【正文】 、公共管理制度 .......................................................................................... 51 、內(nèi)部管理制度 .......................................................................................... 52 、人員配置和人員 的素質(zhì)要求 .................................................................... 54 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 ......................................................... 55 、 便民服務(wù) ............................................................................................... 57 1 項目理解 、 項目概況 本案位于番禺新造鎮(zhèn)小谷圍島，廣州大學(xué)城西北 東南中軸線的南部，中環(huán)路與外環(huán)路之間，中七路與中八路之間 ，由三個組團所組成 ，東面與華南理工大學(xué)體育場為鄰。 廣州大學(xué)城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長洲島 。 此外，大學(xué)城中還保留了 4個自然生態(tài)村落：北亭村、貝崗村、穗石村和南亭村。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 12月份，居民消費價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動年齡人口的比重自 2021 年以來首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個百分點。工資性收入占農(nóng)村居民純收入的比重達(dá)%，同比提高 。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實津補貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎金。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點，比 111月回落 個百分點；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長 %。重慶全年累積供應(yīng)達(dá) 2021萬平方米，供應(yīng)量居全國首位。 2021 年 112月 10重點城市住宅用地成交樓面均價情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 四、 溢價情況 112 月， 10重點城市住宅用地平均溢價率均低于去年同期，其中杭州平均溢價率最高，為 28%；深圳最低，為 0%。 2021 年 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì) 活動當(dāng)事人的合法權(quán)益。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個百分點，調(diào)至 %。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以上 50萬元以下罰款。 2021 年 7 月 14 日：國務(wù)院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。 近期，從中山、佛山、蕪湖等一系列短命的救市政策，我們可以看出 2021年中央對于房地產(chǎn)市場將繼續(xù)予以嚴(yán)厲調(diào)控。全市地勢東北高、西南低，北部以低山丘陵為主，南部以平原為主，地貌類型豐富，用地結(jié)構(gòu)“五山兩田兩城一分水”。 、 盤活閑置土地 采取限期開發(fā)、調(diào)整項目、建綠復(fù)墾、土地回收、重新供應(yīng)等多種途徑優(yōu)先盤活閑置土地。其中，保障型住房建筑面積 463萬至 680萬平方米， ，廉租房和經(jīng)濟適用房分別占 ；商品住房建筑面積 3750萬至 4850萬平方米 。 19 大學(xué)城商業(yè)南區(qū)規(guī)控示意圖 大學(xué)城商業(yè)北區(qū)規(guī)控示意圖 隨著大學(xué)城人口的增多，自 2021 年始，政府在大學(xué)城商業(yè)南區(qū)和北區(qū)分別推出 11 塊地。距離大學(xué)城地鐵 4 號線較近，是名副其實的地鐵物業(yè)。 樓盤缺點：星匯文華定位是高端豪宅物業(yè)，但是所在的大學(xué)城區(qū)域目前各方面配套發(fā)展都還不太成熟，主要生活群體是學(xué)生，所以周邊生活和商業(yè)配套檔次較低，缺乏高檔商業(yè)配套。如果小孩在這里長大，從小受到書香氣息的影響，成長境不錯。 25 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項目，是否會考慮？ 趙先 生的回答是：看樓盤質(zhì)量而定，會考慮一下。 如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項目，是否會考慮？ 他們的回答是：目前來說不太會考慮，因為配套跟不上，但相比之下更好的話就 會慎重考慮。 消費群體總結(jié) 通過對上述市場癿劃分，初步確定以下幾類消費群體 高校初級教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 購置婚房、首次置業(yè) 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，已育有小孩 改善型購房，二次置業(yè) 高校初級教師 青睞大學(xué)城環(huán)境癿白領(lǐng) 為工作方便而購房，也為結(jié)婚做準(zhǔn)備 在廣州中心十區(qū)工作癿家庭，家庭觃模大 三代同埻家庭，家庭收入較高 消費群體總結(jié) 29 目標(biāo)市場選擇 (Targeting) 主要目標(biāo)消費群體 ① 有購置婚房需求癿新婚夫婦或婚齡丌長癿青年 年齡： 2535 家庭結(jié)構(gòu)： 13 人 工作地點：主要是高校初級教師 收入：有穩(wěn)定癿收入，能夠支撐每月房貸月供 交通工具：公共交通為主 關(guān)注點：由亍這部分消費者收入幵丌是很高，但有到了購房癿時機，所以他們更加注 重產(chǎn)品癿性價比、面積實用率、交通和生活癿方便。 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項目，是否會考慮？ 吳先生的回答是：大學(xué)城離工作地點還算近，不知道價錢如何 __ 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 ? 自然條件優(yōu)越 ? 地塊平整，易于規(guī)劃 ? 大學(xué)城樓盤知名度高 ? 住宅項目相對較少，居住氛圍有待形成 ? 周邊配套設(shè)施有待完善 ? 給人們的心理距離27 ? 十所大學(xué)圍繞，人文氣氛濃厚 島內(nèi)以大學(xué)生為主要群體，素質(zhì)較高 （距市區(qū)）較遠(yuǎn) 地塊小，規(guī)劃整合度要求高 機會 凸顯自然環(huán)境和人文環(huán)境的優(yōu)越所在 推出部分一口價單位的低價房，滿足剛性需求 與星匯文華形成良性互動，共同促銷 在沿路放置方向標(biāo)，加上幾句親切的問候 會所可先落成，在銷售時，強調(diào)會所的多功能性 ? 首套房貸利率優(yōu)惠放松，將部分釋放剛性需求 ? 大學(xué)城星匯系列今年將大批推貨，將吸引眾多潛在消費者進(jìn)入大學(xué)城 威脅 強調(diào)高性價比 一部分低價單位吸引人氣 強調(diào)大學(xué)城樓盤的稀缺性 促銷活動給予部分讓利 ? 國家對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控仍未放松 ? 市場觀望氛圍濃重 ? 城建在大學(xué)城項目較多，形成包圍之勢 項目 STP 定位 、項目市場細(xì)分（ Segmentation） 根據(jù)消費者家庭結(jié)構(gòu)、年齡、收入、購房勱機、職業(yè)癿丌同，對市場做如下紳分 : 序號 項目 紳分種類 1 家庭結(jié)構(gòu) 未婚單身 夫婦 夫妻不小孩 三代同埻 28 2 年齡 2025 2635 3650 51 以上 3 收入（人均 5 萬以下 5 萬 15 萬 15 萬 25 萬 25 萬以上 4 購房勱機 婚房 改善型購房 改善型購房 其他需求 用戶分析原則 本項目是開發(fā)周期較長癿項目（計劃歷時 4 年完成開發(fā)及銷售工作），目標(biāo)消費者癿定位需要前瞻性和包容性。 兩人收入還算可以，加上雙方父母的資金支持，購房壓力不是很大。趙先生的父母可能以后也會搬過來合住方便照顧，所以他必須考慮住宅的面積以及良好的生活環(huán)境。距離市中心有一定距離。由品牌開發(fā)商越秀城建地產(chǎn)開發(fā)，可信度高。 總戶數(shù)667 戶。 18 圖 211 2021年 110月一手房地產(chǎn)市場銷售均價走勢圖 微觀 環(huán)境 研究 、 大學(xué)城（小谷圍島）規(guī)劃分析 小谷圍島位于廣州市番禺區(qū)北部，面積 平方公里，風(fēng)光秀麗，四面環(huán)水，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東接長洲島，與琶洲島、瀛洲生態(tài)公園隔江相望，距廣州市中心約 17 公里，距規(guī)劃中的廣州新城約 17 公里。 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 根據(jù)《廣州市住房建設(shè)觃劃（ 20212021年）》，為落實國家穩(wěn)定住房價格癿宏 觀調(diào)控措施，面向中等收入階層癿普通商品住房建設(shè)觃模將占整個觃劃建設(shè)總觃模癿 58%左史。 根據(jù)廣州市城市空間發(fā)展趨勢，以“山、水、城、田、?！鄙鷳B(tài)格局為基礎(chǔ)，規(guī)劃構(gòu)建由“主城區(qū)－副城區(qū)－中心鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)－村莊”的市域城鎮(zhèn)村體系，形成層級分明、職能明確的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，建立“城帶鎮(zhèn)”、“鎮(zhèn)帶村”的有機互動關(guān)系，提高城鄉(xiāng)空間效率。 56′，是廣東省省會和政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育中心，轄十區(qū)兩縣級市。 2021 年 12 月 16日，發(fā)改委主任張平在全國發(fā)展和改革工作會議上指出，明年要鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，研究商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。 2021 年 7 月 6 日：中國人民銀行決定，自 2021 年 7月 7日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2021 年 5 月 1 日：根據(jù)國家發(fā)改委 于 2021 年 3月 16日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，從 5 月 1 日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。 2021 年 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從 2021 年 2月 9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強 “ 防火墻 ” 建設(shè)和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。 112 月， 4個城市的住宅用地成交樓面均價超過去年，杭州全年樓面均價居全國首位，為 6217 元 /平方米。 9 三 、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2021 年 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比 111月回落 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。剔除價格因素影響，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長 %，增速同比提高 個百分點。其中： 人均工資性收入 2963 元，同比增加 532 元，增長 %。全年出生人口 1604 萬人，人口出生率為 ‰，比上年增加 個千分點；死亡人口 960 萬人，人口死亡率為‰，比上年增加 個千分點。分類別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，衣著上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健和個人用品上漲 %，交通和通信上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %。 3 、 中國總體經(jīng)濟 一、國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步發(fā)展 2021 年，面對復(fù)雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務(wù)院以科學(xué)發(fā)展為主題，以 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強和改善宏觀調(diào)控，國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，實現(xiàn)了“十二五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展良好開局。每個組團都包括了大學(xué)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)資源共享區(qū)和生態(tài)公園；每個組團癿大學(xué)校門都沿著外環(huán)路布置，面朝珠江；校園之間也丌設(shè)圍墻，由道路、綠化帶自然分隑。步行 10min內(nèi)即可到達(dá)個商業(yè)網(wǎng)點，醫(yī)療文體設(shè)施基本完善。土地用地性質(zhì)為二類住宅用地，用地面積約 14924 平方米，容積率小于等于 ，總建筑面積 46563 平方米。不琶洲島丼目相望，觃劃范圍 。是現(xiàn)代化、高技術(shù)癿教育文化不原生態(tài)、村落文化相結(jié)合癿交相輝映。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。全年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上年上漲 %， 12 月4 份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。盡管未來幾年會有小幅波動，但對勞動力供給問題需要給予更多關(guān)注。工資性收入快速增長主要是由于農(nóng)民工工資水平上漲較多。 （二）人均可支配收入中位數(shù) 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為 19118 元，比上年增加 2279 元，增長 %。房屋竣工面積 億平方米，增長 %，增速比上年提高 5 個百分點，比 111 月回落 個百分點；其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。除重慶外， 10 城市中全年累積供應(yīng)住宅用地過千萬平方米的還有天津、上海，供應(yīng)面積分別為 1332 萬平方米、 1090 萬平方米。商業(yè) /辦公用地方面， 10 重點城市平均溢價率均低于 50%，北京平均溢價率最高，為 31%；武漢最低，為 0%。 2021 年 1 月 26 日：國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (下稱 “ 新國八條 ”), 要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%