【正文】 目標消費者癿演變是一個發(fā)展癿過程，隨著項目開發(fā)和銷售癿迚度，項目名譽和形象會得到提升，因此目標消費者癿數(shù)量和層次會擴大和升級，關注點也會所有丌同。他們希望購買一套質優(yōu)價美，實用舒適的房子，考慮到兩人日后情況，希望房子附近有醫(yī)院跟托兒所。最好附近有幼兒園跟小學。 24 大學小筑 樓盤優(yōu)點：大學小筑所在的大學城南學術氣息濃厚，而且靠近景區(qū)嶺南印 象園，景觀資源豐富。大學城與珠江新城 CBD 隔江對望，并且有著廣州第二個 “ 二沙島 ” 之稱，是目前廣州中最受矚目的城央島，在人文底蘊、自然資源與居住價值三個方面均有無可替代的價值優(yōu)勢。 戶型 項目戶型主要包括141300 平方米的三四房單位、215254 平方米的復式單位，所有單元均為專梯專戶的設計 主要戶型為 85189平方米，產(chǎn)品有90平 米左右的兩房、120160平米的三房和180平 米以上的四房，大部分單元有入戶花園和超大面積陽臺，部分單元更帶雙主套，并由香港著名設計師梁志天進行室內(nèi) 設中小戶型 住宅均以大戶型為主，有250280 平方米，專梯專戶 中小戶型 22 計 大學城馨園 樓盤優(yōu)點：大學城馨園位于大學城內(nèi)，學術氣息濃厚，環(huán)境較安靜。 小谷圍島位于廣州南拓軸上和都會區(qū)中，附近既有以黃埔軍校為代表的近代史跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表的傳統(tǒng)與現(xiàn)代嶺南園林文化，還有以琶洲國際會展中心、廣州生物島為標志的現(xiàn)代都市文化。觃劃期內(nèi)，廣州計劃建設各類住房總建筑面積 4213萬至5530萬平方米。 繼續(xù)加強和優(yōu)化樞紐型重大基礎設施和公共服務設施用地布局，突出中心城市區(qū)域定位，強化區(qū)域服務和輻射功能，帶動區(qū)域整體發(fā)展。廣州市地處珠江入海口。 政策 總結： 回顧整個 2021 年，我們可以看出，中央政府對房地產(chǎn)加以嚴厲調(diào)控，限購限價、取消利率優(yōu)惠等一系列政策抑制了市場的需求，使房地產(chǎn)銷售下滑，并使開發(fā)商資金壓力大，迫使房價下降。金融機構一年 期存貸款基準利率分別上調(diào) 個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價 ” 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 20 個百分點，調(diào)至 %。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范 “ 不當銷售 ” ，確保信貸資產(chǎn)轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。深圳成交樓面均價為 3618 元 /平方米，同比增加 19%，為漲幅最大的城市；南京成交樓面均價降幅最大，同比下降 84%，樓面均價為 2958 元 /平方米。 表 1 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況 指標 絕對量 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 10 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預收款 21610 個人按揭貸款 8360 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 中國 2021 年土地市場分析 一、土地供應情況 112 月， 10重點城市中， 4 城市住宅用地累積供應量超過去年，其中，深圳累計供應 128 萬平方米，同比增長 112%，為增幅最大的城市；武漢累積供應885 萬平方米，同比減少 47%，為降幅最大的城市。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。人均總收入各分項增長情況如下： 人均工資性收入 15412 元，增長 %。工資性收入對全年農(nóng)村居民增收的貢獻率達 %。 5 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 二、人口結構 2021 年末全國 60 歲及以上人口達到 18499 萬人，占總人口的 %，比上年末增加 個百分點； 65 歲及以上人口達到 12288 萬人，占總人口的 %，增加 個百分點。 7月份居民消費價格同比漲幅達到高點 %后，漲幅連續(xù)回落。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 471564 億元，按可比價格計算，比上年增長%。大學城內(nèi)既有共享癿大型圖書館、體育中心等設施，各個組團相鄰大學之間又有共享癿圖書館、學術交流中心 、會議中心等，同時高校又各自擁有具有本校與業(yè)特點癿與業(yè)實驗室和教學基地等?？梢越鉀Q生活中衣食住行等各方問題。1 房地產(chǎn)項目策劃 《嶺南學府》 二 ○ 一一年九月 目錄 項目理解 .................................................................................................... 1 、 項目概況 .................................................................................................... 1 、 項目周邊配套設施 ..................................................................................... 1 宏觀市場研究 ............................................................................................. 2 、 中國宏觀經(jīng)濟分析 .................................................................................... 2 、 中國總體經(jīng)濟 ............................................................................................ 3 、 中國 2021 年人口狀況 ............................................................................... 4 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 ................................................................ 6 、 中國 2021 年房地產(chǎn)狀況 ........................................................................... 7 中國 2021 年土地市場分析 ..................................................................... 10 、 中國房地產(chǎn)政策研究 .............................................................................. 12 、 2021 年中國房地產(chǎn)政策回顧 ................................................................... 12 中觀市場研究 ........................................................................................... 14 、 廣州市規(guī)劃布局 ...................................................................................... 14 概況 ...................................................................................................... 14 、 廣州市土地利用布局 ............................................................................. 15 、 盤活閑置土地 ........................................................................................ 15 、 廣州市房地產(chǎn)運行狀況 ........................................................................... 16 、 房地產(chǎn)投資情況 .................................................................................... 16 、 房地產(chǎn)供應情況 .................................................................................... 17 、房地產(chǎn)交易情況 ........................................................................................ 17 微觀環(huán)境研究 ........................................................................................... 18 、 大學城（小谷圍島）規(guī)劃分析 ................................................................ 18 、 區(qū)域競爭樓盤分析 .................................................................................. 19 消費者調(diào)查 .............................................................................................. 24 、客戶個案：單身白領 .................................................................................... 24 、 客戶個案：雙職工家庭 .............................................................................. 25 、客戶個案：新婚夫婦 .................................................................................... 25 、客戶個案：高端白領 .................................................................................... 25 、客戶個案：單身白領 .................................................................................... 26 項目 SWOT 分析 .........................................................