【正文】 求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提建議。 項(xiàng)目的客觀市場(chǎng)條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 九、為“全程參與”工作模式所進(jìn)行的必要準(zhǔn)備 信息的積累 ── 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗(yàn)的積累 ★ 目的：建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫(kù)，降低營(yíng)運(yùn)成本 ★ 基礎(chǔ)信息的內(nèi)容：①新推樓盤(pán)監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點(diǎn)監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其他基礎(chǔ)信息。 ★ 人員積累：公平、公開(kāi)的激勵(lì)機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均 等的機(jī)會(huì)等。俗話說(shuō)：追鹿者不見(jiàn)山。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A、 用地面積： 23689 平米 B、 占地面積： 4605 平米 C、 覆蓋率： % D、 地上總建筑面積： 58960 平米 地下總建筑面積： 4617 平米 其中：住宅： 58160 平米 紫蝶苑： 16695 平米 金麟閣： 21605 平米 玉蟾樓： 19860 平米 配套商業(yè)： 800 平米 防空地下室： 1200 平米 架空層： 3470 平米 E、 容積率： F、 綠化率： 33% G、 建筑密度： H、 總戶數(shù)： 565 戶 I、 車(chē)位數(shù)： 221 個(gè) 其中：地上車(chē)位： 41個(gè) 架空層及地下車(chē)位： 180 個(gè) J、 自行車(chē)位： 1120 輛 K、 車(chē)位占總戶數(shù)比例： % 項(xiàng)目規(guī)劃 從以下四個(gè)方面分析： 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 A、 小區(qū)整體風(fēng)格 金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。 以三個(gè)建筑組團(tuán)為核心， 1 區(qū)的 “ 玉蟾樓 ” ，由四棟 13層住宅圍合而成； 2區(qū) “ 紫鑫閣 ” ，由三棟 T 字形住宅聯(lián)體而成； 3 區(qū) “ 紫蝶苑 ” ，由三棟住宅以歐式柱廊作弧形拼接而成。 C、 小區(qū)配套（略） D、 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過(guò)人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望 （二）當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)走勢(shì)分析 （三）項(xiàng)目所在城市區(qū)域住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 （四）項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 （一）深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望 1997 年回顧（略） 1998 年展望（略） 結(jié)論： 1997 年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯升溫，開(kāi)始進(jìn)入新的一輪發(fā)展周期。反映在市場(chǎng)價(jià)格上，多層住宅價(jià)格有較大幅度的增長(zhǎng)，而高層住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，部分區(qū)域甚至有回落。 (2) 區(qū)域二：北環(huán)大道以內(nèi)，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。 (3) 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。金麒麟花園項(xiàng)目正位于該區(qū)域。 (5) 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤 灣。 深圳市中心區(qū)的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時(shí)為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場(chǎng)提供了契機(jī)。 C、 價(jià)格：起價(jià) 5000 元 /平方米（第 5層價(jià)），每上升一層加 80 元 /平方米。”這是房地產(chǎn)界的名言。金麒麟花園的土地價(jià)值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約 23689 平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足 “ 七通 ” （即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個(gè)大坑之外，土地絕大部分平整。 B、后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見(jiàn)。 外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀──天主教堂。 配套設(shè)施 (1) 菜市場(chǎng)（略） (2) 商店、購(gòu)物中心（略） (3) 小學(xué)（略） (4) 中學(xué)（略） (5) 醫(yī)院（略） (6) 體育娛樂(lè)場(chǎng)所（略） (7) 銀行、郵 局、酒店（略） 近鄰的周邊樓盤(pán)情況 見(jiàn)第三段（三）。就金麒麟項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、投資而言，未來(lái)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)工作，只要注意威脅（ T）因素，把握機(jī)會(huì)（ O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會(huì)成為影響整個(gè)小區(qū)價(jià)值的劣勢(shì)因素。周邊高素質(zhì)可比樓盤(pán)減少，在建樓盤(pán)售價(jià)均偏低。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 ◆ 第五段：海綿里的利潤(rùn)：如何進(jìn)行可提升價(jià)值研判？ 潛在價(jià)值兌現(xiàn)最大化方為成功 美食家評(píng)判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。如果聽(tīng)說(shuō)那個(gè)發(fā)展商將住宅樓賣(mài)出了每平方 3萬(wàn)元的天價(jià)，也不必急于對(duì)其欽佩得五體投地。要想深入挖掘房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，必須 “從頭壓擠每一個(gè)環(huán)節(jié)”。 C、首層架空，增強(qiáng)視覺(jué)通透感。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 單體設(shè)計(jì) 金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計(jì)最大限度地滿足了實(shí)用、舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。 金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計(jì)迎合了消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，在南山區(qū)該地段同類(lèi)物業(yè)中較為突出，將提升 500 元以上的相對(duì)單位價(jià)值。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級(jí)管理人員和外方代表以外，絕大 部分的普通職工和中、低級(jí)的管理人員，其收入水平均不足以支持購(gòu)買(mǎi)中、高檔價(jià)位（ 50008000 元 /平方米）的住宅。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房?jī)r(jià)低，限制 了該地區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝及平面設(shè)計(jì) 現(xiàn)場(chǎng)物業(yè) 形象的好壞主要依賴視覺(jué)感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和平面設(shè)計(jì)上。物業(yè)管理的 3： 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1： 11。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對(duì)于金麒麟項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升起著直接的驅(qū)動(dòng)作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出 20元的潛在利潤(rùn)，那么你每平方就可以多賺 160 元，如果在幾個(gè)主要項(xiàng)目上做足功夫，則可使每平方的價(jià)值上升至 5000元以上。 （ ） = 平米 B、保本銷(xiāo)售額 =銷(xiāo)售單價(jià) A= 萬(wàn)元 成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響 計(jì)劃平均成本為 元。即平均售價(jià)每降低成本 1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少 %。當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)支出高到某一水平定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 時(shí)，已無(wú)法刺激需求水平再上一層，這就是市場(chǎng)需求的上限，稱為市場(chǎng)潛量。 （二）市場(chǎng)因 素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場(chǎng)潛量有關(guān)的市場(chǎng)因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)就是其中的著名例子。房管局負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)一棟 9 層住宅，總建筑面積達(dá) 9000 平方米。 樓宇成交總體情況及分析 從廣州市有關(guān)部門(mén)資料可見(jiàn)， 1993 年至 1994 年 8 月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為 760459 平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至 1994 年 8月止，該區(qū)已推出銷(xiāo)售的樓盤(pán)總面積實(shí)際為 441256 平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。其中 8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為 50 萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。 物業(yè)出租情況（略） 對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析 （ 1）供應(yīng)方面，商品房的開(kāi)發(fā)以居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)為主并向高層發(fā)展。通過(guò)對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷(xiāo)售情況進(jìn)行比 較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過(guò)高，均價(jià)為每平方米 8500— 9000 港元左右。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確 定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)方式。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析 ，該區(qū)的外銷(xiāo)住宅成交好于其它老城區(qū)。 ，把握好銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷(xiāo)售策略是十分重要的。因此，開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中密切注重市場(chǎng)的變 化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響甚大。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。由此判斷，銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷(xiāo)售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 在前期開(kāi)展，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開(kāi)發(fā)必須緊密銜接。 、指標(biāo)綜合表（略） 附圖、附表、附錄部分（略） 商業(yè)物業(yè)篇 案例名稱：中旅商業(yè)城 商場(chǎng)成功營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。營(yíng)銷(xiāo)策劃人員通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場(chǎng)診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。地下 2 層到地面 7層為、飲食、娛樂(lè)中心， 10層到 17 層為 萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化高級(jí)寫(xiě)字樓， 18到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高 80 米。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理： ，利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開(kāi)放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； ，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世 紀(jì)城堡的形象； ，利用簡(jiǎn)潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺(jué)上的強(qiáng)烈對(duì)比。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢(shì)，使所有的店鋪都極盡便利。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場(chǎng)的開(kāi)放性大定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類(lèi)似香港的城市步行通道相連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽(yáng)避雨，進(jìn)入商場(chǎng)也十分方便。 宏 觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過(guò)于求是商鋪市場(chǎng)整體偏淡的重要因素。這些發(fā)展商改革了過(guò)去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其他商鋪的出售。這些個(gè)盤(pán)一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 位于新 興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。 第二段：中旅商業(yè)城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱 一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 費(fèi)率目標(biāo) （二）建筑的風(fēng)格定位 、寫(xiě)字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 （二）關(guān)于物流 （貨物的極限尺寸） 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專(zhuān)題 樓書(shū)文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬(wàn)科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 、豪宅住戶的物流 （三）關(guān)于車(chē)流 （進(jìn)貨、出貨） 、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 、停車(chē)位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場(chǎng)