【正文】 屬一優(yōu)勢條件。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中 有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。 ◆ 第四段：如何進行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 結論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低能 040%。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。由于具微利房的特征，將來基本的市政設施會有配套。 以下工作是非做不可的。 小區(qū)輪廓設計上， 1218層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 客戶的積累 ── 檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴 ★ 目的：“養(yǎng)客”之道 ★ 工作方法： ① 求同存異； ② 盡量滿足其 “ 不合理要求 ” ； ③ 曉之以利害； ④ 強調(diào) “ 雙贏 ” 的策略 投資分析篇 案例名稱：住宅投資分析與價值研判體系 項目價值最大兌現(xiàn)與量化 ◆ 第一段：如何創(chuàng)建 “ 投資分析報告 ” 的目錄？ 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一、項目概況 地理位置 主要經(jīng)濟指標 項目規(guī)劃 戶 型指標 二、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析 （一）當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望 ’97 回顧 ’98 展望 結論 （二）當?shù)刈≌袌鲎邉莘治? 供求關系 價格走勢 結論 （三）所在區(qū)域住宅市場走勢分析 回顧與展望 市場特點 結論 （四）項目鄰近地段住宅市場分析 區(qū)位特點 個盤素質 結論 三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 （一）土地價值 地理位置 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 周邊景觀 環(huán)境、污染 市政配套 鄰近樓盤素質 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析 （三）結論 四、可提升價值研判 類比土地價值 規(guī)劃能力對于土地價值的提升 單體設計 建筑形式 市場細分及客戶定位 項目現(xiàn)場包裝 項目營銷策劃 物業(yè)管理 結論 五、項目投資估算 六、財務評定 七、敏感性分析 盈虧平衡分析 成本變動對利潤的影響 銷售價格變動對利潤的影響 ◆ 第二段：如何進行項目的概況分析？ 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 “知已知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質。 六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介 房地產(chǎn)項目 發(fā)展策劃的工作理念 服務性質：輔助決策 對客戶的適應性：滿足需求→引導需求→發(fā)掘需求 服務的目標： (1) 建立能夠達致利潤最大化的發(fā)展模式 (2) 建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案 七、最佳的服務過程：全程參與（前期發(fā)展研究→過程參與→營銷培訓與監(jiān)測） 八、前期發(fā)展研究的主要服務模塊： 項目的區(qū)位價值評估； 項目地塊的開發(fā)價值評估； 重要宏觀經(jīng)濟指標的監(jiān)控與分析； 微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細分市場和區(qū)域市場）； 項目 SWOT 分析與隱顯因素分析； 開發(fā)模式的 選取（細分市場的缺口分析，技術經(jīng)濟指標對比）； 市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）； 物業(yè)管理的要求； 規(guī)劃建筑設計方案的要求與評估； 成本效益分析； 1 風險分析。 (3) 項目的市場定位分析 包括市場細分，選擇目標市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。 項目選擇的步驟： a、 廣泛尋找投資項目 b、 精心篩選投資項目 c、 對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究） d、 項目投資談判 e、 詳細可行性研究（發(fā)展策劃） f、 公司的決策與實施 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展 策劃） 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 (2) 項目選址不當，前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的 高招都是難以挽救的。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。 (1) 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟 概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關鍵。 (2) 立項時的微觀環(huán)境是怎樣的 了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設條件、項目規(guī)劃建設要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。 既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。 ★ 專業(yè)部門的構成：發(fā)展策劃部、建筑部、營銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場信息部、電腦部。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ◆ 第三段：如何對區(qū)域市場走勢作出分析？ 房地產(chǎn)項目沒有試探可言，只有看準了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 時商品樓價格也較低。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。但由于目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質可比樓盤，樓價普遍較低。 地塊周圍景觀 (1) 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地 塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。 （三）結論 從項目地塊性質來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。這句話的潛臺詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。 規(guī)劃能力對土地價值的提升 現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處： A、凈化功能，將項目規(guī)劃為純住 宅。其價值提升空間可在 5001000 元。這些價位覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會成分越復雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入 58萬元，即有能力購房）來界定。 B、購房更注意經(jīng)濟實惠，較少關注 “ 人以群分 ” 而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如 “ 萬科城市花園 “ ，被多數(shù)人認為是 ” 成功人士 “ 的選擇）。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。即單位成本每增加 1%，將導致利潤減少 5.71%。 二、估計區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當?shù)姆绞綄I銷預算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計各個地區(qū)的市場潛量。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側，龍津中路以南 ，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約 6000— 7000 平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。 1993 年 — 1994 年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標準建設商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認識的設計合理與否、質量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應注意好以上的工作。 標的影響，項目各項評價指標對這兩種風險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。 ，僅反映項目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資效益情況?？缮狭舜?，也不能等著往 冰山上撞。從建筑風格上看，中旅商業(yè)城糅古典風情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復興時期的建筑風范。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團一貫秉承的旅游意識引進到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強化旅游意識，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費力，投資者自然青睞于此。 從 1997 年看，商鋪平均價格繼續(xù)下跌。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營