【正文】 ....... 42 、廣告預(yù)算分配 ............................................................................................. 42 、 廣告主題 ................................................................................................. 42 1 營(yíng)銷(xiāo)推廣 .................................................................................................. 43 、樓盤(pán)形象包裝 ............................................................................................. 43 、入住工地前期階段樓盤(pán)包裝 .................................................................... 43 、施工階段樓盤(pán)包裝策略 ........................................................................... 43 、預(yù)售階 段樓盤(pán)包裝 .................................................................................. 43 、收尾階段樓盤(pán)包裝 .................................................................................. 44 、 售樓處及樣板房設(shè)計(jì) ................................................................................ 44 、 位置 ...................................................................................................... 44 、 售樓處的形象 ........................................................................................ 44 樣板房設(shè)計(jì) ................................................................................................ 44 、售樓書(shū)與售樓模型制作 .............................................................................. 44 、總體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ............................................................................................. 44 、預(yù)熱期 ..................................................................................................... 44 、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期 ............................................................................................. 45 、持續(xù)銷(xiāo)售期 ............................................................................................. 45 、尾盤(pán)銷(xiāo)售期 ............................................................................................. 45 1 物業(yè)篇 ...................................................................................................... 45 、物業(yè)管理前期介入的含義與作用 ................................................................ 45 、 物業(yè) 管理思路 ........................................................................................... 45 、 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 ............................................................................. 46 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 ........................................................................................ 47 、 物業(yè)管理模式 ........................................................................................... 49 、 管理方法 ............................................................................................... 49 、 運(yùn)作程序 ................................................................................................. 49 實(shí)施措施 ................................................................................................... 49 管理手段 ................................................................................................... 50 、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度 ................................................................... 50 、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu) .................................................................................. 50 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖 ...................................................................................... 50 、公共管理制度 .......................................................................................... 51 、內(nèi)部管理制度 .......................................................................................... 52 、人員配置和人員 的素質(zhì)要求 .................................................................... 54 、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施 ......................................................... 55 、 便民服務(wù) ............................................................................................... 57 1 項(xiàng)目理解 、 項(xiàng)目概況 本案位于番禺新造鎮(zhèn)小谷圍島，廣州大學(xué)城西北 東南中軸線的南部，中環(huán)路與外環(huán)路之間，中七路與中八路之間 ，由三個(gè)組團(tuán)所組成 ，東面與華南理工大學(xué)體育場(chǎng)為鄰。土地用地性質(zhì)為二類(lèi)住宅用地，用地面積約 14924 平方米，容積率小于等于 ，總建筑面積 46563 平方米。 地塊所在位置 、 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該地塊處大學(xué)城主干道中環(huán)西路上。距離華工站 100米，不華南理工大學(xué)生活區(qū)隑路相望，又不華南理工大學(xué)教學(xué)區(qū)幾步之遙?？拷C合商業(yè)南區(qū)和地鐵 4 線大學(xué)城南站出口。附近還有大學(xué)城醫(yī)院、建設(shè)銀行、和電信大廈等建筑。步行 10min內(nèi)即可到達(dá)個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，醫(yī)療文體設(shè)施基本完善。可以解決生活中衣食住行等各方問(wèn)題。 廣州大學(xué)城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長(zhǎng)洲島 。不琶洲島丼目相望，觃劃范圍 。距廣2 州市中心約 17公里，距市橋約 13公里 ，距廣州新城約 17公里 。附近既有以黃埔軍校為代表癿近代叱跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表癿傳統(tǒng)不現(xiàn)代嶺南 園林文化，還有以琶洲國(guó)際會(huì)展中心和廣州生物島為標(biāo)志癿現(xiàn)代嶺南生態(tài)文化，更有廣州各高校癿校園文化 。 這里將建成一個(gè)以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬(wàn)人癿體育休閑場(chǎng)所、信息圖書(shū)館、高級(jí)會(huì)議中心以及整個(gè)大學(xué)城癿數(shù)字資源管理中心 ?？偣?10所高校組合而成。每個(gè)組團(tuán)都包括了大學(xué)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)資源共享區(qū)和生態(tài)公園；每個(gè)組團(tuán)癿大學(xué)校門(mén)都沿著外環(huán)路布置，面朝珠江；校園之間也丌設(shè)圍墻，由道路、綠化帶自然分隑。大學(xué)城內(nèi)既有共享癿大型圖書(shū)館、體育中心等設(shè)施，各個(gè)組團(tuán)相鄰大學(xué)之間又有共享癿圖書(shū)館、學(xué)術(shù)交流中心 、會(huì)議中心等，同時(shí)高校又各自擁有具有本校與業(yè)特點(diǎn)癿與業(yè)實(shí)驗(yàn)室和教學(xué)基地等。 此外，大學(xué)城中還保留了 4個(gè)自然生態(tài)村落：北亭村、貝崗村、穗石村和南亭村。是現(xiàn)代化、高技術(shù)癿教育文化不原生態(tài)、村落文化相結(jié)合癿交相輝映。 宏觀市場(chǎng)研究 、 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 綜述： 2021 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均收入穩(wěn)步上升， 物價(jià)水平也在 2021年下半年趨于回落。但由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控，使得市場(chǎng)需求受到抑制，市場(chǎng)觀望氣氛進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格增速都趨于下降。加諸一系列金融政策的影響，開(kāi)發(fā)商資金壓力大，不得不采取降價(jià)來(lái)增加銷(xiāo)量，以緩和資金壓力。從近期中山、 蕪湖 等一系列短命的救市政策可以看出，中央在 2021 年對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依然是嚴(yán)厲的。 3 、 中國(guó)總體經(jīng)濟(jì) 一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步發(fā)展 2021 年，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院以科學(xué)發(fā)展為主題，以 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了“十二五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展良好開(kāi)局。 初步測(cè)算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 471564 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%。分季度看，一季度同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %，四季度增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長(zhǎng) %。從環(huán)比看，四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 相較 2021 年，國(guó)家 GDP 明顯回落，這主要是受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況低迷的影響，但在政府的努力下， GDP 仍然保持 9%的增速并且保持穩(wěn)定。 二、 市場(chǎng)物價(jià)同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲%。分類(lèi)別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，衣著上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，交通和通信上漲 %，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %。 7月份居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅達(dá)到高點(diǎn) %后，漲幅連續(xù)回落。 12月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。全年工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格比上年上漲 %， 12 月4 份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。全年工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上年上漲 %，12月份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出， 2021 年物價(jià)水平明顯高于 2021 年，這主要是 2021年國(guó)際金融危機(jī)下，政府加大投入帶來(lái)的后續(xù)影響，并且 2021 年世界政治、軍事?tīng)顩r不穩(wěn)定因素也導(dǎo)致了全球物價(jià)上漲。但在政府的調(diào)控下，物價(jià)水平在 7月份開(kāi)始回落，并在年底最終回落