【正文】 業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 、建設(shè)開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套，市政基 礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評述 3. 3 場地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計劃 （以下均為人民幣計算） 資金籌措 財務(wù)費用 住宅銷售單價的測定 商鋪銷 售單價的測定 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實際銷售總收入 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 投資回報率 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概率分析 說明及建議 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項目綜合收益表 附表二 項目動態(tài)綜合表 附表三 項目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計算表 附表五 項目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項目敏感性分析圖 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 附錄 — （略） 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 199 1994 年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62020 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62020 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為 3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前 推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的 %。 樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的 8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。商場首層均價宜在每平方米 21000—25000 港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮 1/3 外銷， 2/3 內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。 序號 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價 HKD/M2 最低價 HKD/M2 現(xiàn)時平均價 HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯 3臺 /座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共 500 多個車位，租金待定 住宅： 8089 挖椿井 12 萬 % 11894 9247 11000 8800 商場： 22170 12 萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場 100 個車位租售待定 住宅： 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場： 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1， 2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅： 70100 地面 5層 39000 82% 12020 9543 9500 8550 商場： 1253（ 2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 ?。好麖S電梯 2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到 3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅： 70100 地面 3 層 22020 % 9200 8300 8500 8500 商場： 1253（ 2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯 8部，進口 潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級電梯 2部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2 層為停車場只 3000 平方米，約 300 個單位，租金待定 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐， IDD 線路連電話機，進口潔具，熱氣機等 地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定 住宅： 64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫 1層，租售未定，個數(shù)未定 住宅： 88110復(fù)式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 較基準(zhǔn)方案變化 +10% 0 10% 銷售價格 30% 50% 20% 建設(shè)投資 40% 50% 10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379 萬港元，有機會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定 風(fēng)險，但虧本可能性較小。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應(yīng)先入一步，充分利用。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看 看，無意間已逛便了商場的每一個區(qū)域。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。 商鋪作為買家的經(jīng)營用地，具有增值價值，同時又存在很大的經(jīng)營成本回報率的風(fēng)險。在適當(dāng)?shù)臅r機以適當(dāng)?shù)膬r格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 局部走強的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時間商鋪市場的熱點也只可能在局部個盤出現(xiàn)。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是 0，即只要保本就算成功。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準(zhǔn)備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設(shè)計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應(yīng)的調(diào)整。 地形、地質(zhì)（略） 附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略） 綜合評述（略） — （略） 項目盈虧平衡分析（略） 項目敏感性分析（略） 概率分析 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準(zhǔn)方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。建議商業(yè)用房在 3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 （ 3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 樓盤調(diào)查范圍 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi) 8 個高層及 3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。至 1994 年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 （一）市場累加法 市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計他們可能的購買數(shù)量。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為 4600 元，若平均售價降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤將減少 635.77萬元，比計劃利潤降低 %。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在 1000 元以上。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 C、由南山區(qū)的人文地理條件決定：整個南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。 建筑形式 項目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，是物業(yè)市價值判斷的 重要標(biāo)準(zhǔn)之一， 1997 年深圳的熱點住宅中百仕達花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價值。 B、人車分流。 房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。 根據(jù) SWOT 分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進行環(huán)藝設(shè)計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，