【正文】 ....... 42 、廣告預算分配 ............................................................................................. 42 、 廣告主題 ................................................................................................. 42 1 營銷推廣 .................................................................................................. 43 、樓盤形象包裝 ............................................................................................. 43 、入住工地前期階段樓盤包裝 .................................................................... 43 、施工階段樓盤包裝策略 ........................................................................... 43 、預售階 段樓盤包裝 .................................................................................. 43 、收尾階段樓盤包裝 .................................................................................. 44 、 售樓處及樣板房設計 ................................................................................ 44 、 位置 ...................................................................................................... 44 、 售樓處的形象 ........................................................................................ 44 樣板房設計 ................................................................................................ 44 、售樓書與售樓模型制作 .............................................................................. 44 、總體營銷計劃 ............................................................................................. 44 、預熱期 ..................................................................................................... 44 、開盤熱銷期 ............................................................................................. 45 、持續(xù)銷售期 ............................................................................................. 45 、尾盤銷售期 ............................................................................................. 45 1 物業(yè)篇 ...................................................................................................... 45 、物業(yè)管理前期介入的含義與作用 ................................................................ 45 、 物業(yè) 管理思路 ........................................................................................... 45 、 房屋及設施設備管理 ............................................................................. 46 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 ........................................................................................ 47 、 物業(yè)管理模式 ........................................................................................... 49 、 管理方法 ............................................................................................... 49 、 運作程序 ................................................................................................. 49 實施措施 ................................................................................................... 49 管理手段 ................................................................................................... 50 、物業(yè)公司組織機構和管理制度 ................................................................... 50 、服務中心組織機構 .................................................................................. 50 物業(yè)管理公司組織機構圖 ...................................................................................... 50 、公共管理制度 .......................................................................................... 51 、內部管理制度 .......................................................................................... 52 、人員配置和人員 的素質要求 .................................................................... 54 、業(yè)服務內容、標準及質量保證措施 ......................................................... 55 、 便民服務 ............................................................................................... 57 1 項目理解 、 項目概況 本案位于番禺新造鎮(zhèn)小谷圍島，廣州大學城西北 東南中軸線的南部，中環(huán)路與外環(huán)路之間，中七路與中八路之間 ，由三個組團所組成 ，東面與華南理工大學體育場為鄰。土地用地性質為二類住宅用地，用地面積約 14924 平方米，容積率小于等于 ，總建筑面積 46563 平方米。 地塊所在位置 、 項目周邊配套設施 該地塊處大學城主干道中環(huán)西路上。距離華工站 100米，不華南理工大學生活區(qū)隑路相望，又不華南理工大學教學區(qū)幾步之遙。靠近綜合商業(yè)南區(qū)和地鐵 4 線大學城南站出口。附近還有大學城醫(yī)院、建設銀行、和電信大廈等建筑。步行 10min內即可到達個商業(yè)網點，醫(yī)療文體設施基本完善。可以解決生活中衣食住行等各方問題。 廣州大學城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長洲島 。不琶洲島丼目相望，觃劃范圍 。距廣2 州市中心約 17公里，距市橋約 13公里 ，距廣州新城約 17公里 。附近既有以黃埔軍校為代表癿近代叱跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表癿傳統(tǒng)不現(xiàn)代嶺南 園林文化，還有以琶洲國際會展中心和廣州生物島為標志癿現(xiàn)代嶺南生態(tài)文化，更有廣州各高校癿校園文化 。 這里將建成一個以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬人癿體育休閑場所、信息圖書館、高級會議中心以及整個大學城癿數字資源管理中心 ?？偣?10所高校組合而成。每個組團都包括了大學教學區(qū)、生活區(qū)、教學資源共享區(qū)和生態(tài)公園；每個組團癿大學校門都沿著外環(huán)路布置，面朝珠江；校園之間也丌設圍墻，由道路、綠化帶自然分隑。大學城內既有共享癿大型圖書館、體育中心等設施，各個組團相鄰大學之間又有共享癿圖書館、學術交流中心 、會議中心等，同時高校又各自擁有具有本校與業(yè)特點癿與業(yè)實驗室和教學基地等。 此外，大學城中還保留了 4個自然生態(tài)村落：北亭村、貝崗村、穗石村和南亭村。是現(xiàn)代化、高技術癿教育文化不原生態(tài)、村落文化相結合癿交相輝映。 宏觀市場研究 、 中國宏觀經濟分析 綜述： 2021 年中國經濟穩(wěn)步發(fā)展，居民人均收入穩(wěn)步上升， 物價水平也在 2021年下半年趨于回落。但由于政府對房地產市場的嚴厲調控，使得市場需求受到抑制，市場觀望氣氛進一步加強，使得房地產銷售面積和銷售價格增速都趨于下降。加諸一系列金融政策的影響，開發(fā)商資金壓力大，不得不采取降價來增加銷量，以緩和資金壓力。從近期中山、 蕪湖 等一系列短命的救市政策可以看出，中央在 2021 年對于房地產調控的基調依然是嚴厲的。 3 、 中國總體經濟 一、國內生產總值穩(wěn)步發(fā)展 2021 年，面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務院以科學發(fā)展為主題，以 轉變發(fā)展方式為主線，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強和改善宏觀調控，國民經濟繼續(xù)朝著宏觀調控預期方向發(fā)展，實現(xiàn)了“十二五”時期經濟社會發(fā)展良好開局。 初步測算，全年國內生產總值 471564 億元，按可比價格計算，比上年增長%。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。從環(huán)比看，四季度國內生產總值增長 %。 數據來源：國家統(tǒng)計局 相較 2021 年，國家 GDP 明顯回落，這主要是受國際經濟狀況低迷的影響，但在政府的努力下， GDP 仍然保持 9%的增速并且保持穩(wěn)定。 二、 市場物價同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費價格比上年上漲 %。其中，城市上漲 %，農村上漲%。分類別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，衣著上漲 %，家庭設備用品及維修服務上漲 %，醫(yī)療保健和個人用品上漲 %，交通和通信上漲 %，娛樂教育文化用品及服務上漲 %，居住上漲 %。 7月份居民消費價格同比漲幅達到高點 %后，漲幅連續(xù)回落。 12月份，居民消費價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。全年工業(yè)生產者出廠價格比上年上漲 %， 12 月4 份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。全年工業(yè)生產者購進價格比上年上漲 %，12月份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。 數據來源：國家統(tǒng)計局 從統(tǒng)計數據中可看出， 2021 年物價水平明顯高于 2021 年，這主要是 2021年國際金融危機下，政府加大投入帶來的后續(xù)影響，并且 2021 年世界政治、軍事狀況不穩(wěn)定因素也導致了全球物價上漲。但在政府的調控下，物價水平在 7月份開始回落，并在年底最終回落