房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃-wenkub
2023-05-08 03:00:01 本頁(yè)面
【正文】 面設(shè)計(jì)提示 c 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示 d 其他特殊設(shè)計(jì)提示三、主力戶型選擇項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例主力戶型設(shè)計(jì)提示 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)分期開發(fā)項(xiàng)目配套功能配置及安排 項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明 a 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 b 項(xiàng)目主要干道設(shè)置 c 項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明 d 項(xiàng)目停車場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局 項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局 項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目地塊情況分析 項(xiàng)目開發(fā)步驟 資金投放量及資金回收要求 國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性 成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬 常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià) b 確定B系數(shù)。D)(1177。D） c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià) Ps=Pd (1177。類比樓盤分析與評(píng)價(jià) 功能定位 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì) 中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 國(guó)家宏觀金融政策 a 貨幣政策 b 利率 c 房地產(chǎn)按揭政策 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 郵政服務(wù) 購(gòu)物場(chǎng)所 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的建筑物 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 綠化景觀 地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 文化教育 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 固定資產(chǎn)投資總額 a 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 b 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重 各種檔次商品住宅客戶分析 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析 a 價(jià)值提升和實(shí)惠要素對(duì)比分析 b 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六 、項(xiàng)目定價(jià)的模擬均價(jià)的確定的主要方法 a 類比價(jià)值算術(shù)平均法 b 有效需求成本加價(jià)法 ※ 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 ※ 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求成本價(jià)格 c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 s) d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps（1177。 s)(1177。基中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。具體單位定價(jià)模擬 以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 銷售收入模擬 a 銷售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 政策法規(guī)因素 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向 公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示 a 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 分期開發(fā)思路一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示 商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示 組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì) 客廳裝修概念設(shè)計(jì) 客房裝修概念設(shè)計(jì) 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì) 項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)背景音樂(lè)指導(dǎo) 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分 營(yíng)銷策劃一、樓盤開盤前區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 銷售政策措施 其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段二、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三、目標(biāo)客戶群定位分析項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況項(xiàng)目所在地家庭情況分析 目標(biāo)市場(chǎng) a 目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定 b 市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究 c 目標(biāo)市場(chǎng)特征描述 建筑名 工地圍墻 營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示 營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌 示范單位樣板房說(shuō)明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 均價(jià) 綜合講價(jià)公式價(jià)格分期策略 價(jià)格升幅比例 營(yíng)銷思想：全面營(yíng)銷 a 全過(guò)程營(yíng)銷 b 全員營(yíng)銷 政策促銷 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 a 收款催款過(guò)程控制 b 按期交款的收款控制 c 延期交工的收款控制 d 入住環(huán)節(jié)的控制 e 客戶檔案 f 客戶回訪與親情培養(yǎng) g 與物業(yè)管理的交接 價(jià)目體系 a 價(jià)目表 b 付款方式 c 按揭辦理辦法 d 利率表 e 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用 f 入住流程 g 入住收費(fèi)明細(xì)表 h 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（收費(fèi)規(guī)定） 銷售收入預(yù)算表銷售費(fèi)用預(yù)算表 信貸 a 選擇適當(dāng)銀行 b 控制貸款規(guī)模、周期 c 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn) d 銀企關(guān)系塑造 e 信貸與按
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