庫 1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 88110復(fù)式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí) 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮 1/3 外銷， 2/3 內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。 ，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 境不佳。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米 21000—25000 港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。 （ 2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。 樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的 8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的 %。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共 4 個(gè)，總建筑面積達(dá) 461922 平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管 局開發(fā)的 9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。 三、估計(jì)實(shí)際銷售額與市場(chǎng)占有率 第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本 商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快 房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加 商品房的銷售