【正文】 法是找出與區(qū)域市場(chǎng)潛量有關(guān)的市場(chǎng)因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購(gòu)買力指數(shù)就是其中的著名例子。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟 9 層住宅，總建筑面積達(dá) 9000 平方米。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南 ，長(zhǎng)壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約 6000— 7000 平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。 樓宇成交總體情況及分析 從廣州市有關(guān)部門資料可見， 1993 年至 1994 年 8 月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為 760459 平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至 1994 年 8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為 441256 平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。 在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。 1993 年 — 1994 年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫字樓 合計(jì) 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中 8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為 50 萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首 座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以 1992 年 5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米 7000 港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500— 10000 元之間，比 1992 年推出時(shí)價(jià)位上升了約 25%左右。 物業(yè)出租情況（略） 對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析 （ 1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。買家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。通過對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷售情況進(jìn)行比 較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過高，均價(jià)為每平方米 8500— 9000 港元左右。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確 定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開發(fā)營(yíng)銷方式。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析 ，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣 8500 元，外銷房不宜超過港幣 9200 元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣 23000 元左右。 ，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。因此，開發(fā)與營(yíng)銷過程中密切注重市場(chǎng)的變 化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷的影響甚大。排氣扇，洗面盆 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅： 53110 地面 8層 3800 60% 94 年 95.1 7400 4200 6500 6305 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場(chǎng)：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅： 7298 地面 1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場(chǎng)：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅： 3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場(chǎng)：未推出 1267 22020 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 地利位置及道路交通 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 （略） 上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 在前期開展，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開發(fā)必須緊密銜接。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感 的因素之定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場(chǎng)成功營(yíng)銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提?？缮狭舜?，也不能等著往 冰山上撞。營(yíng)銷策劃人員通過科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場(chǎng)診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。 第一段：項(xiàng)目概況 第二段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 第三段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì) 第四段：商場(chǎng)樓層功能定位的說明 第五段：從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng) 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商 業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá) 113 萬人次。地下 2 層到地面 7層為、飲食、娛樂中心， 10層到 17 層為 萬平方米的現(xiàn)代化高級(jí)寫字樓， 18到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高 80 米。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理： ，利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； ，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世 紀(jì)城堡的形象； ，利用簡(jiǎn)潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對(duì)比。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢(shì)，自身?yè)碛徐`活多變的商業(yè)形勢(shì)和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從經(jīng)營(yíng)手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購(gòu)物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢(shì)，使所有的店鋪都極盡便利。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場(chǎng)的開放性大定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽(yáng)避雨，進(jìn)入商場(chǎng)也十分方便。 從 1997 年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。 宏 觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場(chǎng)整體偏淡的重要因素。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其他商鋪的出售。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營(yíng)管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。 位于新 興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)的重要因素。 第二段：中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 費(fèi)率目標(biāo) （二）建筑的風(fēng)格定位 、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 （二）關(guān)于物流 （貨物的極限尺寸） 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 、豪宅住戶的物流 （三）關(guān)于車流 （進(jìn)貨、出貨） 、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 、停車位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場(chǎng)