【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。因此，從事該項工作所要求的房地。房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

　　

【正文】 9700 8070 9100 79170 商場： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫 1層，租售未定，個數(shù)未定 住宅： 88110復(fù)式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅： 53110 地面 8層 3800 60% 94 年 95.1 7400 4200 6500 6305 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅： 7298 地面 1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅： 3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場：未推出 1267 22020 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 地利位置及道路交通 本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車 輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。 標的影響，項目各項評價指標對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。 地形、地質(zhì)（略） 附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） 綜合評述（略） — （略） 項目盈虧平衡分析（略） 項目敏感性分析（略） 概率分析 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 較基準方案變化 +10% 0 10% 銷售價格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379 萬港元，有機會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定 風(fēng)險，但虧本可能性較小。 （略） 上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所在地點交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點上有較大的優(yōu)勢，并且本項目發(fā)展商能獲取所得稅 15%的優(yōu)惠，地價有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本。在實際測算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測算結(jié)果仍能達到較理想的投資效益率（動態(tài)與靜態(tài)），且有較強的抗風(fēng)險能力。初步評估結(jié)果表明，該項 目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。 在前期開展，以及投入的啟動資金很大，其拆遷周期的長短、成本控制的好壞，對項目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價將是最敏感 的因素之定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在較大的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍。從設(shè)計、工程、營銷到物業(yè)管理均能達到較高的水準，以抓住機會，減少風(fēng)險，實現(xiàn)項目的盈利目標。 、指標綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實。可上了船的，也不能等著往 冰山上撞。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標利潤是 0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研與分析，從項目的市場診斷入手，進行土地的價值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴密的投資成本和價格策略，令市場承受準確無誤，在專業(yè)運作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。 第一段：項目概況 第二段：中旅城廣場概念設(shè)計大綱 第三段：中旅城廣場概念設(shè)計 第四段：商場樓層功能定位的說明 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場 第一段：項目概況 具有原創(chuàng)性與獨創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商 業(yè)城”是由香港中旅集團獨家投資開發(fā)的大型綜合項目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達 113 萬人次。 中旅商業(yè)城總建筑面積 12 萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的 “ 三位一體 ” 的組合。地下 2 層到地面 7層為、飲食、娛樂中心， 10層到 17 層為 萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓， 18到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高 80 米。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標新立異，這一點從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn) 得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠遠望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個造型大膽采用三段式處理： ，利用巨柱式與拱圈的高低變化強調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； ，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世 紀城堡的形象； ，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強烈對比。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動向。 。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為 平方米，最大面積達 平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商 場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團一貫秉承的旅游意識引進到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費力，投資者自然青睞于此。 。中旅商業(yè)城獨具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢，使所有的店鋪都極盡便利。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看 看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個商鋪都具有了叫強的競爭力。 。中旅商業(yè)城有獨特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個商場的開放性大定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 大增強，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進入商場也十分方便。 整體偏淡而個盤熱賣的市場背景 中旅商業(yè)城入市時，廣州商鋪行情并不樂觀。 從 1997 年看，商鋪平均價格繼續(xù)下跌。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 宏 觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點商鋪走強的主要原因。 除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進駐，從而帶旺了人氣，帶動了其他商鋪的出售。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時間商鋪市場的熱點也只可能在局部個盤出現(xiàn)。這些個盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在很大的經(jīng)營成本回報率的風(fēng)險。因此，具有長遠眼光的發(fā)展商會讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 位于新 興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個淡市中強勁的賣點。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 制造局部個盤熱點，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點的重要因素。在適當?shù)臅r機以適當?shù)膬r格推出適當?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計大綱 一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 費率目標 （二）建筑的風(fēng)格定位 、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 （二）關(guān)于物流 （貨物的極限尺寸） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 、豪宅住戶的物流 （三）關(guān)于車流 （進貨、出貨） 、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 、停車位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場