【正文】 以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬(wàn)平方米左右（荔灣廣場(chǎng)除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。即單位成本每增加 1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少 5.71%。 B、購(gòu)房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注 “ 人以群分 ” 而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如 “ 萬(wàn)科城市花園 “ ，被多數(shù)人認(rèn)為是 ” 成功人士 “ 的選擇）。其價(jià)值提升空間可在 5001000 元。這句話的潛臺(tái)詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競(jìng)爭(zhēng)力。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地 塊周圍因有工廠和一些無(wú)規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價(jià)普遍較低。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復(fù)式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 ◆ 第三段：如何對(duì)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)作出分析？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟 概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就其開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)廣告策劃、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。 項(xiàng)目選擇的步驟： a、 廣泛尋找投資項(xiàng)目 b、 精心篩選投資項(xiàng)目 c、 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究） d、 項(xiàng)目投資談判 e、 詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃） f、 公司的決策與實(shí)施 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展 策劃） 概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評(píng)價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場(chǎng)目標(biāo)、市場(chǎng)定位及獲得土地最大效益的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)項(xiàng)目 發(fā)展策劃的工作理念 服務(wù)性質(zhì)：輔助決策 對(duì)客戶的適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求 服務(wù)的目標(biāo)： (1) 建立能夠達(dá)致利潤(rùn)最大化的發(fā)展模式 (2) 建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案 七、最佳的服務(wù)過(guò)程：全程參與（前期發(fā)展研究→過(guò)程參與→營(yíng)銷培訓(xùn)與監(jiān)測(cè)） 八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊： 項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值評(píng)估； 項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估； 重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析； 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估（主要細(xì)分市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)）； 項(xiàng)目 SWOT 分析與隱顯因素分析； 開(kāi)發(fā)模式的 選?。?xì)分市場(chǎng)的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比）； 市場(chǎng)定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營(yíng)銷策劃方案）； 物業(yè)管理的要求； 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的要求與評(píng)估； 成本效益分析； 1 風(fēng)險(xiǎn)分析。 以下工作是非做不可的。該區(qū)市場(chǎng)地價(jià)較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。 ◆ 第四段：如何進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及地塊優(yōu)劣勢(shì)分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會(huì)治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性并不簡(jiǎn)單在于價(jià)格和利潤(rùn)。 建筑形式 項(xiàng)目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場(chǎng)中，是物業(yè)市價(jià)值判斷的 重要標(biāo)準(zhǔn)之一， 1997 年深圳的熱點(diǎn)住宅中百仕達(dá)花園、東海愛(ài)地花園、萬(wàn)科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價(jià)值。 C、小戶型面對(duì)的住戶，是第一次購(gòu)房的客戶（從統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 計(jì)劃平均售價(jià)為 4600 元，若平均售價(jià)降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤(rùn)將減少 635.77萬(wàn)元，比計(jì)劃利潤(rùn)降低 %。至 1994 年 8 月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 （ 3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。 ，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。 ，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。它以商業(yè)為主，包括寫(xiě)字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。 商鋪空置量繼續(xù)上升。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。 總體市場(chǎng)的淡市，并不排除局部市場(chǎng)的活躍。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。 ，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。 序號(hào) 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià) HKD/M2 最低價(jià) HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià) HKD/M2 一次性付款折后均價(jià) 1 荔灣廣場(chǎng) 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯 3臺(tái) /座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共 500 多個(gè)車位，租金待定 住宅： 8089 挖椿井 12 萬(wàn) % 11894 9247 11000 8800 商場(chǎng)： 22170 12 萬(wàn) % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂 地下一層停車場(chǎng) 100 個(gè)車位租售待定 住宅： 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場(chǎng)： 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi) IDD 手續(xù) 1， 2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定 住宅： 70100 地面 5層 39000 82% 12020 9543 9500 8550 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái) 住：名廠電梯 2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到 3層停車場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定 住宅： 70100 地面 3 層 22020 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng)： 1253（ 2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 住：名廠電梯 8部，進(jìn)口 潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng)：共四上一大客包租 商場(chǎng)：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級(jí)電梯 2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2 層為停車場(chǎng)只 3000 平方米，約 300 個(gè)單位，租金待定 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐， IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫(kù) 1 層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170 商場(chǎng)： 13170（首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車庫(kù) 1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅： 88110復(fù)式： 151 地面 2層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 7650 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí) 玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米 21000—25000 港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的 %。 當(dāng)期市場(chǎng)需求的衡量 營(yíng)銷主管通常得估計(jì)市場(chǎng)總需求、區(qū)域市場(chǎng)需求及實(shí)際銷售額的占有率。 在本項(xiàng)目的操作中，引入項(xiàng)目 VI（項(xiàng)目標(biāo)識(shí)、工地圍板、營(yíng)銷中心等）至少每平方米可以提升價(jià)值 500 元以上。 市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位 從項(xiàng)目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒(méi)有任何一個(gè)能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶群。若項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值是每平方 萬(wàn)元，那么該發(fā)展商就并非一個(gè)高手了。 （二）項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析 地理?xiàng)l件分析 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷售管理 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） “七能” +交通 景觀 +拆遷費(fèi) 購(gòu)物 娛樂(lè) +銀行、郵局 污染 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 掌握 “ 前海 ” 、 “ 玉泉 ” 的詳細(xì)情況， 直接對(duì)手 在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會(huì)等避開(kāi)對(duì)手； 前海花園 概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢(shì)、降低 玉泉花園 噪音影響。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。 1998 年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺(tái)。 ★ 形成中間信息產(chǎn)品：①對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的觀點(diǎn) ；②對(duì)行業(yè)聚焦點(diǎn)的評(píng)述；③區(qū)域市場(chǎng)分析；④特異性分析。 項(xiàng)目論證的階段性 (1)