【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到 %。 、 中國(guó) 2021 年人口狀況 一、人口總量 2021 年年末，我國(guó)大陸總?cè)丝冢ò?31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù)）為 134735 萬(wàn)人，比上年末增加 644萬(wàn)人。全年出生人口 1604 萬(wàn)人，人口出生率為 ‰，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口 960 萬(wàn)人，人口死亡率為‰，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)。 5 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 二、人口結(jié)構(gòu) 2021 年末全國(guó) 60 歲及以上人口達(dá)到 18499 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%，比上年末增加 個(gè)百分點(diǎn)； 65 歲及以上人口達(dá)到 12288 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%，增加 個(gè)百分點(diǎn)。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動(dòng)年齡人口的比重自 2021 年以來(lái)首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個(gè)百分點(diǎn)。盡管未來(lái)幾年會(huì)有小幅波動(dòng)，但對(duì)勞動(dòng)力供給問(wèn)題需要給予更多關(guān)注。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)人口老齡化問(wèn)題逐步加深。 人口的老齡化，意味著老年人占的比重越來(lái)越大，這意味著對(duì)房屋的需求會(huì)逐漸降低，所以，人口的老齡化對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在地供需方面的影響。但是，從中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進(jìn)，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國(guó)有 8 億多的農(nóng)民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內(nèi)不會(huì)影響大房?jī)r(jià)，即使影響大房?jī)r(jià)，也只是對(duì)城市化率比較高的城市產(chǎn)生影響，從中國(guó)目前的情況看，影響房?jī)r(jià)的主要還是城市化率，在短期內(nèi)，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期的，微小的影響過(guò)程 、 中國(guó) 2021 年居民人均收入狀況 一、農(nóng)村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國(guó)農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長(zhǎng)%。剔除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長(zhǎng) %，增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中： 人均工資性收入 2963 元，同比增加 532 元，增長(zhǎng) %。工資性收入對(duì)全年農(nóng)村居民增收的貢獻(xiàn)率達(dá) %。工資性收入占農(nóng)村居民純收入的比重達(dá)%，同比提高 。工資性收入快速增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)民工工資水平上漲較多。 （二）人均純收入中位數(shù) 2021 年農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)為 6194 元，比上年增加 995元，增長(zhǎng)%。農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)比人均純收入低 783 元，但增速高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年大多數(shù)農(nóng)村居民收入增速較快，但棉花、 土豆等部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格急跌也造成部分農(nóng)戶減收，甚至虧損，拉低了農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)速度。 二、城鎮(zhèn)居民收入 （一）人均總收入和人均可支配收入 2021 年城鎮(zhèn)居民人均總收入 23979 元，其中，人均可支配收入 21810 元，比上年增加 2701 元，增長(zhǎng) %。剔除價(jià)格因素影響，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng) %，增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。人均總收入各分項(xiàng)增長(zhǎng)情況如下： 人均工資性收入 15412 元，增長(zhǎng) %。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實(shí)津補(bǔ)貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎(jiǎng)金。 （二）人均可支配收入中位數(shù) 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為 19118 元，比上年增加 2279 元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)比人均可支配收入低 2692 元，增速低 個(gè)百分點(diǎn)。主要是受最低工資標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老金和離退休金7 以及最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)提高影響，城鎮(zhèn)低收入戶收入增速較高；同時(shí)高收入戶也保持了較快的增長(zhǎng)速度，所以中等收入戶增速相對(duì)較慢。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來(lái)源仍然是工資性收入為主，因此居民購(gòu)房時(shí)主要考慮因素仍然是工資性收入。 、 中國(guó) 2021 年房地產(chǎn) 狀況 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資 61740 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 44308 億元，增長(zhǎng) %，增速比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為%。 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長(zhǎng)%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。房屋新開(kāi)工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。房屋竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年提高 5 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 8 2021 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 億平方米，比上年增長(zhǎng)%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 8049 億元，下降 %，而上年為增長(zhǎng) %， 111月為增長(zhǎng) %。 二、商品房銷售和待售情況 2021 年，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 ；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。商品房銷售額 59119 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓銷售額增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，無(wú)論是房地產(chǎn)銷售面積增速還是銷售額增速，均在下半年下降，從這里業(yè)可以看出國(guó)家宏觀政策的作用顯現(xiàn)。 9 三 、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2021 年 12 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點(diǎn)。 表 1 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售情況 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增長(zhǎng)（ %） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬(wàn)平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 56278 房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 20671 土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米） 40973 土地成交價(jià)款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬(wàn)平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬(wàn)平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬(wàn)平方米） 27194 其中：住宅 16904 10 辦公樓 1230 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 5895 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（億元） 83246 其中：國(guó)內(nèi)貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預(yù)收款 21610 個(gè)人按揭貸款 8360 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中國(guó) 2021 年土地市場(chǎng)分析 一、土地供應(yīng)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市中， 4 城市住宅用地累積供應(yīng)量超過(guò)去年，其中，深圳累計(jì)供應(yīng) 128 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 112%，為增幅最大的城市；武漢累積供應(yīng)885 萬(wàn)平方米，同比減少 47%，為降幅最大的城市。重慶全年累積供應(yīng)達(dá) 2021萬(wàn)平方米，供應(yīng)量居全國(guó)首位。除重慶外， 10 城市中全年累積供應(yīng)住宅用地過(guò)千萬(wàn)平方米的還有天津、上海，供應(yīng)面積分別為 1332 萬(wàn)平方米、 1090 萬(wàn)平方米。 2021 年 112 月 10 重點(diǎn)城市住宅用地累積供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù) 二、 土地成交情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地累積成交量?jī)H深圳、南京超過(guò)去年，深圳累積成交 128 萬(wàn)平方米，同比增加 112%，為增幅最大的城市；武漢累積成交 796萬(wàn)平方米，同比下降 45%，為降幅最大的城市。重慶全年累積成交達(dá) 1207 萬(wàn)平方米，成交量居全國(guó)首位。除重慶外，只有天津累計(jì)成交量超過(guò)千萬(wàn)平方米，成交面積為 1193 萬(wàn)平方米。 2021 年 112 月 10 重點(diǎn)城市住宅用地累積成交情況 112% 26% 18% 16% 11% 24% 26% 34% 42% 47% 100%0%100%200%020214000深圳 廣州 南京 重慶 上海 北京 成都 天津 杭州 武漢 單位：萬(wàn)平方米 2021年 112月 2021年 112月 同比變化 11 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù) 三、 成交樓面均價(jià)情況 2021 年土地市場(chǎng)的火爆場(chǎng)面沒(méi)有繼續(xù)延續(xù)，高價(jià)地在今年嚴(yán)厲的政策調(diào)控下幾近消失，各城市土地成交日趨理性，罕見(jiàn)“地王”現(xiàn)象，成交地塊的樓面價(jià)也明顯下降。 112 月， 4個(gè)城市的住宅用地成交樓面均價(jià)超過(guò)去年，杭州全年樓面均價(jià)居全國(guó)首位，為 6217 元 /平方米。深圳成交樓面均價(jià)為 3618 元 /平方米，同比增加 19%，為漲幅最大的城市；南京成交樓面均價(jià)降幅最大，同比下降 84%，樓面均價(jià)為 2958 元 /平方米。 2021 年 112月 10重點(diǎn)城市住宅用地成交樓面均價(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù) 四、 溢價(jià)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地平均溢價(jià)率均低于去年同期，其中杭州平均溢價(jià)率最高，為 28%；深圳最低，為 0%。商業(yè) /辦公用地方面， 10 重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率均低于 50%，北京平均溢價(jià)率最高，為 31%；武漢最低，為 0%。 2021 年 112月 10重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)水平變化情況 19% 11% 9% 2% 4% 8% 44% 64% 66% 84% 100%50%0%50%02021400060008000深圳 重慶 武漢 天津 杭州 成都 北京 廣州 上海 南京 單位：元 /平方米 2021年 112月 2021年 112月 同比變化 12 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù) 2021 年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)投資、新開(kāi)工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降價(jià)格漲幅回落。 2021 年土地市場(chǎng)并未延續(xù) 2021 年 的火熱，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量下降，“地王”不再，溢價(jià)率均不高。 、 中國(guó)房地產(chǎn)政策研究 、 2021年中國(guó)房地產(chǎn)政策回顧 2021 年 1 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 1月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 1 月 17 日：銀監(jiān)會(huì)召開(kāi) 2021 年工作會(huì)議，會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng) “ 防火墻 ” 建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開(kāi)展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范 “ 不當(dāng)銷售 ” ，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。 2021 年 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì) 活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 2021 年 1 月 26 日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (下稱 “ 新國(guó)八條 ”), 要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 2021 年 1 月 27 日：財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。 2021 年 1 月 28 日：（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 51% 80% 37% 65% 25% 79% 13% 33% 17% 18% 28% 18% 11% 9% 8% 5% 4% 2% 1% 0% 0%50%100%杭州 上海 成都 北京 重慶 廣州 天津 南京 武漢 深圳 2021年 112月