【正文】 業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套，市政基 礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 3. 3 場(chǎng)地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 （以下均為人民幣計(jì)算） 資金籌措 財(cái)務(wù)費(fèi)用 住宅銷售單價(jià)的測(cè)定 商鋪銷 售單價(jià)的測(cè)定 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 單位銷售單價(jià)的測(cè)定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 投資回報(bào)率 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概率分析 說(shuō)明及建議 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項(xiàng)目綜合收益表 附表二 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表 附表三 項(xiàng)目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計(jì)算表 附表五 項(xiàng)目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項(xiàng)目敏感性分析圖 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 附錄 — （略） 、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 供應(yīng)情況 199 1994 年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫(xiě)字樓 合計(jì) 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62020 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62020 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見(jiàn)，荔灣區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為 3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前 推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的 %。 樓盤(pán)銷售情況分析 在調(diào)查的 8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米 21000—25000 港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮 1/3 外銷， 2/3 內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。 序號(hào) 樓盤(pán)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià) HKD/M2 最低價(jià) HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià) HKD/M2 一次性付款折后均價(jià) 1 荔灣廣場(chǎng) 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯 3臺(tái) /座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共 500 多個(gè)車位，租金待定 住宅： 8089 挖椿井 12 萬(wàn) % 11894 9247 11000 8800 商場(chǎng)： 22170 12 萬(wàn) % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂 地下一層停車場(chǎng) 100 個(gè)車位租售待定 住宅： 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場(chǎng)： 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi) IDD 手續(xù) 1， 2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定 住宅： 70100 地面 5層 39000 82% 12020 9543 9500 8550 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯 2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到 3層停車場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定 住宅： 70100 地面 3 層 22020 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口 潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng)：共四上一大客包租 商場(chǎng)：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒?jí)電梯 2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2 層為停車場(chǎng)只 3000 平方米，約 300 個(gè)單位，租金待定 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐， IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫(kù) 1 層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng)： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車庫(kù) 1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 88110復(fù)式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí) 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷售價(jià)格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379 萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定 風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。 ，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。并通過(guò)投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場(chǎng)承受準(zhǔn)確無(wú)誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤(pán)，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。所謂通，就是商場(chǎng)不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看 看，無(wú)意間已逛便了商場(chǎng)的每一個(gè)區(qū)域。 總體市場(chǎng)的淡市，并不排除局部市場(chǎng)的活躍。 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營(yíng)用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在很大的經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見(jiàn)，今后一段時(shí)間商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤(pán)出現(xiàn)。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 。它以商業(yè)為主，包括寫(xiě)字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。 據(jù)說(shuō)中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤(rùn)是 0，即只要保本就算成功。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。 地形、地質(zhì)（略） 附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） 綜合評(píng)述（略） — （略） 項(xiàng)目盈虧平衡分析（略） 項(xiàng)目敏感性分析（略） 概率分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。 ，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。建議商業(yè)用房在 3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 （ 3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 樓盤(pán)調(diào)查范圍 本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi) 8 個(gè)高層及 3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。至 1994 年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 （一）市場(chǎng)累加法 市場(chǎng)累加法必須找出每一市場(chǎng)內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計(jì)他們可能的購(gòu)買數(shù)量。 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 計(jì)劃平均售價(jià)為 4600 元，若平均售價(jià)降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤(rùn)將減少 635.77萬(wàn)元，比計(jì)劃利潤(rùn)降低 %。如萬(wàn)科物業(yè)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升空間在 1000 元以上。 C、小戶型面對(duì)的住戶，是第一次購(gòu)房的客戶（從統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)臨近樓盤(pán)看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 C、由南山區(qū)的人文地理?xiàng)l件決定：整個(gè)南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。 建筑形式 項(xiàng)目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場(chǎng)中，是物業(yè)市價(jià)值判斷的 重要標(biāo)準(zhǔn)之一， 1997 年深圳的熱點(diǎn)住宅中百仕達(dá)花園、東海愛(ài)地花園、萬(wàn)科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價(jià)值。 B、人車分流。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性并不簡(jiǎn)單在于價(jià)格和利潤(rùn)。 根據(jù) SWOT 分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢(shì)，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒(méi)有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開(kāi)發(fā)出豪華住宅區(qū)。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會(huì)治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，