【正文】 教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 為工作方便而購房，也為結(jié)婚做準(zhǔn)備 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，家庭觃模大 三代同埻家庭，家庭收入較高 消費(fèi)群體總結(jié) 29 目標(biāo)市場選擇 (Targeting) 主要目標(biāo)消費(fèi)群體 ① 有購置婚房需求癿新婚夫婦或婚齡丌長癿青年 年齡： 2535 家庭結(jié)構(gòu)： 13 人 工作地點(diǎn)：主要是高校初級教師 收入：有穩(wěn)定癿收入，能夠支撐每月房貸月供 交通工具：公共交通為主 關(guān)注點(diǎn)：由亍這部分消費(fèi)者收入幵丌是很高，但有到了購房癿時機(jī)，所以他們更加注 重產(chǎn)品癿性價比、面積實(shí)用率、交通和生活癿方便。 25 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項目，是否會考慮？ 趙先 生的回答是：看樓盤質(zhì)量而定，會考慮一下。 樓盤缺點(diǎn)：星匯文華定位是高端豪宅物業(yè)，但是所在的大學(xué)城區(qū)域目前各方面配套發(fā)展都還不太成熟，主要生活群體是學(xué)生，所以周邊生活和商業(yè)配套檔次較低，缺乏高檔商業(yè)配套。 19 大學(xué)城商業(yè)南區(qū)規(guī)控示意圖 大學(xué)城商業(yè)北區(qū)規(guī)控示意圖 隨著大學(xué)城人口的增多，自 2021 年始，政府在大學(xué)城商業(yè)南區(qū)和北區(qū)分別推出 11 塊地。 、 盤活閑置土地 采取限期開發(fā)、調(diào)整項目、建綠復(fù)墾、土地回收、重新供應(yīng)等多種途徑優(yōu)先盤活閑置土地。 近期，從中山、佛山、蕪湖等一系列短命的救市政策，我們可以看出 2021年中央對于房地產(chǎn)市場將繼續(xù)予以嚴(yán)厲調(diào)控。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以上 50萬元以下罰款。 2021 年 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì) 活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。重慶全年累積供應(yīng)達(dá) 2021萬平方米，供應(yīng)量居全國首位。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實(shí)津補(bǔ)貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎金。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動年齡人口的比重自 2021 年以來首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 廣州大學(xué)城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長洲島 ?？梢越鉀Q生活中衣食住行等各方問題。 初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 471564 億元，按可比價格計算，比上年增長%。 5 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 二、人口結(jié)構(gòu) 2021 年末全國 60 歲及以上人口達(dá)到 18499 萬人，占總?cè)丝诘?%，比上年末增加 個百分點(diǎn)； 65 歲及以上人口達(dá)到 12288 萬人，占總?cè)丝诘?%，增加 個百分點(diǎn)。人均總收入各分項增長情況如下： 人均工資性收入 15412 元，增長 %。 表 1 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況 指標(biāo) 絕對量 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 10 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預(yù)收款 21610 個人按揭貸款 8360 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 中國 2021 年土地市場分析 一、土地供應(yīng)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市中， 4 城市住宅用地累積供應(yīng)量超過去年，其中，深圳累計供應(yīng) 128 萬平方米，同比增長 112%，為增幅最大的城市；武漢累積供應(yīng)885 萬平方米，同比減少 47%，為降幅最大的城市。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范 “ 不當(dāng)銷售 ” ，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實(shí)需要。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價 ” 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。 政策 總結(jié)： 回顧整個 2021 年，我們可以看出，中央政府對房地產(chǎn)加以嚴(yán)厲調(diào)控，限購限價、取消利率優(yōu)惠等一系列政策抑制了市場的需求，使房地產(chǎn)銷售下滑，并使開發(fā)商資金壓力大，迫使房價下降。 繼續(xù)加強(qiáng)和優(yōu)化樞紐型重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地布局，突出中心城市區(qū)域定位，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)和輻射功能，帶動區(qū)域整體發(fā)展。 小谷圍島位于廣州南拓軸上和都會區(qū)中，附近既有以黃埔軍校為代表的近代史跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表的傳統(tǒng)與現(xiàn)代嶺南園林文化，還有以琶洲國際會展中心、廣州生物島為標(biāo)志的現(xiàn)代都市文化。大學(xué)城與珠江新城 CBD 隔江對望，并且有著廣州第二個 “ 二沙島 ” 之稱，是目前廣州中最受矚目的城央島，在人文底蘊(yùn)、自然資源與居住價值三個方面均有無可替代的價值優(yōu)勢。最好附近有幼兒園跟小學(xué)。 目標(biāo)消費(fèi)者癿演變是一個發(fā)展癿過程，隨著項目開發(fā)和銷售癿迚度，項目名譽(yù)和形象會得到提升，因此目標(biāo)消費(fèi)者癿數(shù)量和層次會擴(kuò)大和升級，關(guān)注點(diǎn)也會所有丌同。他們希望購買一套質(zhì)優(yōu)價美，實(shí)用舒適的房子，考慮到兩人日后情況，希望房子附近有醫(yī)院跟托兒所。 24 大學(xué)小筑 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)小筑所在的大學(xué)城南學(xué)術(shù)氣息濃厚，而且靠近景區(qū)嶺南印 象園，景觀資源豐富。 戶型 項目戶型主要包括141300 平方米的三四房單位、215254 平方米的復(fù)式單位，所有單元均為專梯專戶的設(shè)計 主要戶型為 85189平方米，產(chǎn)品有90平 米左右的兩房、120160平米的三房和180平 米以上的四房，大部分單元有入戶花園和超大面積陽臺，部分單元更帶雙主套，并由香港著名設(shè)計師梁志天進(jìn)行室內(nèi) 設(shè)中小戶型 住宅均以大戶型為主，有250280 平方米，專梯專戶 中小戶型 22 計 大學(xué)城馨園 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城馨園位于大學(xué)城內(nèi)，學(xué)術(shù)氣息濃厚，環(huán)境較安靜。觃劃期內(nèi)，廣州計劃建設(shè)各類住房總建筑面積 4213萬至5530萬平方米。廣州市地處珠江入?？?。金融機(jī)構(gòu)一年 期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 20 個百分點(diǎn)，調(diào)至 %。深圳成交樓面均價為 3618 元 /平方米，同比增加 19%，為漲幅最大的城市；南京成交樓面均價降幅最大，同比下降 84%，樓面均價為 2958 元 /平方米。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111月回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。工資性收入對全年農(nóng)村居民增收的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 7月份居民消費(fèi)價格同比漲幅達(dá)到高點(diǎn) %后，漲幅連續(xù)回落。大學(xué)城內(nèi)既有共享癿大型圖書館、體育中心等設(shè)施，各個組團(tuán)相鄰大學(xué)之間又有共享癿圖書館、學(xué)術(shù)交流中心 、會議中心等，同時高校又各自擁有具有本校與業(yè)特點(diǎn)癿與業(yè)實(shí)驗室和教學(xué)基地等。1 房地產(chǎn)項目策劃 《嶺南學(xué)府》 二 ○ 一一年九月 目錄 項目理解 .................................................................................................... 1 、 項目概況 .................................................................................................... 1 、 項目周邊配套設(shè)施 ..................................................................................... 1 宏觀市場研究 ............................................................................................. 2 、 中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................................................................................... 2 、 中國總體經(jīng)濟(jì) ............................................................................................ 3 、 中國 2021 年人口狀況 ............................................................................... 4 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 ................................................................ 6 、 中國 2021 年房地產(chǎn)狀況 ........................................................................... 7 中國 2021 年土地市場分析 ..................................................................... 10 、 中國房地產(chǎn)政策研究 .............................................................................. 12 、 2021 年中國房地產(chǎn)政策回顧 ................................................................... 12 中觀市場研究 ........................................................................................... 14 、 廣州市規(guī)劃布局 ...................................................................................... 14 概況 ...................................................................................................... 14 、 廣州市土地利用布局 ............................................................................. 15 、 盤活閑置土地 ........................................................................................ 15 、 廣州市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ........................................................................... 16 、 房地產(chǎn)投資情況 .................................................................................... 16 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 .......................................