房地產(chǎn)項目全程策劃-免費閱讀
【正文】 ⑻ 風險分析。 2 房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容體系 8 項目二次營銷策劃 7 項目服務策劃 6 項目銷售實施與管理策劃 5 項目營銷推廣策劃 4 項目形象策劃 3 項目質量工期策劃 2 項目規(guī)劃設計策劃 1. 項目市場策劃 0. 項目概況 9. 項目投資策劃 0. 項目概況 開發(fā)節(jié)奏建議 項目市場定位 項目價值分析 土地ＳＷＯＴ分析 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項目用地周邊環(huán)境分析 1 項目市場策劃 市場調(diào)查與分析 ⑴ 項目土地性質調(diào)查 ★ 地理位置 ★ 地質地貌狀況 ★ 土地面積及其紅線圖 ★ 七通一平現(xiàn)狀 ⑵ 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ★ 地塊周邊的建筑物 ★ 綠化景觀 ★ 自然景觀 ★ 歷史人文景觀 ★ 環(huán)境污染狀況 ⑶ 地塊交通條件調(diào)查 ★ 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀 、 遠景規(guī)劃 ★ 項目對外水 、 陸 、 空交通狀況 ★ 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 項目用地周邊環(huán)境分析 ⑷ 周邊市政配套設施調(diào)查 ★ 購物場所 ★ 文化教育 ★ 醫(yī)療衛(wèi)生 ★ 金融服務 ★ 娛樂 、 餐飲 、 運動 ★ 生活服務 ★ 游樂休憩設施 ★ 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ★ 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ⑴ 宏觀經(jīng)濟運作狀況 ① 國內(nèi)生產(chǎn)總值 ★ 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 ★ 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 ② 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù) ③ 國家宏觀金融政策 ★ 貨幣政策 ★ 利率 ★ 房地產(chǎn)按揭政策 ④ 固定資產(chǎn)投資總額 ★ 全國及項目所在地 ★ 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 ⑤ 社會消費品零售總額 ⑥ 商品零售價格指數(shù) ★ 居民消費價格指數(shù) ★ 商品住宅價格指數(shù) ⑦ 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 ⑵ 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī) ★ 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 ★ 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) ★ 政府關于商品住宅在金融 、 市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ★ 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 ⑶ 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 ⑷ 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 ⑸ 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) ⑹ 商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 ★ 各種檔次商品住宅客戶分析 ★ 商品住宅客戶購買行為分析 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴ 商品住宅項目價值分析 ① 類比可實現(xiàn)價值分析法 1） 選擇可類比項目 2） 確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權重 3） 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 4） 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 5） 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 ② 類比可實現(xiàn)價值決定因素 1） 類比土地價值：地段資源差異 ★ 市政交通及直入交通的便利性的差異 ★ 項目周邊環(huán)境的差異 ， 包括 —— 周邊自然和綠化景觀的差異 —— 教育 、 人文景觀的差異 —— 各種污染程度的差異 —— 周邊社區(qū)素質的差異 ★ 周邊市政配套便利性的差異 項目價值分析 2） 項目可提升價值判斷 ★ 建筑風格和立面的設計 、 材質 ★ 單體戶型設計 ★ 建筑空間布局和環(huán)藝設計 ★ 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ★ 形象包裝和營銷策劃 ★ 發(fā)展商品牌和實力 ⑵ 項目可實現(xiàn)價值分析 ① 類比樓盤分析與評價 ② 項目價值類比分析 1） 價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 2）項目類比價值計算 類比因素 本案 A項目 B項目 C項目 說明 地段資源綜合 地理位置 自然環(huán)境 人文環(huán)境 交通條件 地塊規(guī)模 市政配套 不可控制污染 、干擾因素 …… 項目市場定位 1) 目標客戶群定位 2) 產(chǎn)品定位 3) 價格定位 第六章 房地產(chǎn)市場細分與定位 開發(fā)節(jié)奏建議 ⑴ 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 ★ 政策法規(guī)因素 ★ 地塊狀況因素 ★ 發(fā)展商操作水平因素 ★ 資金投放量及資金回收要求 ★ 銷售策略 、 銷售政策及價格控制因素 ★ 市場供求因素 ★ 上市時間要求 ⑵ 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測 ★ 項目開發(fā)步驟 ★ 項目投入產(chǎn)出評估 ★ 結論 2 項目規(guī)劃設計策劃 小區(qū)未來生活方式的指導 主力戶型選擇 建筑風格定位、色彩計劃 總體規(guī)劃 第七章 ：房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 ⑴ 項目地塊概述 ★ 項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ★ 項目臨界四周狀況 ★ 項目地貌狀況 ⑵ 項目地塊情況分析 ★ 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設想 ★ 影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素 ★ 土地 SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ★ 項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù) ⑶ 建筑空間布局 ★ 項目總體平面規(guī)劃及其說明 ★ 項目功能分區(qū)示意及說明 ⑷ 分期開發(fā) ★ 分期開發(fā)思路 ★ 首期開發(fā)思路 ⑸ 分組團開發(fā)強度 建筑風格定位、色彩計劃 ⑴ 項目總體建筑風格及色彩計劃 ★ 項目總體建筑風格
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