【正文】 南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目； 定價(jià) 25000元 /平米，帶 6000 元豪華精裝修 23500元、平米 待定 31500元 /平米 待定 21 定位 豪華住宅 宜居生態(tài)地產(chǎn) 宜居生態(tài)地產(chǎn) 花園洋房 小戶型 ,地鐵沿線 ,花園洋房 規(guī)模 占地面積 11875 平方米，總建筑面積37050 平方米，由 8 棟住宅組成，層高為 16層，頂層為復(fù)式單位。204 戶。 星匯文華占地約米，總建筑面積超過14萬平方米 ，共 822戶 項(xiàng)目規(guī)劃為 14 棟小高層住宅，建筑 約 16 萬平方米 占地面積 :8821 平方米 建筑面積 :27522平方米 共 103戶 大學(xué)小筑總用地面積 平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米，總建筑面積102229 平方米， 包括 10 棟高層住宅、 3棟低層住宅、 1 棟幼兒園、 1棟管理用房和一層地下室。 總戶數(shù)667 戶。 戶型 項(xiàng)目戶型主要包括141300 平方米的三四房單位、215254 平方米的復(fù)式單位，所有單元均為專梯專戶的設(shè)計(jì) 主要戶型為 85189平方米，產(chǎn)品有90平 米左右的兩房、120160平米的三房和180平 米以上的四房，大部分單元有入戶花園和超大面積陽臺(tái)，部分單元更帶雙主套，并由香港著名設(shè)計(jì)師梁志天進(jìn)行室內(nèi) 設(shè)中小戶型 住宅均以大戶型為主，有250280 平方米，專梯專戶 中小戶型 22 計(jì) 大學(xué)城馨園 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城馨園位于大學(xué)城內(nèi)，學(xué)術(shù)氣息濃厚，環(huán)境較安靜。距離大學(xué)城地鐵 4 號(hào)線較近，是名副其實(shí)的地鐵物業(yè)。戶型方正實(shí)用，波浪形陽臺(tái)設(shè)計(jì)搶眼，部分高層單位可望江。 樓盤缺點(diǎn)：大學(xué)城馨園所在大學(xué)城內(nèi)的居住人口較為單一，主要以學(xué)生為主，周邊生活和商業(yè)配套檔次較低，缺乏高檔商業(yè)配套。項(xiàng)目產(chǎn)品多為大戶型，總價(jià)較高。此外，夜間出行交通不太方便。 星匯文華 樓盤優(yōu)點(diǎn)：星匯文華位于廣州大學(xué)城，文化氛圍濃厚。由品牌開發(fā)商越秀城建地產(chǎn)開發(fā)，可信度高。大學(xué)城與珠江新城 CBD 隔江對(duì)望，并且有著廣州第二個(gè) “ 二沙島 ” 之稱，是目前廣州中最受矚目的城央島，在人文底蘊(yùn)、自然資源與居住價(jià)值三個(gè)方面均有無可替代的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。 樓盤缺點(diǎn)：星匯文華定位是高端豪宅物業(yè)，但是所在的大學(xué)城區(qū)域目前各方面配套發(fā)展都還不太成熟，主要生活群體是學(xué)生，所以周邊生活和商業(yè)配套檔次較低，缺乏高檔商業(yè)配套。 23 星匯文瀚 樓盤優(yōu)點(diǎn)： 星匯文瀚位于大學(xué)城北地鐵附近，靠近中山大學(xué)和廣外學(xué)院，周邊學(xué)術(shù)氛圍濃厚，附近有大學(xué)城北商業(yè)區(qū)，在并沒有太多樓盤的大學(xué)城北，項(xiàng)目升值潛力比較大。 樓 盤缺 點(diǎn)：目前該板塊生活配套還不十分成熟，而且距離廣州市中心比較遠(yuǎn)，交通成本高，而且位于該地段的樓盤一般定價(jià)會(huì)比較高 。 大學(xué)城尚軒 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城尚軒位于番禺區(qū)大學(xué)城中五路與中三橫路交界，距離地鐵 4 號(hào)線大學(xué)城南站很近，步大約 3 分鐘。小區(qū)的周邊環(huán)境比較安靜，空氣質(zhì)量高，適宜居住。 樓盤缺點(diǎn)：大學(xué)城尚軒所在的大學(xué)城由于現(xiàn)階段主要以高校為主，因此周邊商業(yè)和生活配套完善度一般，缺乏大型的購(gòu)物商業(yè)中心，基本的生活設(shè)施有待進(jìn)一步完善。距離市中心有一定距離。 24 大學(xué)小筑 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)小筑所在的大學(xué)城南學(xué)術(shù)氣息濃厚，而且靠近景區(qū)嶺南印 象園，景觀資源豐富。如果小孩在這里長(zhǎng)大，從小受到書香氣息的影響，成長(zhǎng)境不錯(cuò)。 樓盤缺點(diǎn)：大學(xué)小筑位于大學(xué)城南，目前所在地方生活等配套還不夠成熟。 而且今年來大學(xué)城南樓盤一個(gè)接一個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)力大，而且項(xiàng)目的開發(fā)商知名度不夠高。 消費(fèi)者調(diào)查 本項(xiàng)目采用消費(fèi)者訪談的形式進(jìn)行調(diào)查，篩選 5 個(gè)不同階層的中高收入人群進(jìn)行訪問，以下是訪問內(nèi)容： 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：趙先生 年齡： 30 職業(yè)：報(bào)社編輯 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格低、上下班方便、面積適中、環(huán)境好 付款方式：貸款 趙先生，廣州人，現(xiàn)正供職于越秀區(qū)一家小雜志社，每月收入穩(wěn)定，父母均 是本地廣州人，現(xiàn)正居住出租屋，現(xiàn)正考慮購(gòu)房用于結(jié)婚生子，成家立業(yè)。趙先生說，雖然收入還可以，但房?jī)r(jià)對(duì)于他來說還是偏高的，盡管女方可以分?jǐn)傄徊糠仲Y金，所以還是要考慮房?jī)r(jià)不是過高的樓盤。因?yàn)橼w先生工作需要，購(gòu)房時(shí)會(huì)盡量考慮在工作地點(diǎn)附近或者離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)但上小班方便的樓盤。趙先生的父母可能以后也會(huì)搬過來合住方便照顧，所以他必須考慮住宅的面積以及良好的生活環(huán)境。最好附近有幼兒園跟小學(xué)。 25 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 趙先 生的回答是：看樓盤質(zhì)量而定，會(huì)考慮一下。 、 客戶個(gè)案：雙職工家庭 客戶：錢先生 年齡： 50 歲 職業(yè)：公務(wù)員 置業(yè)情況：二次置業(yè) 買房要素：環(huán)境好、戶型朝向好、配套完善、面積足夠大 付款方式：一次付清 錢先生是政府某部門領(lǐng)導(dǎo)，廣州本地人，由于以前買的房子在舊城區(qū)，生活 環(huán)境越來越差，所以希望另覓住宅以改善居住環(huán)境。錢先生說，由于他家境較為富裕，所以希望購(gòu)買一套面積較大的房子，價(jià)錢不是優(yōu)先考慮問題，但是配套跟環(huán)境必須足夠好。錢先生還說，由于他的妻子患有高血壓，希望房子附近有醫(yī)院跟康樂設(shè)施。 最后的問 題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 錢先生的回答是：大學(xué)城環(huán)境不錯(cuò)，會(huì)考慮一下。 、客戶個(gè)案：新婚夫婦 客戶：孫先生李小姐 年齡： 28 26 職業(yè)：職工會(huì)計(jì) 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格實(shí)惠、交通便利、配套好 付款方式：貸款、月供 孫先生跟李小姐新婚伊始，現(xiàn)在同住在孫先生的父母家的房子中，覺得有些 不方便，考慮到李小姐日后生小孩，所以跟父母商量好后，決定購(gòu)置一套房子。 兩人收入還算可以，加上雙方父母的資金支持，購(gòu)房壓力不是很大。他們希望購(gòu)買一套質(zhì)優(yōu)價(jià)美，實(shí)用舒適的房子，考慮到兩人日后情況，希望房子附近有醫(yī)院跟托兒所。 如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 他們的回答是：目前來說不太會(huì)考慮，因?yàn)榕涮赘簧希啾戎赂玫脑捑? 會(huì)慎重考慮。 、客戶個(gè)案：高端白領(lǐng) 26 客戶：周先生 年齡： 45 歲 職業(yè)：經(jīng)理 置業(yè)情況：二次置業(yè) 買房要素：環(huán)境優(yōu)美、面積較大、配套完善、戶型朝向好 付款方式：儲(chǔ)蓄、貸款 周先生是外地人工作在廣州，目前供職于天河區(qū)某公司，由于工作變動(dòng) ，原來的住所已經(jīng)距離現(xiàn)在的工作地點(diǎn)很遠(yuǎn)了，而且原來的房子面積不大，功能也落后了，所以希望重新購(gòu)買一套房子改善居住環(huán)境之余方便工作。他希望房子的質(zhì)量跟環(huán)境，還有配套比較好，因?yàn)樗紤]到日后退休養(yǎng)老的問題。 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 周先生的回答是：如果基本令人滿意，他會(huì)考慮一下。 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：吳先生 年齡： 29 職業(yè)：公務(wù)員 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格優(yōu)惠，交通便利 付款方式：公積金貸款 吳先生是番禺某政府部門的公務(wù)員，目前居住在單位提供的宿舍，但面積較 小而且不習(xí)慣居住環(huán)境，希望買一套房子可以獨(dú)立居住。由于吳先生的父母都是農(nóng)民，沒能提供額外的資金，而且吳先生的收入也不算高，所以他希望購(gòu)買的房子的總價(jià)不要太高，最好交通便利，環(huán)境好一點(diǎn)的。 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 吳先生的回答是：大學(xué)城離工作地點(diǎn)還算近，不知道價(jià)錢如何 __ 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ? 自然條件優(yōu)越 ? 地塊平整，易于規(guī)劃 ? 大學(xué)城樓盤知名度高 ? 住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，居住氛圍有待形成 ? 周邊配套設(shè)施有待完善 ? 給人們的心理距離27 ? 十所大學(xué)圍繞，人文氣氛濃厚 島內(nèi)以大學(xué)生為主要群體，素質(zhì)較高 （距市區(qū)）較遠(yuǎn) 地塊小，規(guī)劃整合度要求高 機(jī)會(huì) 凸顯自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)越所在 推出部分一口價(jià)單位的低價(jià)房，滿足剛性需求 與星匯文華形成良性互動(dòng)，共同促銷 在沿路放置方向標(biāo)，加上幾句親切的問候 會(huì)所可先落成，在銷售時(shí)，強(qiáng)調(diào)會(huì)所的多功能性 ? 首套房貸利率優(yōu)惠放松，將部分釋放剛性需求 ? 大學(xué)城星匯系列今年將大批推貨，將吸引眾多潛在消費(fèi)者進(jìn)入大學(xué)城 威脅 強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比 一部分低價(jià)單位吸引人氣 強(qiáng)調(diào)大學(xué)城樓盤的稀缺性 促銷活動(dòng)給予部分讓利 ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控仍未放松 ? 市場(chǎng)觀望氛圍濃重 ? 城建在大學(xué)城項(xiàng)目較多，形成包圍之勢(shì) 項(xiàng)目 STP 定位 、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分（ Segmentation） 根據(jù)消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)、年齡、收入、購(gòu)房勱機(jī)、職業(yè)癿丌同，對(duì)市場(chǎng)做如下紳分 : 序號(hào) 項(xiàng)目 紳分種類 1 家庭結(jié)構(gòu) 未婚單身 夫婦 夫妻不小孩 三代同埻 28 2 年齡 2025 2635 3650 51 以上 3 收入（人均 5 萬以下 5 萬 15 萬 15 萬 25 萬 25 萬以上 4 購(gòu)房勱機(jī) 婚房 改善型購(gòu)房 改善型購(gòu)房 其他需求 用戶分析原則 本項(xiàng)目是開發(fā)周期較長(zhǎng)癿項(xiàng)目（計(jì)劃歷時(shí) 4 年完成開發(fā)及銷售工作），目標(biāo)消費(fèi)者癿定位需要前瞻性和包容性。 目標(biāo)消費(fèi)者癿演變是一個(gè)發(fā)展癿過程，隨著項(xiàng)目開發(fā)和銷售癿迚度，項(xiàng)目名譽(yù)和形象會(huì)得到提升，因此目標(biāo)消費(fèi)者癿數(shù)量和層次會(huì)擴(kuò)大和升級(jí)，關(guān)注點(diǎn)也會(huì)所有丌同。 消費(fèi)群體總結(jié) 通過對(duì)上述市場(chǎng)癿劃分，初步確定以下幾類消費(fèi)群體 高校初級(jí)教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 購(gòu)置婚房、首次置業(yè) 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，已育有小孩 改善型購(gòu)房，二次置業(yè) 高校初級(jí)教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 為工作方便而購(gòu)房，也為結(jié)婚做準(zhǔn)備 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，家庭觃模大 三代同埻家庭，家庭收入較高 消費(fèi)群體總結(jié) 29 目標(biāo)市場(chǎng)選擇 (Targeting) 主要目標(biāo)消費(fèi)群體 ① 有購(gòu)置婚房需求癿新婚夫婦或婚齡丌長(zhǎng)癿青年 年齡： 2535 家庭結(jié)構(gòu)： 13 人 工作地點(diǎn)：主要是高校初級(jí)教師 收入：有穩(wěn)定癿收入，能夠支撐每月房貸月供 交通工具：公共交通為主 關(guān)注點(diǎn)：由亍這部分消費(fèi)者收入幵丌是很高，但有到了購(gòu)房癿時(shí)機(jī)，所以他們更加注 重產(chǎn)品癿性價(jià)比、面積實(shí)用率、交通和生活癿方便。 ② 改善居住環(huán)境 年齡： 3550 家庭結(jié)構(gòu)： 35 人 工作地點(diǎn)：在廣州中心十區(qū) 收入：企業(yè)中高層管理人員 、高級(jí)職稱教師 ，工作收入，福利等各方面較高 中小企業(yè)老板，收入較高 交通工具：私家車為主 30 關(guān)注點(diǎn)：這部分消費(fèi)群體或是夫妻和小孩或是三代同埻，所以他們更注重項(xiàng)目癿環(huán)境、 生活配套和公共配套（主要是醫(yī)院和學(xué)校有一定需求），物業(yè)管理，以及一 些健康娛樂癿配套（主要是文化活勱中心、老年人服務(wù)中心等）。 項(xiàng)目定位 (Position) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目所在位置，以江景、交通便捷、配套成熟為主要賣點(diǎn)，加諸 大學(xué)城優(yōu)越癿自然環(huán)境和人文環(huán)境 ，有很好癿升值潛力， 因此本項(xiàng)目 定位 為 中高檔項(xiàng)目 。 項(xiàng)目規(guī)劃 地塊使用管制 DS1301 用地面積 14924 平米 容積率 總建筑面積 46563 平米 樓面地價(jià) 8934 元 總成交價(jià) 元 建筑密度 35% 建筑物基地總面積 5223 平米 綠地率 30% 綠地面積 4477 平米 用地規(guī)劃 建筑面積 用地面積 單位 位置 總建筑面積上限 46563 5223 平米 會(huì)所 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 2021 1600 平米 首層 680，二層 1320 文化室 200 平米 8 棟首層 31 老人服務(wù)店 120 平米 7 棟首層 居委會(huì) 100 平米 6 棟首層 綜合管理用房 600