房地產(chǎn)全程營銷策劃-wenkub
2023-05-08 03:00:01 本頁面
【正文】 面設(shè)計提示 c 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 d 其他特殊設(shè)計提示三、主力戶型選擇項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例主力戶型設(shè)計提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計分期開發(fā)項目配套功能配置及安排 項目道路設(shè)置及其說明 a 項目主要出入口設(shè)置 b 項目主要干道設(shè)置 c 項目車輛分流情況說明 d 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局 項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局 項目地貌狀況項目地塊情況分析 項目開發(fā)步驟 資金投放量及資金回收要求 國家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性 a 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升周邊項目的類比價值 b 項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運用的風(fēng)險性 成本模擬表及其說明項目收益部分模擬 常見的隨機因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 各種差異性價格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價 b 確定B系數(shù)。D)(1177。D） c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Ps=Pd (1177。類比樓盤分析與評價 功能定位 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析經(jīng)濟 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 國家宏觀金融政策 a 貨幣政策 b 利率 c 房地產(chǎn)按揭政策 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 郵政服務(wù) 購物場所 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的建筑物 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 綠化景觀 地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 文化教育 娛樂、餐飲、運動 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷宏觀經(jīng)濟運行 固定資產(chǎn)投資總額 a 全國及項目所在地 b 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 項目所在地居民住宅形態(tài)及比重 各種檔次商品住宅客戶分析 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 建筑風(fēng)格定位五、項目價值分析商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 項目價值類比分析 a 價值提升和實惠要素對比分析 b 項目類比價值計算六 、項目定價的模擬均價的確定的主要方法 a 類比價值算術(shù)平均法 b 有效需求成本加價法 ※ 分析有效市場價格范圍 ※ 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格 c 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬 s) d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ps（1177。 s)(1177。基中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。具體單位定價模擬 以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考七、項目投入產(chǎn)出分析項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)模擬 銷售收入模擬 a 銷售均價假設(shè)根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 政策法規(guī)因素 銷售策略、銷售政策及價格控制因素 項目投入產(chǎn)出評估 第二部分 規(guī)劃設(shè)計一、總體規(guī)劃項目地塊概述 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 項目總體平面規(guī)劃及其說明 地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 公共建筑外立面設(shè)計提示 a 會所外立面設(shè)計提示 b 營銷中心外立面設(shè)計提示 c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 分期開發(fā)思路一般住宅套房戶型設(shè)計提示 商場樓層平面設(shè)計提示 組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 客廳裝修概念設(shè)計 客房裝修概念設(shè)計 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計 項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計背景音樂指導(dǎo) 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 第三部分 營銷策劃一、樓盤開盤前區(qū)域市場實態(tài)分析項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 銷售政策措施 其他特殊賣點和銷售手段二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策項目主要賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策三、目標(biāo)客戶群定位分析項目所在地人口總量及地塊分布情況項目所在地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況項目所在地家庭情況分析 目標(biāo)市場 a 目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定 b 市場調(diào)查資料匯總、研究 c 目標(biāo)市場特征描述 建筑名 工地圍墻 營銷中心功能分區(qū)提示 營銷中心導(dǎo)視牌 示范單位樣板房說明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 均價 綜合講價公式價格分期策略 價格升幅比例 營銷思想：全面營銷 a 全過程營銷 b 全員營銷 政策促銷 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 a 收款催款過程控制 b 按期交款的收款控制 c 延期交工的收款控制 d 入住環(huán)節(jié)的控制 e 客戶檔案 f 客戶回訪與親情培養(yǎng) g 與物業(yè)管理的交接 價目體系 a 價目表 b 付款方式 c 按揭辦理辦法 d 利率表 e 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用 f 入住流程 g 入住收費明細表 h 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（收費規(guī)定） 銷售收入預(yù)算表銷售費用預(yù)算表 信貸 a 選擇適當(dāng)銀行 b 控制貸款規(guī)模、周期 c 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn) d 銀企關(guān)系塑造 e 信貸與按
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