【正文】 告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 時(shí)商品樓價(jià)格也較低。 （二）深圳市住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 市場(chǎng)供求關(guān)系（略） 價(jià)格走勢(shì)（略） 結(jié)論 1997 年深圳市商品住宅市場(chǎng)有效需求顯著增長(zhǎng)，空置率下降，供求壓力減輕，整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)看好。其戶型比例如下： A、 按戶型分 戶型 一室一廳 兩室兩廳 三室兩廳 復(fù)式 套數(shù) 89 228 213 35 比例 % 40% % % B、 按形式分（略） C、 按面積分（略） 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ◆ 第三段：如何對(duì)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)作出分析？ 房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。廣場(chǎng)、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。 對(duì)應(yīng)三個(gè)組團(tuán)是三個(gè)主題各異的環(huán)藝廣場(chǎng)。 一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。更何況，最難認(rèn)清的面孔往往就是自己的。 ★ 專業(yè)部門的構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)信息部、電腦部。 ★ 對(duì)信息服務(wù)的要求：主動(dòng)、熱情、快速 人才的積累──人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合； ★ 目的：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異 ★ 人員的招聘條件：①良好的基礎(chǔ)素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)要求：規(guī)劃與建筑、市場(chǎng)研究與營銷、財(cái)會(huì)與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗(yàn)：豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉。 既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 五、項(xiàng)目選擇與論證要注意的問題 營銷與規(guī)劃設(shè)計(jì)必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)為先導(dǎo)的同時(shí)又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。 (2) 立項(xiàng)時(shí)的微觀環(huán)境是怎樣的 了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢(shì)。 (2) 項(xiàng)目投資開發(fā)的詳細(xì)論證 指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟 概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就其開發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。 因此，缺乏前期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對(duì)發(fā)展項(xiàng)目有勝的把握。 (1) 房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。 二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性 房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。 (1) 房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各 方須要了解項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)； 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 (2) 由于開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)者需要預(yù)計(jì)市場(chǎng)變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)程度； (3) 開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力與限度。 (2) 項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的項(xiàng)目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的 高招都是難以挽救的。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。 項(xiàng)目選擇的步驟： a、 廣泛尋找投資項(xiàng)目 b、 精心篩選投資項(xiàng)目 c、 對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究） d、 項(xiàng)目投資談判 e、 詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃） f、 公司的決策與實(shí)施 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展 策劃） 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評(píng)價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場(chǎng)目標(biāo)、市場(chǎng)定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。 (3) 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析 包括市場(chǎng)細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，這是論證的重點(diǎn)，關(guān)鍵是要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目的在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位。 項(xiàng)目定位以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對(duì)市場(chǎng)表象有質(zhì)的提升。 六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)項(xiàng)目 發(fā)展策劃的工作理念 服務(wù)性質(zhì)：輔助決策 對(duì)客戶的適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求 服務(wù)的目標(biāo)： (1) 建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式 (2) 建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案 七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究→過程參與→營銷培訓(xùn)與監(jiān)測(cè)） 八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊： 項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值評(píng)估； 項(xiàng)目地塊的開發(fā)價(jià)值評(píng)估； 重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析； 微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估（主要細(xì)分市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)）； 項(xiàng)目 SWOT 分析與隱顯因素分析； 開發(fā)模式的 選?。?xì)分市場(chǎng)的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比）； 市場(chǎng)定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營銷策劃方案）； 物業(yè)管理的要求； 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的要求與評(píng)估； 成本效益分析； 1 風(fēng)險(xiǎn)分析。 ★ 人員培訓(xùn)：①基本技能培訓(xùn)：信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等；②“在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)習(xí)”。 客戶的積累 ── 檢驗(yàn)策劃的成果和與客戶雙嬴 ★ 目的：“養(yǎng)客”之道 ★ 工作方法： ① 求同存異； ② 盡量滿足其 “ 不合理要求 ” ； ③ 曉之以利害； ④ 強(qiáng)調(diào) “ 雙贏 ” 的策略 投資分析篇 案例名稱：住宅投資分析與價(jià)值研判體系 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大兌現(xiàn)與量化 ◆ 第一段：如何創(chuàng)建 “ 投資分析報(bào)告 ” 的目錄？ 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一、項(xiàng)目概況 地理位置 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃 戶 型指標(biāo) 二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望 ’97 回顧 ’98 展望 結(jié)論 （二）當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)走勢(shì)分析 供求關(guān)系 價(jià)格走勢(shì) 結(jié)論 （三）所在區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 回顧與展望 市場(chǎng)特點(diǎn) 結(jié)論 （四）項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 區(qū)位特點(diǎn) 個(gè)盤素質(zhì) 結(jié)論 三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （一）土地價(jià)值 地理位置 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 周邊景觀 環(huán)境、污染 市政配套 鄰近樓盤素質(zhì) （二）項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （三）結(jié)論 四、可提升價(jià)值研判 類比土地價(jià)值 規(guī)劃能力對(duì)于土地價(jià)值的提升 單體設(shè)計(jì) 建筑形式 市場(chǎng)細(xì)分及客戶定位 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 項(xiàng)目營銷策劃 物業(yè)管理 結(jié)論 五、項(xiàng)目投資估算 六、財(cái)務(wù)評(píng)定 七、敏感性分析 盈虧平衡分析 成本變動(dòng)對(duì)利潤的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤的影響 ◆ 第二段：如何進(jìn)行項(xiàng)目的概況分析？ 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 “知已知彼”和“自知之明”都是一個(gè)贏家不可缺少的品質(zhì)。 地理位置 地處南山區(qū)深南大道 以北，金麒麟路立交橋交叉口的西北側(cè)。 B、 建筑風(fēng)格 順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，金麒麟花園采用了新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式。 小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上， 1218層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，三個(gè)組團(tuán)頂造型豐富，整個(gè)小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 戶型指標(biāo) 金麒麟花園戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。 以下工作是非做不可的。 商品住宅市場(chǎng)中，多層住宅仍然是主流。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會(huì)有配套。但市政設(shè)施配套不是 很方便。該區(qū)市場(chǎng)地價(jià)較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實(shí)施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來越齊全方便。 結(jié)論 在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價(jià)格要比前者低能 040%。 B、 性質(zhì)：高層集合型大廈， 5層以上是住宅， 5 層以下為商業(yè)用途。 ◆ 第四段：如何進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及地塊優(yōu)劣勢(shì)分析？ “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 （一）土地價(jià)值 一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共 同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中 有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。但因該地塊形狀南北方向較長(zhǎng)，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。 (2) 噪音污染（略） (3) 社會(huì)治安狀況（略） 地塊周圍的交通條件 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。因此該地塊無完全劣勢(shì)。 根據(jù) SWOT 分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢(shì)，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。若結(jié)合全程策劃，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則 項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至 5000元以上。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可比性并不簡(jiǎn)單在于價(jià)格和利潤。 那么，如何最大提升項(xiàng)目的價(jià)值？如何進(jìn)行可提升價(jià)值的研判？ 利潤就像是海綿生的水，只要愿意擠總是會(huì)有的。 B、人車分流。 綜合以上較為超前的規(guī)劃要點(diǎn)可提升物業(yè)價(jià)值 5001000 元。 建筑形式 項(xiàng)目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號(hào)和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場(chǎng)中，是物業(yè)市價(jià)值判斷的 重要標(biāo)準(zhǔn)之一， 1997 年深圳的熱點(diǎn)住宅中百仕達(dá)花園、東海愛地花園、萬科城市花園均在建筑風(fēng)格和立面色彩上精雕細(xì)琢，取得了高于同類物業(yè) 10002020 元的單位價(jià)值。 B、兩頭都靠不上，地價(jià)較低房屋成本低，售價(jià)低。 C、由南山區(qū)的人文地理?xiàng)l件決定：整個(gè)南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性，即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。同時(shí)，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)