【正文】 場(chǎng)地布局：場(chǎng)地設(shè)有六個(gè)獨(dú)立的房間（運(yùn)用特殊的玻璃，讓里面的人看不見外面，外面的人看得見里面），并設(shè)有休息等待區(qū)。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域性極強(qiáng)，不同區(qū)域的購(gòu)房需求有很大區(qū)別，生搬硬套個(gè)別項(xiàng)目的成功策劃模式，往往會(huì)產(chǎn)生南轅北轍的效果。（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件?！安邉澔纠碚摗钡膬?nèi)容主要包括：策劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃的“辯證”作用、策劃的“三因”與“三性”原則、策劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及策劃人的思維特征和素質(zhì)等。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷策略，銷售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。合數(shù)愈高，契機(jī)愈強(qiáng)。主要方法是編制營(yíng)銷計(jì)劃并實(shí)施定期檢查分析。要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)。目的：確定向目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)的若干最基本的問題。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)什么機(jī)會(huì)。這種錯(cuò)誤觀念在傳統(tǒng)思想較深的企業(yè)負(fù)責(zé)人中相當(dāng)普遍。營(yíng)銷學(xué)從70年代末期從國(guó)外陸續(xù)引進(jìn)。溝通所帶來(lái)的收益是多方位的，通過(guò)溝通能使企業(yè)更好地改進(jìn)產(chǎn)品，調(diào)整營(yíng)銷策略，更深入回應(yīng)消費(fèi)者置業(yè)所關(guān)注的問題。從賣房子到賣一種生活方式，一種文化氛圍，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展的一種趨勢(shì)。在房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策劃中可以營(yíng)造這些特色的地方很多很多，要包羅萬(wàn)象、采百家之長(zhǎng)、集一切先進(jìn)之大成，不僅沒有必要而且還會(huì)很難。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃就是運(yùn)用整合營(yíng)銷概念，以廣告宣傳為導(dǎo)向，對(duì)開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、戶型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營(yíng)銷過(guò)程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來(lái)需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品幾服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過(guò)消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過(guò)程。下面以房地產(chǎn)的廣告營(yíng)銷策劃來(lái)說(shuō)明。但是其大體上可分成五個(gè)部分，即：制定廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析調(diào)查、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測(cè)定。于是，綠城集團(tuán)在做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后，給產(chǎn)品定位的目標(biāo)人群為高知階層，把項(xiàng)目打造成人文氣息濃郁的美麗園區(qū)。又可以使開發(fā)商可以獲得更多的銷售收入和利潤(rùn)。要讓廣告的文化內(nèi)涵、人文關(guān)懷、藝術(shù)品位等得以體現(xiàn)，使房地產(chǎn)廣告露骨的功利性在形式上得到消解，成為為城市文化增色添彩的元素，而實(shí)際的廣告效果又得到增強(qiáng)?？梢宰屜M(fèi)者了解自己的企業(yè)和自己的產(chǎn)品，繼而組織更多與消費(fèi)者的互動(dòng)活動(dòng)，可以有效增加主客雙方溝通接觸的頻度和深度。(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無(wú)視營(yíng)銷理論和實(shí)踐。目前，西方營(yíng)銷學(xué)專家普遍推崇的是美國(guó)西北大學(xué)市場(chǎng)學(xué)教授菲利普科特勒體系。選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的深入研究。（3）確定營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。研究和安排如何使目標(biāo)市場(chǎng)顧客接近或者方便地購(gòu)買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問題。以上過(guò)程是粗線條的。研究需花代價(jià)。（2）產(chǎn)品觀念階段此時(shí)房產(chǎn)商開始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。3．房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主要種類（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出，并提出規(guī)避的方法，通過(guò)拍賣、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競(jìng)爭(zhēng)。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用，而不是絕對(duì)作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。事實(shí)上，隨著市場(chǎng)秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺(tái)與區(qū)域級(jí)差的削減，平均利潤(rùn)率規(guī)律的作用已在房地產(chǎn)業(yè)界初見端倪。送購(gòu)房基金8000元，同時(shí)貸款購(gòu)房的三成首付款可采取分期付款方式，并且分期付款不收取任何利息。但如果營(yíng)銷策劃只停留于追求表面熱鬧，將會(huì)引發(fā)不少營(yíng)銷后遺癥，成為行業(yè)公害。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，它是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！耙匀藶楸尽笔侨魏畏康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。2．世界房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃發(fā)展階段回顧（1）單項(xiàng)策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。不要舍不得花小的費(fèi)用。經(jīng)典著作《行銷定位》對(duì)定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。主要內(nèi)容：（1）建立營(yíng)銷組織班子。即對(duì)營(yíng)銷4大要素（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。內(nèi)容和步驟：(1)市場(chǎng)環(huán)境研究。營(yíng)銷工作(不僅僅是營(yíng)銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。營(yíng)銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。文化上的認(rèn)同，風(fēng)俗習(xí)慣上的契合，是房地產(chǎn)文化的重要來(lái)源，使廣告急切的推銷術(shù)變得更容易讓人接受，產(chǎn)生心理上的共鳴，不易產(chǎn)生反感。居住，從本質(zhì)上講是人的基本生存方式。如在同一區(qū)位內(nèi)，你的樓盤擁有更好的生態(tài)小環(huán)境，在同一檔次中，你的樓盤采用了更新穎的現(xiàn)代設(shè)施等，那么你的樓盤性能就更好。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要加強(qiáng)廣告意識(shí)，使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且還要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。第一篇：房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策劃廣告是企業(yè)營(yíng)銷中一個(gè)重要的組成部分，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃過(guò)程中發(fā)揮著不可忽視的作用。而針對(duì)房地產(chǎn)這種直效性非常強(qiáng)的產(chǎn)品，還需要策略的扶持。房地產(chǎn)產(chǎn)品性能的主要特點(diǎn)可以體現(xiàn)在區(qū)位的遠(yuǎn)近優(yōu)劣上，環(huán)境的問題、優(yōu)美上，整體布局的大方、精巧上，單體設(shè)計(jì)的實(shí)用、合理和完善上，設(shè)備設(shè)施的充分、新穎和高效等。首先我們要明確房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意涉及的主要是一種居住的商品。從居住者看，希望與其所居住的房子產(chǎn)生文化、風(fēng)俗、心理上的認(rèn)同，所以與其密切聯(lián)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念：營(yíng)銷概念來(lái)自于國(guó)外的Marketing，其中，Market是市場(chǎng)的意思；而Marketing 則是市場(chǎng)操作。營(yíng)銷在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。地位和作用：準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)性工作。方法：建立公司內(nèi)部的營(yíng)業(yè)實(shí)際分析報(bào)告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機(jī)構(gòu)調(diào)研；直接召開座談會(huì)調(diào)研；電話、信函