【正文】 始，經(jīng)過項(xiàng)目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬 設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)交換過程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn)： 商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。如：降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定 的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個(gè)過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。 銷售的組織和實(shí)施 樓盤的銷售要實(shí)行專業(yè)對口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使 其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距 —— 感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會(huì)截然不同了。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為 %，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào) %。 成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。寫字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場。定位分以下幾種內(nèi)容： 市場定位 所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費(fèi)群體的需求量。 定位 樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成半拉子工程。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接 觸面大、實(shí)踐廣泛。標(biāo)志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著 “ 房地產(chǎn)策劃師 ” 這一中國房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營工作。 船長的職能 認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必 須征的船長同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。 醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。項(xiàng)目形象策劃營銷 。一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等?，F(xiàn)在，就來看看以下兩篇房地產(chǎn)全程營銷策劃吧 ! 房地產(chǎn)全程營銷策劃的定義 介紹 從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。 其核心內(nèi)容包括： 項(xiàng)目投資策劃營銷 。 房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能 隨著房地產(chǎn)全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨 詢顧問的作用重新被房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識和接受。 財(cái)務(wù)專家職能 房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取 最大的投資收益。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研和咨詢策劃 。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長，預(yù)計(jì) 5 年后，我國將會(huì)有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。這種能力，就是思想、智力、方略等。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見的策劃理論。第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況 。 功能定位 所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆Ｓ捎谀軡M足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消 費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。一個(gè)成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到 85%以上，才能保證毛利潤 20%以上。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N售都會(huì)由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。產(chǎn)