【正文】 營銷的產(chǎn)品、服務(wù)，還是廣告營銷策劃中的創(chuàng)意、推廣，他們都需要個性化的創(chuàng)新，這是產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下的必然選擇。該項目在調(diào)研中了解其地理位置是合肥市最具人文氣息的合作化南路和黃山路交叉口，被中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥炮兵學(xué)院環(huán)繞，具有濃郁的書卷氣息，另外項目毗鄰兩大商業(yè)中心——三里庵和南七，交通便利，配套齊全。二、房地產(chǎn)廣告營銷策劃的準(zhǔn)確市場定位在如今的房地產(chǎn)市場上，為什么有的產(chǎn)品銷售不佳，有的卻銷售良好呢？究其原因，不外是開發(fā)商混淆了營銷、推銷和促銷的關(guān)系，對產(chǎn)品前期定位不準(zhǔn)確的原因。而針對房地產(chǎn)這種直效性非常強(qiáng)的產(chǎn)品，還需要策略的扶持。廣告是企業(yè)營銷中一個重要的組成部分，在實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略計劃過程中發(fā)揮著不可忽視的作用。房地產(chǎn)廣告營銷策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。該工作包括分析廣告機(jī)會、確定廣告目標(biāo)、形成廣告內(nèi)容、選擇廣告媒體以及確定廣告預(yù)算等內(nèi)容。第一篇：房地產(chǎn)廣告營銷策劃房地產(chǎn)廣告營銷策劃廣告是企業(yè)營銷中一個重要的組成部分，在實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略計劃過程中發(fā)揮著不可忽視的作用。而做好一次成功的廣告營銷策劃確不是一件簡單的事情。房地產(chǎn)廣告營銷策劃內(nèi)容豐富，成功案例眾多。要想有效的將諸多內(nèi)容和活動進(jìn)行整合，將其最終統(tǒng)一到企業(yè)戰(zhàn)略計劃的框架中去，需要對企業(yè)整體廣告活動進(jìn)行規(guī)劃，這也就是廣告營銷策劃過程。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要加強(qiáng)廣告意識，使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且還要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，而推銷、促銷是針對現(xiàn)成的產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向。另外，“綠城百合公寓”還設(shè)置了30萬大獎聯(lián)手安徽商報舉辦了“我的社區(qū)我設(shè)計”征集優(yōu)秀點子活動。本人認(rèn)為，房地產(chǎn)的廣告差異話策略主要有兩個方面，一是指房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣過程中通過注重產(chǎn)品性能，產(chǎn)品特色及產(chǎn)品風(fēng)格的差異化，二是指廣告表現(xiàn)的差異化。如在同一區(qū)位內(nèi)，你的樓盤擁有更好的生態(tài)小環(huán)境，在同一檔次中，你的樓盤采用了更新穎的現(xiàn)代設(shè)施等，那么你的樓盤性能就更好。再如，在住宅增加智能化設(shè)施、集中供熱，建造錯層住宅、陽光客廳、天井等等，都可以構(gòu)成房地產(chǎn)的特色。只有具有明顯風(fēng)格的樓盤，才能夠創(chuàng)造出風(fēng)格化的房地產(chǎn)廣告。這樣的廣告不僅不能打動購房者，還會使人從心里上產(chǎn)生逆反的排斥，無益于廣告的傳播，最終影響到樓盤的銷售。居住，從本質(zhì)上講是人的基本生存方式。四、廣告營銷策劃要注入文化內(nèi)涵房地產(chǎn)營銷已經(jīng)從地段競爭、規(guī)劃競爭、概念競爭過渡到文化競爭階段。因為建筑具有高度的復(fù)雜性，從建筑材料、結(jié)構(gòu)，到建筑成本、建筑壽命、開發(fā)背景等，都使普通購房者很難掌握到的商品核心。其文化定位貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。文化上的認(rèn)同，風(fēng)俗習(xí)慣上的契合，是房地產(chǎn)文化的重要來源，使廣告急切的推銷術(shù)變得更容易讓人接受，產(chǎn)生心理上的共鳴，不易產(chǎn)生反感。五、廣告營銷策劃要創(chuàng)造與消費者更多的溝通機(jī)會創(chuàng)建溝通點就是要建立廣告活動與消費者進(jìn)行雙向信息溝通的通道。所以，一個成功的房地產(chǎn)廣告營銷策劃不僅要求房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)出質(zhì)量優(yōu)良、適應(yīng)消費者需求的產(chǎn)品，同時還必須與這些目標(biāo)消費者及潛在消費者進(jìn)行深入的溝通。購房者通過這種活動可全方位了解到所有購買的房屋的品質(zhì)，甚至可以了解到具體采用何種建筑材料、是否環(huán)保等。營銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷理論的意義：房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場形成滯后，營銷的理論和實踐滯后。國有企業(yè)也大量仿效。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。認(rèn)為顧客主要是需要價廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。二、房地產(chǎn)營銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實踐經(jīng)驗的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)營銷的總體框架：分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場機(jī)會－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實施和監(jiān)控營銷操作。內(nèi)容和步驟：(1)市場環(huán)境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業(yè)。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。地位和作用：關(guān)鍵階段。(2)市場預(yù)測。制定營銷戰(zhàn)略。(2)確定營銷的目標(biāo)。一般而言，較高的營銷目標(biāo)，要有較高的營銷費用作保證。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。主要內(nèi)容：（1）建立營銷組織班子。（2）建立營銷控制程序。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。以上過程的核心是為顧客，各項工要圍繞市場去做，特別是廣告。經(jīng)典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。第二階段是決定在眾多的問題中哪些問題真正困擾著主要的潛在顧客，測訪更多的可能消費者，提出三個關(guān)鍵題目：（1）這個問題多久出現(xiàn)一次？（2）當(dāng)它發(fā)生時，對你造成的困擾有多大？（3）依你看，這些問題有那些是其余樓盤在廣告中未曾提過的？將這三題的合數(shù)加起來評估該問題的重要性。但是，在程序上必須堅持研究在前，實施在后。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽好的咨詢商或研究機(jī)構(gòu)研究。不要舍不得花小的費用。具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位目標(biāo)人群定位項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場推廣策劃：根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標(biāo)市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。（1）生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實用，以節(jié)省成本。（3）推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。2．世界房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展階段回顧（1）單項策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是運用各種單項技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。所謂“泛地產(chǎn)”，就是不局限于以“房子”為核心，是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能區(qū)域，“房子”在這里可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施，這種功能區(qū)域的主題各有不同，如生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅