【文章內容簡介】 到 %。 、 中國 2021 年人口狀況 一、人口總量 2021 年年末，我國大陸總人口（包括 31個省、自治區(qū)、直轄市和中國人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣省以及海外華僑人數(shù)）為 134735 萬人，比上年末增加 644萬人。全年出生人口 1604 萬人，人口出生率為 ‰，比上年增加 個千分點；死亡人口 960 萬人，人口死亡率為‰，比上年增加 個千分點。 5 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 二、人口結構 2021 年末全國 60 歲及以上人口達到 18499 萬人，占總人口的 %，比上年末增加 個百分點； 65 歲及以上人口達到 12288 萬人，占總人口的 %，增加 個百分點。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動年齡人口的比重自 2021 年以來首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個百分點。盡管未來幾年會有小幅波動，但對勞動力供給問題需要給予更多關注。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，中國人口老齡化問題逐步加深。 人口的老齡化，意味著老年人占的比重越來越大，這意味著對房屋的需求會逐漸降低，所以，人口的老齡化對房地產的影響主要表現(xiàn)在地供需方面的影響。但是，從中國的國情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國有 8 億多的農民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內不會影響大房價，即使影響大房價，也只是對城市化率比較高的城市產生影響，從中國目前的情況看，影響房價的主要還是城市化率，在短期內，人口的老齡化對房價不會產生多大的影響，人口的老齡化對房價的影響是一個長期的，微小的影響過程 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 一、農村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國農村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長%。剔除價格因素影響，實際增長 %，增速同比提高 個百分點。其中： 人均工資性收入 2963 元，同比增加 532 元，增長 %。工資性收入對全年農村居民增收的貢獻率達 %。工資性收入占農村居民純收入的比重達%，同比提高 。工資性收入快速增長主要是由于農民工工資水平上漲較多。 （二）人均純收入中位數(shù) 2021 年農村居民人均純收入中位數(shù)為 6194 元，比上年增加 995元，增長%。農村居民人均純收入中位數(shù)比人均純收入低 783 元，但增速高 個百分點。 2021 年大多數(shù)農村居民收入增速較快，但棉花、 土豆等部分農產品價格急跌也造成部分農戶減收，甚至虧損，拉低了農村居民人均純收入的增長速度。 二、城鎮(zhèn)居民收入 （一）人均總收入和人均可支配收入 2021 年城鎮(zhèn)居民人均總收入 23979 元，其中，人均可支配收入 21810 元，比上年增加 2701 元，增長 %。剔除價格因素影響，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長 %，增速同比提高 個百分點。人均總收入各分項增長情況如下： 人均工資性收入 15412 元，增長 %。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標準，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實津補貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎金。 （二）人均可支配收入中位數(shù) 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為 19118 元，比上年增加 2279 元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)比人均可支配收入低 2692 元，增速低 個百分點。主要是受最低工資標準、城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老金和離退休金7 以及最低生活保障標準提高影響，城鎮(zhèn)低收入戶收入增速較高；同時高收入戶也保持了較快的增長速度，所以中等收入戶增速相對較慢。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國內生 產總值實際增長率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來源仍然是工資性收入為主，因此居民購房時主要考慮因素仍然是工資性收入。 、 中國 2021 年房地產 狀況 一、房地產開發(fā)投資完成情況 2021 年，全國房地產 開發(fā)投資 61740 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 2個百分點。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比 111月回落 個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為%。 2021 年，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長 %。房屋竣工面積 億平方米，增長 %，增速比上年提高 5 個百分點，比 111 月回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。 8 2021 年，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；土地成交價款 8049 億元，下降 %，而上年為增長 %， 111月為增長 %。 二、商品房銷售和待售情況 2021 年，全國商品房銷售面積 億平方米，比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111 月回落 ；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 59119 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，無論是房地產銷售面積增速還是銷售額增速，均在下半年下降，從這里業(yè)可以看出國家宏觀政策的作用顯現(xiàn)。 9 三 、全國房地產開發(fā)景氣指數(shù) 2021 年 12 月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點。 表 1 2021 年全國房地產開發(fā)投資及銷售情況 指標 絕對量 同比增長（ %） 房地產開發(fā)投資（億元） 61740 其中：住宅 44308 辦公樓 2544 商業(yè)營業(yè)用房 7370 房屋施工面積（萬平方米） 507959 其中：住宅 388439 辦公樓 15950 商業(yè)營業(yè)用房 56278 房屋新開工面積（萬平方米） 190083 其中：住宅 146035 辦公樓 5361 商業(yè)營業(yè)用房 20671 土地購置面積（萬平方米） 40973 土地成交價款（億元） 8049 房屋竣工面積（萬平方米） 89244 其中：住宅 71692 辦公樓 2179 商業(yè)營業(yè)用房 9045 商品房銷售面積（萬平方米） 109946 其中：住宅 97030 辦公樓 2021 商業(yè)營業(yè)用房 7878 商品房銷售額（億元） 59119 其中：住宅 48619 辦公樓 2502 商業(yè)營業(yè)用房 6702 商品房待售面積（萬平方米） 27194 其中：住宅 16904 10 辦公樓 1230 商業(yè)營業(yè)用房 5895 房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源（億元） 83246 其中：國內貸款 12564 利用外資 814 自籌資金 34093 其他資金 35775 其中：定金及預收款 21610 個人按揭貸款 8360 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 中國 2021 年土地市場分析 一、土地供應情況 112 月， 10重點城市中， 4 城市住宅用地累積供應量超過去年，其中，深圳累計供應 128 萬平方米，同比增長 112%，為增幅最大的城市；武漢累積供應885 萬平方米，同比減少 47%，為降幅最大的城市。重慶全年累積供應達 2021萬平方米，供應量居全國首位。除重慶外， 10 城市中全年累積供應住宅用地過千萬平方米的還有天津、上海，供應面積分別為 1332 萬平方米、 1090 萬平方米。 2021 年 112 月 10 重點城市住宅用地累積供應情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 二、 土地成交情況 112 月， 10重點城市住宅用地累積成交量僅深圳、南京超過去年，深圳累積成交 128 萬平方米，同比增加 112%，為增幅最大的城市；武漢累積成交 796萬平方米，同比下降 45%，為降幅最大的城市。重慶全年累積成交達 1207 萬平方米，成交量居全國首位。除重慶外，只有天津累計成交量超過千萬平方米，成交面積為 1193 萬平方米。 2021 年 112 月 10 重點城市住宅用地累積成交情況 112% 26% 18% 16% 11% 24% 26% 34% 42% 47% 100%0%100%200%020214000深圳 廣州 南京 重慶 上海 北京 成都 天津 杭州 武漢 單位：萬平方米 2021年 112月 2021年 112月 同比變化 11 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 三、 成交樓面均價情況 2021 年土地市場的火爆場面沒有繼續(xù)延續(xù)，高價地在今年嚴厲的政策調控下幾近消失，各城市土地成交日趨理性，罕見“地王”現(xiàn)象，成交地塊的樓面價也明顯下降。 112 月， 4個城市的住宅用地成交樓面均價超過去年，杭州全年樓面均價居全國首位，為 6217 元 /平方米。深圳成交樓面均價為 3618 元 /平方米，同比增加 19%，為漲幅最大的城市；南京成交樓面均價降幅最大，同比下降 84%，樓面均價為 2958 元 /平方米。 2021 年 112月 10重點城市住宅用地成交樓面均價情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 四、 溢價情況 112 月， 10重點城市住宅用地平均溢價率均低于去年同期，其中杭州平均溢價率最高，為 28%；深圳最低，為 0%。商業(yè) /辦公用地方面， 10 重點城市平均溢價率均低于 50%，北京平均溢價率最高，為 31%；武漢最低，為 0%。 2021 年 112月 10重點城市住宅用地溢價水平變化情況 19% 11% 9% 2% 4% 8% 44% 64% 66% 84% 100%50%0%50%02021400060008000深圳 重慶 武漢 天津 杭州 成都 北京 廣州 上海 南京 單位：元 /平方米 2021年 112月 2021年 112月 同比變化 12 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 2021 年，在“調結構、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產調控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降價格漲幅回落。 2021 年土地市場并未延續(xù) 2021 年 的火熱，多數(shù)城市供應量和成交量下降，“地王”不再，溢價率均不高。 、 中國房地產政策研究 、 2021年中國房地產政策回顧 2021 年 1 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2021 年 1月 20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。 2021 年 1 月 17 日：銀監(jiān)會召開 2021 年工作會議，會議指出，對房地產領域風險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策。繼續(xù)認真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務，要加強 “ 防火墻 ” 建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范 “ 不當銷售 ” ，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。 2021 年 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設部等部門聯(lián)合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實國務院關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規(guī)范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀 活動當事人的合法權益。 2021 年 1 月 26 日：國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施 (下稱 “ 新國八條 ”), 要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準利率的 倍。 2021 年 1 月 27 日：財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買不足 5 年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。 2021 年 1 月 28 日：（財政部）上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。 51% 80% 37% 65% 25% 79% 13% 33% 17% 18% 28% 18% 11% 9% 8% 5% 4% 2% 1% 0% 0%50%100%杭州 上海 成都 北京 重慶 廣州 天津 南京 武漢 深圳 2021年 112月