【正文】 以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。即單位成本每增加 1%，將導致利潤減少 5.71%。 B、購房更注意經(jīng)濟實惠，較少關注 “ 人以群分 ” 而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如 “ 萬科城市花園 “ ，被多數(shù)人認為是 ” 成功人士 “ 的選擇）。其價值提升空間可在 5001000 元。這句話的潛臺詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地 塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價普遍較低。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ◆ 第三段：如何對區(qū)域市場走勢作出分析？ 房地產(chǎn)項目沒有試探可言，只有看準了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟 概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關鍵。定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。 項目選擇的步驟： a、 廣泛尋找投資項目 b、 精心篩選投資項目 c、 對重點項目進行投資機會性研究（初步可行性研究） d、 項目投資談判 e、 詳細可行性研究（發(fā)展策劃） f、 公司的決策與實施 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展 策劃） 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介 房地產(chǎn)項目 發(fā)展策劃的工作理念 服務性質(zhì)：輔助決策 對客戶的適應性：滿足需求→引導需求→發(fā)掘需求 服務的目標： (1) 建立能夠達致利潤最大化的發(fā)展模式 (2) 建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案 七、最佳的服務過程：全程參與（前期發(fā)展研究→過程參與→營銷培訓與監(jiān)測） 八、前期發(fā)展研究的主要服務模塊： 項目的區(qū)位價值評估； 項目地塊的開發(fā)價值評估； 重要宏觀經(jīng)濟指標的監(jiān)控與分析； 微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細分市場和區(qū)域市場）； 項目 SWOT 分析與隱顯因素分析； 開發(fā)模式的 選?。毞质袌龅娜笨诜治觯夹g經(jīng)濟指標對比）； 市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）； 物業(yè)管理的要求； 規(guī)劃建筑設計方案的要求與評估； 成本效益分析； 1 風險分析。 以下工作是非做不可的。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠。 ◆ 第四段：如何進行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。 房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。 建筑形式 項目的建筑形式包括建筑風格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，是物業(yè)市價值判斷的 重要標準之一， 1997 年深圳的熱點住宅中百仕達花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風格和立面色彩上精雕細琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價值。 C、小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當大的比例，近六成）。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為 4600 元，若平均售價降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤將減少 635.77萬元，比計劃利潤降低 %。至 1994 年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 （ 3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進一步落實研究，搬遷的準備與計劃還有待完善，實際投資成本將根據(jù)設計的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實作相應的調(diào)整。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強的視覺沖擊力。 商鋪空置量繼續(xù)上升。在適當?shù)臅r機以適當?shù)膬r格推出適當?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關鍵。 總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。 中旅商業(yè)城整體風格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應抓緊有利時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應先入一步，充分利用。 序號 樓盤名稱 裝修標準 設備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價 HKD/M2 最低價 HKD/M2 現(xiàn)時平均價 HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯 3臺 /座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共 500 多個車位，租金待定 住宅： 8089 挖椿井 12 萬 % 11894 9247 11000 8800 商場： 22170 12 萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場 100 個車位租售待定 住宅： 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場： 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1， 2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅： 70100 地面 5層 39000 82% 12020 9543 9500 8550 商場： 1253（ 2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 ?。好麖S電梯 2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到 3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅： 70100 地面 3 層 22020 % 9200 8300 8500 8500 商場： 1253（ 2,3層） 4000 未推出 5 西關大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯 8部，進口 潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?2部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2 層為停車場只 3000 平方米，約 300 個單位，租金待定 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐， IDD 線路連電話機，進口潔具，熱氣機等 地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定 住宅： 64165 復式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫 1層，租售未定，個數(shù)未定 住宅： 88110復式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒有商場 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。商場首層均價宜在每平方米 21000—25000 港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的 %。 當期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計市場總需求、區(qū)域市場需求及實際銷售額的占有率。 在本項目的操作中，引入項目 VI（項目標識、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價值 500 元以上。 市場細分及客戶定位 從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業(yè)層次單一的客戶群。若項目本身的潛在價值是每平方 萬元，那么該發(fā)展商就并非一個高手了。 （二）項目地塊的優(yōu)劣勢分析 地理條件分析 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能” +交通 景觀 +拆遷費 購物 娛樂 +銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握 “ 前海 ” 、 “ 玉泉 ” 的詳細情況， 直接對手 在設計風格、入市機會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設計弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園 噪音影響。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。 1998 年受宏觀經(jīng)濟和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺。 ★ 形成中間信息產(chǎn)品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點 ；②對行業(yè)聚焦點的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析。 項目論證的階段性 (1)