【正文】 落。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出， 2021 年物價(jià)水平明顯高于 2021 年，這主要是 2021年國際金融危機(jī)下，政府加大投入帶來的后續(xù)影響，并且 2021 年世界政治、軍事狀況不穩(wěn)定因素也導(dǎo)致了全球物價(jià)上漲。 5 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 二、人口結(jié)構(gòu) 2021 年末全國 60 歲及以上人口達(dá)到 18499 萬人，占總?cè)丝诘?%，比上年末增加 個(gè)百分點(diǎn)； 65 歲及以上人口達(dá)到 12288 萬人，占總?cè)丝诘?%，增加 個(gè)百分點(diǎn)。 人口的老齡化，意味著老年人占的比重越來越大，這意味著對房屋的需求會(huì)逐漸降低，所以，人口的老齡化對房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在地供需方面的影響。工資性收入對全年農(nóng)村居民增收的貢獻(xiàn)率達(dá) %。農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)比人均純收入低 783 元，但增速高 個(gè)百分點(diǎn)。人均總收入各分項(xiàng)增長情況如下： 人均工資性收入 15412 元，增長 %。主要是受最低工資標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老金和離退休金7 以及最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)提高影響，城鎮(zhèn)低收入戶收入增速較高；同時(shí)高收入戶也保持了較快的增長速度，所以中等收入戶增速相對較慢。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。 二、商品房銷售和待售情況 2021 年，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 ；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 表 1 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售情況 指標(biāo) 絕對量 同比增長（ %） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價(jià)款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 10 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預(yù)收款 21610 個(gè)人按揭貸款 8360 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 中國 2021 年土地市場分析 一、土地供應(yīng)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市中， 4 城市住宅用地累積供應(yīng)量超過去年，其中，深圳累計(jì)供應(yīng) 128 萬平方米，同比增長 112%，為增幅最大的城市；武漢累積供應(yīng)885 萬平方米，同比減少 47%，為降幅最大的城市。重慶全年累積成交達(dá) 1207 萬平方米，成交量居全國首位。深圳成交樓面均價(jià)為 3618 元 /平方米，同比增加 19%，為漲幅最大的城市；南京成交樓面均價(jià)降幅最大，同比下降 84%，樓面均價(jià)為 2958 元 /平方米。 2021 年土地市場并未延續(xù) 2021 年 的火熱，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量下降，“地王”不再，溢價(jià)率均不高。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范 “ 不當(dāng)銷售 ” ，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。 2021 年 1 月 28 日：（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 20 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 %。 2021 年 04月 05 日：中國人民銀行決定，自 2021 年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。對違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價(jià) ” 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。 2021 年 5 月 12 日：中國人民銀行決定，從 2021 年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年 期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 12月 4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。 政策 總結(jié)： 回顧整個(gè) 2021 年，我們可以看出，中央政府對房地產(chǎn)加以嚴(yán)厲調(diào)控，限購限價(jià)、取消利率優(yōu)惠等一系列政策抑制了市場的需求，使房地產(chǎn)銷售下滑，并使開發(fā)商資金壓力大，迫使房價(jià)下降。 57′～ 114176。廣州市地處珠江入?？凇?2021 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位于廣東省首位。 繼續(xù)加強(qiáng)和優(yōu)化樞紐型重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地布局，突出中心城市區(qū)域定位，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)和輻射功能，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。 16月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1993 .33億元，同比增長 %，增幅比 15月提高 ，比上年同期低 。觃劃期內(nèi)，廣州計(jì)劃建設(shè)各類住房總建筑面積 4213萬至5530萬平方米。 、 房地產(chǎn)交易情況 2021年 10月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比減少 %；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13792元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。 小谷圍島位于廣州南拓軸上和都會(huì)區(qū)中，附近既有以黃埔軍校為代表的近代史跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表的傳統(tǒng)與現(xiàn)代嶺南園林文化，還有以琶洲國際會(huì)展中心、廣州生物島為標(biāo)志的現(xiàn)代都市文化。 大學(xué)城馨園 星匯文華 星匯文瀚 大學(xué)城尚軒 學(xué)城小筑 位置 番禺大學(xué)城中五路63號(hào)（廣番禺中八路嶺南印象園北側(cè)星匯文瀚項(xiàng)目則位于大學(xué)城北番禺大學(xué)城中五路與中三橫路番禺大學(xué)城 商業(yè)南20 州大學(xué)城中環(huán)西路和中五路交界） （地鐵大學(xué)城南 C出口） 部、中山大學(xué)與星海音樂學(xué)院之間、緊鄰大 學(xué)城商業(yè)北區(qū) 交界 區(qū) 交通 公交車：大學(xué)城總站，中五路站，線路有 35 路、67路、 86路、 252路、 310路、 380路、 381A路、 381B路、 382路、 383路、 384路、 385路、 387路、 468路、 507路、 565路； 大學(xué)城專線：大學(xué)城 1線、大學(xué)城 2線、大學(xué)城3線、大學(xué)城 4 線、大學(xué)城 5線、大學(xué)城 6線； 地鐵：地鐵 4號(hào)線大學(xué)城南站 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4 號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué) 城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 地鐵：4 號(hào)線大學(xué)城南站；公交車：大學(xué)城 (廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目； 定價(jià) 25000元 /平米，帶 6000 元豪華精裝修 23500元、平米 待定 31500元 /平米 待定 21 定位 豪華住宅 宜居生態(tài)地產(chǎn) 宜居生態(tài)地產(chǎn) 花園洋房 小戶型 ,地鐵沿線 ,花園洋房 規(guī)模 占地面積 11875 平方米，總建筑面積37050 平方米，由 8 棟住宅組成，層高為 16層，頂層為復(fù)式單位。 戶型 項(xiàng)目戶型主要包括141300 平方米的三四房單位、215254 平方米的復(fù)式單位，所有單元均為專梯專戶的設(shè)計(jì) 主要戶型為 85189平方米，產(chǎn)品有90平 米左右的兩房、120160平米的三房和180平 米以上的四房，大部分單元有入戶花園和超大面積陽臺(tái)，部分單元更帶雙主套，并由香港著名設(shè)計(jì)師梁志天進(jìn)行室內(nèi) 設(shè)中小戶型 住宅均以大戶型為主，有250280 平方米，專梯專戶 中小戶型 22 計(jì) 大學(xué)城馨園 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城馨園位于大學(xué)城內(nèi)，學(xué)術(shù)氣息濃厚，環(huán)境較安靜。項(xiàng)目產(chǎn)品多為大戶型，總價(jià)較高。大學(xué)城與珠江新城 CBD 隔江對望，并且有著廣州第二個(gè) “ 二沙島 ” 之稱，是目前廣州中最受矚目的城央島，在人文底蘊(yùn)、自然資源與居住價(jià)值三個(gè)方面均有無可替代的價(jià)值優(yōu)勢。 大學(xué)城尚軒 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城尚軒位于番禺區(qū)大學(xué)城中五路與中三橫路交界，距離地鐵 4 號(hào)線大學(xué)城南站很近，步大約 3 分鐘。 24 大學(xué)小筑 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)小筑所在的大學(xué)城南學(xué)術(shù)氣息濃厚，而且靠近景區(qū)嶺南印 象園，景觀資源豐富。 消費(fèi)者調(diào)查 本項(xiàng)目采用消費(fèi)者訪談的形式進(jìn)行調(diào)查，篩選 5 個(gè)不同階層的中高收入人群進(jìn)行訪問，以下是訪問內(nèi)容： 、客戶個(gè)案：單身白領(lǐng) 客戶：趙先生 年齡： 30 職業(yè)：報(bào)社編輯 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格低、上下班方便、面積適中、環(huán)境好 付款方式：貸款 趙先生，廣州人，現(xiàn)正供職于越秀區(qū)一家小雜志社，每月收入穩(wěn)定，父母均 是本地廣州人，現(xiàn)正居住出租屋，現(xiàn)正考慮購房用于結(jié)婚生子，成家立業(yè)。最好附近有幼兒園跟小學(xué)。錢先生還說，由于他的妻子患有高血壓，希望房子附近有醫(yī)院跟康樂設(shè)施。他們希望購買一套質(zhì)優(yōu)價(jià)美，實(shí)用舒適的房子，考慮到兩人日后情況，希望房子附近有醫(yī)院跟托兒所。 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 周先生的回答是：如果基本令人滿意，他會(huì)考慮一下。 目標(biāo)消費(fèi)者癿演變是一個(gè)發(fā)展癿過程，隨著項(xiàng)目開發(fā)和銷售癿迚度，項(xiàng)目名譽(yù)和形象會(huì)得到提升，因此目標(biāo)消費(fèi)者癿數(shù)量和層次會(huì)擴(kuò)大和升級(jí)，關(guān)注點(diǎn)也會(huì)所有丌同。 項(xiàng)目規(guī)劃 地塊使用管制 DS1301 用地面積 14924 平米 容積率 總建筑面積 46563 平米 樓面地價(jià) 8934 元 總成交價(jià) 元 建筑密度 35% 建筑物基地總面積 5223 平米 綠地率 30% 綠地面積 4477 平米 用地規(guī)劃 建筑面積 用地面積 單位 位置 總建筑面積上限 46563 5223 平米 會(huì)所 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 2021 1600 平米 首層 680，二層 1320 文化室 200 平米 8 棟首層 31 老人服務(wù)店 120 平米 7 棟首層 居委會(huì) 100 平米 6 棟首層 綜合管理用房 600