【正文】 位于新 興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進駐，從而帶旺了人氣，帶動了其他商鋪的出售。中旅商業(yè)城有獨特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個商場的開放性大定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 大增強，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進入商場也十分方便。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。地下 2 層到地面 7層為、飲食、娛樂中心， 10層到 17 層為 萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓， 18到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高 80 米。 、指標綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場成功營銷架構 案例經(jīng)要 不鼓勵商業(yè)物業(yè)，這是前提。在實際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結果仍能達到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強的抗風險能力。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。 ，把握好銷售的時機和制定好相應的銷售策略是十分重要的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確 定合適的市場目標及開發(fā)營銷方式。 物業(yè)出租情況（略） 對荔灣區(qū)房地產開發(fā)的總體評價分析 （ 1）供應方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。 在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。房管局負責開發(fā)一棟 9 層住宅，總建筑面積達 9000 平方米。當營銷支出高到某一水平定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 時，已無法刺激需求水平再上一層，這就是市場需求的上限，稱為市場潛量。 （ ） = 平米 B、保本銷售額 =銷售單價 A= 萬元 成本變動對利潤的影響 計劃平均成本為 元。物業(yè)管理的 3： 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1： 11。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制 了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導致居民成分復雜。因此，這種低價位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 單體設計 金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設計最大限度地滿足了實用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運用。要想深入挖掘房地產項目的潛在價值，必須 “從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 ◆ 第五段：海綿里的利潤：如何進行可提升價值研判？ 潛在價值兌現(xiàn)最大化方為成功 美食家評判廚師的水準，常以“家常菜”為依據(jù)。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（ T）因素，把握機會（ O）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。 外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。金麒麟花園的土地價值各要素如下： 土地性質綜述： 項目面積：約 23689 平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實際上滿足 “ 七通 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整。 C、 價格：起價 5000 元 /平方米（第 5層價），每上升一層加 80 元 /平方米。 (5) 區(qū)域五：內環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤 灣。 (3) 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。反映在市場價格上，多層住宅價格有較大幅度的增長，而高層住宅價格增長幅度較小，部分區(qū)域甚至有回落。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。 主要經(jīng)濟指標 A、 用地面積： 23689 平米 B、 占地面積： 4605 平米 C、 覆蓋率： % D、 地上總建筑面積： 58960 平米 地下總建筑面積： 4617 平米 其中：住宅： 58160 平米 紫蝶苑： 16695 平米 金麟閣： 21605 平米 玉蟾樓： 19860 平米 配套商業(yè)： 800 平米 防空地下室： 1200 平米 架空層： 3470 平米 E、 容積率： F、 綠化率： 33% G、 建筑密度： H、 總戶數(shù)： 565 戶 I、 車位數(shù)： 221 個 其中：地上車位： 41個 架空層及地下車位： 180 個 J、 自行車位： 1120 輛 K、 車位占總戶數(shù)比例： % 項目規(guī)劃 從以下四個方面分析： 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 A、 小區(qū)整體風格 金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。 ★ 人員積累：公平、公開的激勵機制、逐步提高的福利待遇、均 等的機會等。 項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎。因此，從事該項工作所要求的房地產經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。 房地產開發(fā)是一項涉及面廣、比較復雜的經(jīng)濟活動，從實務上來講具有很強的操作程序。 一項成功的地產發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產。 概念策劃模式 賣點群策劃模式 等值策劃模式 房地產全程策劃的內涵 （ 1）土地價值研判 （ 2）概念設計 （ 3）視覺設計 （ 4）營銷策劃 （ 5）市場推廣、媒體組合 （ 6）工程質量、成本、工期控制 （ 7）物業(yè)管理、售后服務 （ 8）品牌培植與運用 房地產項目的選擇與論證 ──房地產項目發(fā)展策劃的內容與方法 一、對房地產項目選擇與論證認識 的誤區(qū) 誤區(qū)一：房地產開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化 誤區(qū)二：房地產后期營銷、廣告萬能化 誤區(qū)三：房地產項目選擇與論證的形式化 以上認識的誤區(qū)，導致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或將該項工作簡單行事，令項目草率上馬，以致項目市場目標不表，定位不明，設計脫離市場或盲目跟風，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。 (1) 一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應； (2) 同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產生不同效果、不同效益，令房地產的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。 項目論證的階段性 (1) 項目投資開發(fā)的機會性論證 指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標、開發(fā)成果指標和項目 的特點，就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術、經(jīng)濟問題進行研究論證。 (5) 項目開發(fā)分期 與樓價的初步設定，項目投資與效益測定 (6) 項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。 ★ 形成中間信息產品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點 ；②對行業(yè)聚焦點的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析。房地產經(jīng)營者要既能鉆進去，又可跳出來。 整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成。 1998 年受宏觀經(jīng)濟和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺。主要為華僑城和沙河一帶。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內環(huán)路以北區(qū)域。 南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設的加快，以及發(fā)展商的 努力，這種不平衡性將日益縮小。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象，如視點在 8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。 （二）項目地塊的優(yōu)劣勢分析 地理條件分析 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能” +交通 景觀 +拆遷費 購物 娛樂 +銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握 “ 前海 ” 、 “ 玉泉 ” 的詳細情況， 直接對手 在設計風格、入市機會等避開對手； 前海花園 概念、環(huán)藝設計弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園 噪音影響。 綜合以上各項，比照地塊周邊的地產開發(fā)水平。若項目本身的潛在價值是每平方 萬元，那么該發(fā)展商就并非一個高手了。 D、通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。 市場細分及客戶定位 從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業(yè)層次單一的客戶群。因此，中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。 在本項目的操作中，引入項目 VI（項目標識、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價值 500 元以上。 ◆ 第六段：如何進行項目投資估算？ 序號 項 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注 1 土地征用及拆遷費 1100 2 前期工程費 330 52 3 建安 工程費 2204 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 4 前期費用 350 55 5 公共配套設施費 330 含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預見費 77 按總成本 2%計 7 期間費用 340 管理費 80 財務費用 60 按 2020 萬元貸款 ,2年期限計 銷售費用 200 8 土地增值稅 按總收入的 1%計提 9 合計 ◆ 第七段：如何進行財務評定？ 利潤預測 銷售平均價格： 4660 元 /平方米 （入市價格： 4300 元 /平方米） （全部銷售實現(xiàn)價格： 6000 元 /平方米） 單位成本： 元 /平方米 可售面積： 63577 平方米 銷售收入： 元 稅前利潤： 元 稅前利潤率： 247。 當期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計市場總需求、區(qū)域市場需求及實際銷售額的占有率。 三、估計實際銷售額與市場占有率 第三段：房地產項目可行性研究范本 商住項目可行性研究報告目錄 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快 房地產開發(fā)工作量迅速增加 商品房的銷售量不斷提高 房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著 對廣州房地產市場的展望 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物