【正文】 有效溝通。甚至通過老百姓喜聞樂見的方式吸引人們參與，可以看作是廣告宣傳行為的本身。房地產(chǎn)營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。(3)94－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營銷理論和實踐。對非營銷觀念的批判(l)唯產(chǎn)品觀念。現(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營銷的總體體系提出來供參考。b、微觀環(huán)境研究。目的：找準房地產(chǎn)市場。將候選地塊上的房產(chǎn)類型和客戶需求仔細地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類型和需求者，定出最有吸引力的目標市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類型該客戶對象上所處的競爭位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。要計算營銷各項工作需要多少費用。地位：技術(shù)保障性。（4）促銷（Promote）。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營銷部門和工程、財務(wù)、人事部門的關(guān)系。實際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細應(yīng)用。首先將問題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對焦點消費者測試，消費者可盡情表達對現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。營銷的研究，尤其是大項目研究，是需花費代價的（人力、財力和時間）?！袷袌龆ㄎ慌c產(chǎn)品設(shè)計定位：根據(jù)前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計理念，最終完成產(chǎn)品定位。但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是各項目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術(shù)手段，使銷售達到理想的效果。（2）房地產(chǎn)定位營銷營銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。形象設(shè)計包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營銷中心包裝、營銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。事實上，房地產(chǎn)營銷策劃只是房地產(chǎn)資源配置中的一種無形資產(chǎn)，而不是全部無形資產(chǎn)，更不是全部資產(chǎn)。（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅持把過往項目的成功經(jīng)驗，照搬照套到新項目的營銷策劃中。由于營銷策劃是一種運用整合效應(yīng)的行為過程，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)營的始終，并不是幾個點子、幾組技巧就能涵蓋。第四篇：房地產(chǎn)營銷策劃樓盤名稱：華都逸翠廣告訴求點讓你的線性生活轉(zhuǎn)折四維空間所謂的四維空間就是指：當代社會的人們主要在家、單位、商圈這幾個地方停留?然而樓盤的得出現(xiàn)構(gòu)成了另一個停留的地方?而這4個點剛好就構(gòu)成了一個四面體?也就是所謂的四維空間?廣告創(chuàng)意廣告文案：你還在為城市的喧囂而困擾嗎？你想體驗城市中的一絲愜意嗎？“談笑鴻儒”間享受“苔痕上階綠，草色入簾青”的畫卷，喧囂塵世中歸于 “無絲竹之亂耳，無案牘之勞形”的寧靜。評委可無條件獲得“世紀江山”購房卡一張。（2）“華都逸翠”攝影評選活動。炒作制勝其實是一種嚴重的投機心態(tài)，絕大部分只能做到知名度有一定提高。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。事實上，房地產(chǎn)營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。房地產(chǎn)營銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計營銷房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設(shè)計相應(yīng)的房地產(chǎn)。此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性。在實踐中，以營銷觀念為導(dǎo)向的開發(fā)項目，也確實取得了不同凡響的成績。具體內(nèi)容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整房地產(chǎn)營銷策劃的概況1．世界房地產(chǎn)營銷觀念演進歷史我們熟知的房地產(chǎn)營銷觀念，并非與商品經(jīng)濟與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟環(huán)境的產(chǎn)物，當然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來的。實實在在的研究是要費用的，但是這些費用比起項目的開發(fā)投資來僅僅是九牛一毛。研究在前，實施在后，營銷的研究和實施是一個復(fù)雜的過程，兩者可能有些交叉，甚至實施之中還需再研究，實施之后還需調(diào)整研究得出的方案。無論存在哪種問題，關(guān)鍵是營銷管理人員能否適當?shù)剡M行強有力的市場定位。三、進一步說明以上過程是一個完整的系統(tǒng)。地位和作用：保障性。研究定價既符合政府規(guī)定，又對目標市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。（4）確定營銷的基本組合。主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤)的開發(fā)計劃。方法：建立公司內(nèi)部的營業(yè)實際分析報告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機構(gòu)調(diào)研；直接召開座談會調(diào)研；電話、信函調(diào)研；直接人員調(diào)研等。主要研究，在顧客中(個人和機構(gòu))有多少人要購買(含租賃合同)房產(chǎn)，要買什么樣的房產(chǎn)，買那里的房產(chǎn)，期望價位是多少，對房地產(chǎn)商的看法如何等等。地位和作用：準備階段的基礎(chǔ)性工作。認為只要推銷得力，顧客就會購買公司產(chǎn)品：或者銷售業(yè)績不好，就是推銷不得力，這種錯誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。營銷在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國的產(chǎn)品和勞務(wù)市場中大量采用。房地產(chǎn)營銷的概念：營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。廣告作為商業(yè)行為則需要進行大眾溝通，廣告人終其一生的使命就是研究消費者，和他們做有效的溝通。從居住者看，希望與其所居住的房子產(chǎn)生文化、風(fēng)俗、心理上的認同，所以與其密切聯(lián)系。作為比較特殊的商品，他的購房者具有高度的理性程序。首先我們要明確房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意涉及的主要是一種居住的商品。房地產(chǎn)產(chǎn)品比較一般商品而言容易產(chǎn)生風(fēng)格，因為房地產(chǎn)產(chǎn)品體積巨大，投資巨大，無論從空間的角度還是從經(jīng)濟的角度來看都可以將工程和文化、藝術(shù)密切結(jié)合起來，形成強烈的風(fēng)格。房地產(chǎn)產(chǎn)品性能的主要特點可以體現(xiàn)在區(qū)位的遠近優(yōu)劣上，環(huán)境的問題、優(yōu)美上，整體布局的大方、精巧上，單體設(shè)計的實用、合理和完善上，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效等。該項目在調(diào)研中了解其地理位置是合肥市最具人文氣息的合作化南路和黃山路交叉口，被中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥炮兵學(xué)院環(huán)繞，具有濃郁的書卷氣息，另外項目毗鄰兩大商業(yè)中心——三里庵和南七，交通便利，配套齊全。而針對房地產(chǎn)這種直效性非常強的產(chǎn)品，還需要策略的扶持。房地產(chǎn)廣告營銷策劃不僅能夠進一步明確開發(fā)商的目標市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。第一篇：房地產(chǎn)廣告營銷策劃房地產(chǎn)廣告營銷策劃廣告是企業(yè)營銷中一個重要的組成部分，在實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略計劃過程中發(fā)揮著不可忽視的作用。房地產(chǎn)廣告營銷策劃內(nèi)容豐富，成功案例眾多。因此，房地產(chǎn)開