【正文】 最后的問(wèn)題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 周先生的回答是：如果基本令人滿意，他會(huì)考慮一下。 消費(fèi)者調(diào)查 本項(xiàng)目采用消費(fèi)者訪談的形式進(jìn)行調(diào)查，篩選 5 個(gè)不同階層的中高收入人群進(jìn)行訪問(wèn)，以下是訪問(wèn)內(nèi)容： 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：趙先生 年齡： 30 職業(yè)：報(bào)社編輯 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格低、上下班方便、面積適中、環(huán)境好 付款方式：貸款 趙先生，廣州人，現(xiàn)正供職于越秀區(qū)一家小雜志社，每月收入穩(wěn)定，父母均 是本地廣州人，現(xiàn)正居住出租屋，現(xiàn)正考慮購(gòu)房用于結(jié)婚生子，成家立業(yè)。項(xiàng)目產(chǎn)品多為大戶型，總價(jià)較高。 、 房地產(chǎn)交易情況 2021年 10月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比減少 %；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13792元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。 2021 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位于廣東省首位。 2021 年 12月 4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。 2021 年 04月 05 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2021 年土地市場(chǎng)并未延續(xù) 2021 年 的火熱，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量下降，“地王”不再，溢價(jià)率均不高。 二、商品房銷售和待售情況 2021 年，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 ；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)比人均純收入低 783 元，但增速高 個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出， 2021 年物價(jià)水平明顯高于 2021 年，這主要是 2021年國(guó)際金融危機(jī)下，政府加大投入帶來(lái)的后續(xù)影響，并且 2021 年世界政治、軍事?tīng)顩r不穩(wěn)定因素也導(dǎo)致了全球物價(jià)上漲。但由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控，使得市場(chǎng)需求受到抑制，市場(chǎng)觀望氣氛進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)銷售面積和銷售價(jià)格增速都趨于下降。距離華工站 100米，不華南理工大學(xué)生活區(qū)隑路相望，又不華南理工大學(xué)教學(xué)區(qū)幾步之遙。 這里將建成一個(gè)以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬(wàn)人癿體育休閑場(chǎng)所、信息圖書(shū)館、高級(jí)會(huì)議中心以及整個(gè)大學(xué)城癿數(shù)字資源管理中心 。 二、 市場(chǎng)物價(jià)同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。但是，從中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進(jìn)，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國(guó)有 8 億多的農(nóng)民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內(nèi)不會(huì)影響大房?jī)r(jià)，即使影響大房?jī)r(jià)，也只是對(duì)城市化率比較高的城市產(chǎn)生影響，從中國(guó)目前的情況看，影響房?jī)r(jià)的主要還是城市化率，在短期內(nèi)，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期的，微小的影響過(guò)程 、 中國(guó) 2021 年居民人均收入狀況 一、農(nóng)村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國(guó)農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長(zhǎng)%。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來(lái)源仍然是工資性收入為主，因此居民購(gòu)房時(shí)主要考慮因素仍然是工資性收入。除重慶外，只有天津累計(jì)成交量超過(guò)千萬(wàn)平方米，成交面積為 1193 萬(wàn)平方米。 51% 80% 37% 65% 25% 79% 13% 33% 17% 18% 28% 18% 11% 9% 8% 5% 4% 2% 1% 0% 0%50%100%杭州 上海 成都 北京 重慶 廣州 天津 南京 武漢 深圳 2021年 112月 2021年 112月 13 2021 年 2 月 8 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2021 年 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，完成 1000 萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 3′，北緯 22176。商品住宅投資 1417 .31億元，增長(zhǎng) %。204 戶。小區(qū)的周邊環(huán)境比較安靜，空氣質(zhì)量高，適宜居住。 最后的問(wèn) 題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 錢先生的回答是：大學(xué)城環(huán)境不錯(cuò)，會(huì)考慮一下。 項(xiàng)目定位 (Position) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目所在位置，以江景、交通便捷、配套成熟為主要賣點(diǎn)，加諸 大學(xué)城優(yōu)越癿自然環(huán)境和人文環(huán)境 ，有很好癿升值潛力， 因此本項(xiàng)目 定位 為 中高檔項(xiàng)目 。錢先生說(shuō)，由于他家境較為富裕，所以希望購(gòu)買一套面積較大的房子，價(jià)錢不是優(yōu)先考慮問(wèn)題，但是配套跟環(huán)境必須足夠好。 樓 盤(pán)缺 點(diǎn)：目前該板塊生活配套還不十分成熟，而且距離廣州市中心比較遠(yuǎn)，交通成本高，而且位于該地段的樓盤(pán)一般定價(jià)會(huì)比較高 。 、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 項(xiàng)目位于大學(xué)城，且目前大學(xué)城住宅相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要是目前在售和代售的大學(xué)城住宅項(xiàng)目，主要有如下五個(gè)。 16 、 廣州市房地產(chǎn) 運(yùn)行 狀況 、 房地產(chǎn)投資情況 2021年上半年，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)勢(shì)頭快速穩(wěn)定，商品房銷售增幅有所回升。 中觀市場(chǎng)研究 、 廣州市規(guī)劃布局 概況 廣州市地處東經(jīng) 112176。按照住建部的規(guī)定， 6月 9日則是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一 線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 2021 年 1 月 27 日：財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。 2021 年 112 月 10 重點(diǎn)城市住宅用地累積供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù) 二、 土地成交情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地累積成交量?jī)H深圳、南京超過(guò)去年，深圳累積成交 128 萬(wàn)平方米，同比增加 112%，為增幅最大的城市；武漢累積成交 796萬(wàn)平方米，同比下降 45%，為降幅最大的城市。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)比人均可支配收入低 2692 元，增速低 個(gè)百分點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)人口老齡化問(wèn)題逐步加深。從環(huán)比看，四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %。距廣2 州市中心約 17公里，距市橋約 13公里 ，距廣州新城約 17公里 。附近還有大學(xué)城醫(yī)院、建設(shè)銀行、和電信大廈等建筑。從近期中山、 蕪湖 等一系列短命的救市政策可以看出，中央在 2021 年對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依然是嚴(yán)厲的。 、 中國(guó) 2021 年人口狀況 一、人口總量 2021 年年末，我國(guó)大陸總?cè)丝冢ò?31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù)）為 134735 萬(wàn)人，比上年末增加 644萬(wàn)人。 二、城鎮(zhèn)居民收入 （一）人均總收入和人均可支配收入 2021 年城鎮(zhèn)居民人均總收入 23979 元，其中，人均可支配收入 21810 元，比上年增加 2701 元，增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，無(wú)論是房地產(chǎn)銷售面積增速還是銷售額增速，均在下半年下降，從這里業(yè)可以看出國(guó)家宏觀政策的作用顯現(xiàn)。 2021 年 1 月 17 日：銀監(jiān)會(huì)召開(kāi) 2021 年工作會(huì)議，會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。 2021 年 4 月 17 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 12 月 9日： 胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 、 廣州市土地利用布局 綜合生態(tài)保護(hù)要求，加強(qiáng)基本農(nóng)田和生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 和建設(shè)，充分發(fā)揮農(nóng)用地的生態(tài)服務(wù)、景觀美化和休閑服務(wù)的功能，本著因地制宜，數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)并重的原則，構(gòu)筑農(nóng)用地空間結(jié)構(gòu)。 2021年 1— 7月，廣州十區(qū)網(wǎng)簽面積 ，環(huán)比下降超過(guò) 2成，網(wǎng)上簽約均價(jià)達(dá) 到 13175元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比基本持平，即使不去年全年包括新建商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)計(jì)算癿新建住房均價(jià) 12661元 /平方米相比，上漲癿幅度也僅為 %。 星匯文華 樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)：星匯文華位于廣州大學(xué)城，文化氛圍濃厚。因?yàn)橼w先生工作需要，購(gòu)房時(shí)會(huì)盡量考慮在工作地點(diǎn)附近或者離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)但上小班方便的樓盤(pán)。由于吳先生的父母都是農(nóng)民，沒(méi)能提供額外的資金，而且吳先生的收入也不算高，所以他希望購(gòu)買的房子的總價(jià)不要太高，最好交通便利，環(huán)境好一點(diǎn)的。 、客戶個(gè)案：高端白領(lǐng) 26 客戶：周先生 年齡： 45 歲 職業(yè)：經(jīng)理 置業(yè)情況：二次置業(yè) 買房要素：環(huán)境優(yōu)美、面積較大、配套完善、戶型朝向好 付款方式：儲(chǔ)蓄、貸款 周先生是外地人工作在廣州，目前供職于天河區(qū)某公司，由于工作變動(dòng) ，原來(lái)的住所已經(jīng)距離現(xiàn)在的工作地點(diǎn)很遠(yuǎn)了，而且原來(lái)的房子面積不大，功能也落后了，所以希望重新購(gòu)買一套房子改善居住環(huán)境之余方便工作。 樓盤(pán)缺點(diǎn)：大學(xué)小筑位于大學(xué)城南，目前所在地方生活等配套還不夠成熟。戶型方正實(shí)用，波浪形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)搶眼，部分高層單位可望江。 而居住用地供應(yīng)總量計(jì)劃為 1482至2190公頃。 廣州要建設(shè)成為國(guó)家中心城市之一，廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”，和服務(wù)全國(guó)、面向世界的國(guó)際大都市。 2021 年 8 月 17 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的 5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)： 6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或 1至 6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)14 月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的； 1 至 6 月新建商品住房成交量同 比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 2021 年 2 月 18 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn) 備金率 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè) /辦公用地方面， 10 重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率均低于 50%，北京平均溢價(jià)率最高，為 31%；武漢最低，為 0%。房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年提高 5 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。工資性收入快速增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)民工工資水平上漲較多。全年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比上年上漲 %， 12 月4 份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。是現(xiàn)代化、高技術(shù)癿教育文化不原生態(tài)、村落文化相結(jié)合癿交相輝映。土地用地性質(zhì)為二類住宅用地，用地面積約 14924 平方米，容積率小于等于 ，總建筑面積 46563 平方米。每個(gè)組團(tuán)都包括了大學(xué)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)資源共享區(qū)和生態(tài)公園；每個(gè)組團(tuán)癿大學(xué)校門都沿著外環(huán)路布置，面朝珠江；校園之間也丌設(shè)圍墻，由道路、綠化帶自然分隑。分類別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，衣著上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，交通和通信上漲 %，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %。其中： 人均工資性收入 2963 元，同比增加 532 元，增長(zhǎng) %。其中，住宅投資 44308 億元，增長(zhǎng) %，增速比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為%。 112 月， 4個(gè)城市的住宅用地成交樓面均價(jià)超過(guò)去年，杭州全年樓面均價(jià)居全國(guó)首位，為 6217 元 /平方米。 2021 年 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從 2021 年 2月 9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。 2021 年 7 月 6 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 7月 7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 56′，是廣東省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育中心，轄十區(qū)兩縣級(jí)市。 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 根據(jù)《廣州市住房建設(shè)觃劃（ 20212021年）》，為落實(shí)國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格癿宏 觀調(diào)控措施，面向中等收入階層癿普通商品住房建設(shè)觃模將占整個(gè)觃劃建設(shè)總觃模癿 58%左史。 總戶數(shù)667 戶。距離市中心有一定距離。 兩人收入還算可以，加上雙方父母的資金支持，購(gòu)房壓力不是很大。 消費(fèi)群體總結(jié) 通過(guò)對(duì)上述市場(chǎng)癿劃分，初步確定以下幾類消費(fèi)群體 高校初級(jí)教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 購(gòu)置婚房、首次置業(yè) 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，已育有小孩 改善型購(gòu)房，二次置業(yè) 高校初級(jí)