【正文】 容積率： F、 綠化率： 33% G、 建筑密度： H、 總戶數(shù)： 565 戶 I、 車位數(shù)： 221 個 其中：地上車位： 41個 架空層及地下車位： 180 個 J、 自行車位： 1120 輛 K、 車位占總戶數(shù)比例： % 項目規(guī)劃 從以下四個方面分析： 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 A、 小區(qū)整體風格 金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著 21世紀居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點： 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 以三個建筑組團為核心， 1 區(qū)的 “ 玉蟾樓 ” ，由四棟 13層住宅圍合而成； 2區(qū) “ 紫鑫閣 ” ，由三棟 T 字形住宅聯(lián)體而成； 3 區(qū) “ 紫蝶苑 ” ，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。 對應三個組團是三個主題各異的環(huán)藝廣場。 B、 建筑風格 順應消費者對人性化住宅的心理需求，金麒麟花園采用了新古典歐陸風格的建筑形式。 在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設計，豐富室內空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調統(tǒng)一。 小區(qū)輪廓設計上， 1218層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 C、 小區(qū)配套（略） D、 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質素提升小區(qū)品味和檔次。 整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團，整體內外空間交錯穿插，一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。 戶型指標 金麒麟花園戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。具體戶型上以 75105 平米的兩房、三房為主，并引入大戶型復式房作配合。其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 ◆ 第三段：如何對區(qū)域市場走勢作出分析？ 房地產項目沒有試探可言，只有看準了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。 以下工作是非做不可的。 （一）當?shù)胤康禺a市場總體回顧與展望 （二）當?shù)刈≌袌鲎邉莘治? （三）項目所在城市區(qū)域住宅市場走勢分析 （四）項目鄰近地段住宅市場分析 （一）深圳市房地產市場總體回顧與展望 1997 年回顧（略） 1998 年展望（略） 結論： 1997 年深圳市房地產市場明顯升溫，開始進入新的一輪發(fā)展周期。 1998 年受宏觀經(jīng)濟和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺。 （二）深圳市住宅市場走勢分析 市場供求關系（略） 價格走勢（略） 結論 1997 年深圳市商品住宅市場有效需求顯著增長，空置率下降，供求壓力減輕，整個發(fā)展趨勢看好。 商品住宅市場中，多層住宅仍然是主流。反映在市場價格上，多層住宅價格有較大幅度的增長，而高層住宅價格增長幅度較小，部分區(qū)域甚至有回落。 （三）南山區(qū)住宅 市場走勢分析 回顧與展望（略） 市場特點：內部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場： (1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征，將來基本的市政設施會有配套。 (2) 區(qū)域二：北環(huán)大道以內，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑城和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應較高。但市政設施配套不是 很方便。 (3) 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域為南山區(qū)商業(yè)文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進一步得到強化，在市政設施方面也將越來越齊全方便。 (5) 區(qū)域五：內環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤 灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠，普通商品住宅樓的價位相對較低。 結論 在深圳市房地產發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低能 040%。 深圳市中心區(qū)的西移，南山區(qū)西部建設的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進一步轉換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產，尤其是商品住宅市場提供了契機。 南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設的加快，以及發(fā)展商的 努力，這種不平衡性將日益縮小。 （四）金麒麟項目鄰近地段住宅市場分析 區(qū)位特點：如上（三） 個盤素質 金麒麟花園項目所在區(qū)域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花園項目鄰近地段主要樓盤的資料： (1) 佳鵬大廈 A、 位置：深南大道邊，在該地塊的西南方向。 B、 性質：高層集合型大廈， 5層以上是住宅， 5 層以下為商業(yè)用途。 C、 價格：起價 5000 元 /平方米（第 5層價），每上升一層加 80 元 /平方米。 其它（略） 結論 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個住宅 商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時仍有不足。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質可比樓盤，樓價普遍較低。 ◆ 第四段：如何進行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產界的名言。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。其實好壞只是相對的，關鍵是要弄明白：這個項目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。 （一）土地價值 一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質等，共 同決定了該項目的土地價值。金麒麟花園的土地價值各要素如下： 土地性質綜述： 項目面積：約 23689 平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實際上滿足 “ 七通 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整?？傊貕K屬較理想的建筑用地。 地塊周圍景觀 (1) 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設，使得該方向上的無論近看或遠望的視線都被干擾。因此，該方向遠景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中 有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。 B、后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠景視線極佳；遠處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象，如視點在 8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。 C、左方景觀（北方）（略） D、右方景觀（南方）（略） (2) 人文、歷史景觀 A、人文、歷史景觀（略） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 B、歷史古跡，人文景觀（略） (3) 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看 ，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設法通過環(huán)藝設計來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項。 外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應屬該地塊的優(yōu)勢。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地 塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。 配套設施 (1) 菜市場（略） (2) 商店、購物中心（略） (3) 小學（略） (4) 中學（略） (5) 醫(yī)院（略） (6) 體育娛樂場所（略） (7) 銀行、郵 局、酒店（略） 近鄰的周邊樓盤情況 見第三段（三）。 （二）項目地塊的優(yōu)劣勢分析 地理條件分析 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯(lián)地產 中原地產 奧美廣告 商業(yè)地產 住宅地產營銷策劃 商業(yè)地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工程管理 房地產物業(yè)管理 房地產企業(yè)管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能” +交通 景觀 +拆遷費 購物 娛樂 +銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握 “ 前海 ” 、 “ 玉泉 ” 的詳細情況， 直接對手 在設計風格、入市機會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設計弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園 噪音影響。 從以上四個象限中的因素分布情況可 以看出：地塊環(huán)臨的幾個主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設計得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（ T）因素，把握機會（ O）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。 環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的 7個樓盤的地理位置和樓盤性質看，該地區(qū)的多層住宅（最高 8層），價格均不超過 3500 元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為 2200 元 /平方米。 （三）結論 從項目地塊性質來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。 根據(jù) SWOT 分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進行環(huán)藝設計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。 綜合以上各項，比照地塊周邊的地產開發(fā)水平。金麒麟項目常規(guī)類比土地價值在 3500 元 /平米左右。若結合全程策劃，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風格、營銷推廣等方面進行綜合提升，則 項目單位平均價值可上升至 5000