某田園都市房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃資料匯編-wenkub
2023-04-24 01:16:41 本頁面
【正文】 郊區(qū)現(xiàn)代化的大盤，應(yīng)以愉悅、明快的顏色作為主色調(diào)，廣告主色不宜太暗。小高層的銷售較為穩(wěn)定，但在整個(gè)大盤的運(yùn)作中，高層部分銷售力度明顯太弱，根據(jù)影響銷售的程度不同，分析問題如下：一、紅燈問題――危險(xiǎn)?。?！價(jià)格――銷售的最大抗性價(jià)格較高成為誠意客戶退房的首要原因。紫薇田園都市階段性營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案（）西安紫薇行物業(yè)顧問有限公司21 / 23目 錄第一篇章 總綱………………………………………………………1第二篇章 存在的問題………………………………………………3第三篇章 對(duì)策………………………………………………………8第四篇章 紫薇田園都市中期營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)方案…………………12第五篇章 需要領(lǐng)導(dǎo)明確和解決的問題……………………………20第六篇章 結(jié)束語……………………………………………………22第一篇章 總 綱“塔山戰(zhàn)役”已經(jīng)進(jìn)入了最為關(guān)鍵的階段！是英勇的生存，還是怯懦的死去——你的選擇，是什么？我們把紫薇田園都市的進(jìn)程比喻為“三大戰(zhàn)役”第一戰(zhàn)役：“包圍戰(zhàn)”——無憂置業(yè)，自由生活，快樂成長(zhǎng)，簡(jiǎn)單生活，田園都市開發(fā)啟動(dòng)，從項(xiàng)目導(dǎo)入、文化概念、生活方式、國(guó)際設(shè)計(jì)、合理價(jià)位、全面營(yíng)銷將本地市場(chǎng)游動(dòng)的客戶一網(wǎng)打盡，從而實(shí)現(xiàn)了誠意登記一萬套、實(shí)現(xiàn)銷售四千余套，銷售額近十億！初戰(zhàn)告捷，大獲成功！第二戰(zhàn)役：“攻堅(jiān)戰(zhàn)”——八大主題，田園都市正式開盤，在多層、洋房、Townhouse售罄之后，小高層、高層打響了一場(chǎng)艱苦的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，在誠意登記客戶消耗殆盡的情況下，依然取得了銷售500余套小高層（總數(shù)1400余套）的優(yōu)良成績(jī)！但是，我們要看到，高層截至目前銷售11套，（總數(shù)4000余套）情況已不容樂觀！風(fēng)光不再，好景無存，第二階段“攻堅(jiān)戰(zhàn)”也宣告提前結(jié)束。小高層：均價(jià)2600元/㎡比同類同檔次的房屋略高，但結(jié)合紫薇的品牌價(jià)值，整體上看，價(jià)格略高于市場(chǎng)價(jià)格。廣告連貫性不夠。產(chǎn)品――細(xì)節(jié)時(shí)代的關(guān)注焦點(diǎn)脫離了初期的大盤價(jià)格體系，而且，給客戶的房屋與早期的宣傳不一致，如：陽臺(tái)的有無、公攤的多少以及公共設(shè)施的確定等，影響了后期產(chǎn)品的銷售。據(jù)了解，該項(xiàng)目的多層均價(jià)為2500元/㎡，小高層起價(jià)2200元/㎡。服務(wù)——銷售服務(wù)，缺少口碑；物業(yè)服務(wù)，缺少提升由于前期銷售多層住宅、花園洋房、TOWNHOUSE時(shí)，沒有留給購房客戶過多的思考時(shí)間，加之產(chǎn)品本身的很多因素當(dāng)時(shí)尚未確定，客戶對(duì)所購房屋的理解并不多。當(dāng)前，通向田園都市的主要干道西萬公路車流量逐漸增大。更多的二梯四戶（六戶）、大戶型、多公攤、高總價(jià)的房屋待字閨中。通過銷售現(xiàn)場(chǎng)堅(jiān)定的承諾和工地現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)的付諸實(shí)施會(huì)逐步轉(zhuǎn)化客戶的態(tài)度。三、綠燈問題 ——優(yōu)勢(shì)很多的優(yōu)勢(shì)沒有得到充分的發(fā)掘和利用。賣場(chǎng)氣勢(shì)――田園都市有全國(guó)最大的銷售中心，能增添人聚的氛圍和項(xiàng)目的氣魄。廣告――大盤具有雄厚的廣告實(shí)力。盡可能取消我們沒有承諾而又增加成本的內(nèi)容，降低成本，為下一步降價(jià)創(chuàng)造空間。重新布置現(xiàn)場(chǎng)（包括：背景音樂、二樓掛幅、水吧、樣板間走廊、一樓建材區(qū)等）并設(shè)立“書吧”，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)的銷售氛圍。在《SUPER體驗(yàn)》上發(fā)布組建泛銷售隊(duì)伍的通知。親友會(huì)介紹購房成交者，會(huì)員與購房者均獲1％的優(yōu)惠；同時(shí)，對(duì)會(huì)員加分。五、樓吧——城市中心的起搏器樓吧位于西安市中心，不僅要發(fā)揮樓吧傳播紫薇文化、展示紫薇品牌魅力的場(chǎng)所，也要將樓吧包裝成為促銷紫薇產(chǎn)品的銷售中心。調(diào)整戶外廣告排布格局。根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，報(bào)紙廣告效果因地產(chǎn)廣告逐日增加而降低，電視廣告收視率有較高保障，建議在地產(chǎn)欄目廣告之外，考慮純粹的電視廣告——選擇新聞聯(lián)播、熱播電視劇間隙的強(qiáng)勢(shì)宣傳。七、發(fā)揮八大主題優(yōu)勢(shì)段總提出的“八大主題營(yíng)銷”提升了紫薇品牌及其田園都市的形象和高附加值。（下一步，紫薇行將在原有方案的基礎(chǔ)上與新西部各相關(guān)部門配合，推出新的完整的實(shí)施方案，待領(lǐng)導(dǎo)批示后實(shí)施。第四篇章 紫薇田園都市中期營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)方案針對(duì)當(dāng)前紫薇田園都市高層小高層在營(yíng)銷過程中所存在的問題，我們對(duì)紫薇田園都市高層、小高層的營(yíng)銷工作，提出了相關(guān)的策略建議，以期弱化乃至消除當(dāng)前的相關(guān)銷售障礙。另外，針對(duì)前期銷售中遺留的隱患，認(rèn)真解決，樹立田園都市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和良好服務(wù)的形象。n 下階段營(yíng)銷思路：u 品牌月（～）“品牌無價(jià)”——品牌鑒賞之旅，將紫薇所有項(xiàng)目進(jìn)行全面整合
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