【正文】 越癿自然環(huán)境和人文環(huán)境 ，有很好癿升值潛力， 因此本項(xiàng)目 定位 為 中高檔項(xiàng)目 。 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：吳先生 年齡： 29 職業(yè)：公務(wù)員 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格優(yōu)惠，交通便利 付款方式：公積金貸款 吳先生是番禺某政府部門的公務(wù)員，目前居住在單位提供的宿舍，但面積較 小而且不習(xí)慣居住環(huán)境，希望買一套房子可以獨(dú)立居住。 最后的問(wèn) 題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 錢先生的回答是：大學(xué)城環(huán)境不錯(cuò)，會(huì)考慮一下。趙先生說(shuō)，雖然收入還可以，但房?jī)r(jià)對(duì)于他來(lái)說(shuō)還是偏高的，盡管女方可以分?jǐn)傄徊糠仲Y金，所以還是要考慮房?jī)r(jià)不是過(guò)高的樓盤。小區(qū)的周邊環(huán)境比較安靜，空氣質(zhì)量高，適宜居住。此外，夜間出行交通不太方便。204 戶。全市 10區(qū)存量住宅交易登記面積 ，同比減少 %，環(huán)比增加 %。商品住宅投資 1417 .31億元，增長(zhǎng) %。 15 20212020 年 廣州市土地利用具有以下特點(diǎn)：土地利用結(jié)構(gòu)圈層式發(fā)展，建設(shè)用地集約化利用居于較高水平，農(nóng)用地利用方式逐步向都市型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，都市型土地利用特征明顯；區(qū)域性公共基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、對(duì)外交通用地不斷增加，外向型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)持續(xù)發(fā)展，外向型土地利用特征明顯；土地空間級(jí)差地租明顯，土地利用方式逐漸多方向、多層次、全面化發(fā)展，市場(chǎng)化土地利用特征日趨顯著；建設(shè)用地比例由中心區(qū)向近郊區(qū)，再向遠(yuǎn)郊區(qū)呈現(xiàn)逐漸遞減趨勢(shì)，土地利用空間差異較明顯。 3′，北緯 22176。而此前有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 2021 年 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成 1000 萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 51% 80% 37% 65% 25% 79% 13% 33% 17% 18% 28% 18% 11% 9% 8% 5% 4% 2% 1% 0% 0%50%100%杭州 上海 成都 北京 重慶 廣州 天津 南京 武漢 深圳 2021年 112月 2021年 112月 13 2021 年 2 月 8 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 、 中國(guó)房地產(chǎn)政策研究 、 2021年中國(guó)房地產(chǎn)政策回顧 2021 年 1 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 1月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。除重慶外，只有天津累計(jì)成交量超過(guò)千萬(wàn)平方米，成交面積為 1193 萬(wàn)平方米。商品房銷售額 59119 億元，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公樓銷售額增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) %。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值實(shí)際增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來(lái)源仍然是工資性收入為主，因此居民購(gòu)房時(shí)主要考慮因素仍然是工資性收入。 2021 年大多數(shù)農(nóng)村居民收入增速較快，但棉花、 土豆等部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格急跌也造成部分農(nóng)戶減收，甚至虧損，拉低了農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)速度。但是，從中國(guó)的國(guó)情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進(jìn)，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國(guó)有 8 億多的農(nóng)民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內(nèi)不會(huì)影響大房?jī)r(jià)，即使影響大房?jī)r(jià)，也只是對(duì)城市化率比較高的城市產(chǎn)生影響，從中國(guó)目前的情況看，影響房?jī)r(jià)的主要還是城市化率，在短期內(nèi)，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，人口的老齡化對(duì)房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期的，微小的影響過(guò)程 、 中國(guó) 2021 年居民人均收入狀況 一、農(nóng)村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國(guó)農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長(zhǎng)%。但在政府的調(diào)控下，物價(jià)水平在 7月份開始回落，并在年底最終回落到 %。 二、 市場(chǎng)物價(jià)同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。加諸一系列金融政策的影響，開發(fā)商資金壓力大，不得不采取降價(jià)來(lái)增加銷量，以緩和資金壓力。 這里將建成一個(gè)以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬(wàn)人癿體育休閑場(chǎng)所、信息圖書館、高級(jí)會(huì)議中心以及整個(gè)大學(xué)城癿數(shù)字資源管理中心 ?？拷C合商業(yè)南區(qū)和地鐵 4 線大學(xué)城南站出口。距離華工站 100米，不華南理工大學(xué)生活區(qū)隑路相望，又不華南理工大學(xué)教學(xué)區(qū)幾步之遙。附近既有以黃埔軍校為代表癿近代叱跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表癿傳統(tǒng)不現(xiàn)代嶺南 園林文化，還有以琶洲國(guó)際會(huì)展中心和廣州生物島為標(biāo)志癿現(xiàn)代嶺南生態(tài)文化，更有廣州各高校癿校園文化 。但由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控，使得市場(chǎng)需求受到抑制，市場(chǎng)觀望氣氛進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)銷售面積和銷售價(jià)格增速都趨于下降。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 相較 2021 年，國(guó)家 GDP 明顯回落，這主要是受國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況低迷的影響，但在政府的努力下， GDP 仍然保持 9%的增速并且保持穩(wěn)定。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出， 2021 年物價(jià)水平明顯高于 2021 年，這主要是 2021年國(guó)際金融危機(jī)下，政府加大投入帶來(lái)的后續(xù)影響，并且 2021 年世界政治、軍事狀況不穩(wěn)定因素也導(dǎo)致了全球物價(jià)上漲。 人口的老齡化，意味著老年人占的比重越來(lái)越大，這意味著對(duì)房屋的需求會(huì)逐漸降低，所以，人口的老齡化對(duì)房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在地供需方面的影響。農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)比人均純收入低 783 元，但增速高 個(gè)百分點(diǎn)。主要是受最低工資標(biāo)準(zhǔn)、城鎮(zhèn)居民基本養(yǎng)老金和離退休金7 以及最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)提高影響，城鎮(zhèn)低收入戶收入增速較高；同時(shí)高收入戶也保持了較快的增長(zhǎng)速度，所以中等收入戶增速相對(duì)較慢。 二、商品房銷售和待售情況 2021 年，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111 月回落 ；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。重慶全年累積成交達(dá) 1207 萬(wàn)平方米，成交量居全國(guó)首位。 2021 年土地市場(chǎng)并未延續(xù) 2021 年 的火熱，多數(shù)城市供應(yīng)量和成交量下降，“地王”不再，溢價(jià)率均不高。 2021 年 1 月 28 日：（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 2021 年 04月 05 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2021 年 5 月 12 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 12月 4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。 57′～ 114176。 2021 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位于廣東省首位。 16月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1993 .33億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 ，比上年同期低 。 、 房地產(chǎn)交易情況 2021年 10月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比減少 %；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13792元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。 大學(xué)城馨園 星匯文華 星匯文瀚 大學(xué)城尚軒 學(xué)城小筑 位置 番禺大學(xué)城中五路63號(hào)（廣番禺中八路嶺南印象園北側(cè)星匯文瀚項(xiàng)目則位于大學(xué)城北番禺大學(xué)城中五路與中三橫路番禺大學(xué)城 商業(yè)南20 州大學(xué)城中環(huán)西路和中五路交界） （地鐵大學(xué)城南 C出口） 部、中山大學(xué)與星海音樂學(xué)院之間、緊鄰大 學(xué)城商業(yè)北區(qū) 交界 區(qū) 交通 公交車：大學(xué)城總站，中五路站，線路有 35 路、67路、 86路、 252路、 310路、 380路、 381A路、 381B路、 382路、 383路、 384路、 385路、 387路、 468路、 507路、 565路； 大學(xué)城專線：大學(xué)城 1線、大學(xué)城 2線、大學(xué)城3線、大學(xué)城 4 線、大學(xué)城 5線、大學(xué)城 6線； 地鐵：地鐵 4號(hào)線大學(xué)城南站 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4 號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué) 城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 地鐵：4 號(hào)線大學(xué)城南站；公交車：大學(xué)城 (廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目； 定價(jià) 25000元 /平米，帶 6000 元豪華精裝修 23500元、平米 待定 31500元 /平米 待定 21 定位 豪華住宅 宜居生態(tài)地產(chǎn) 宜居生態(tài)地產(chǎn) 花園洋房 小戶型 ,地鐵沿線 ,花園洋房 規(guī)模 占地面積 11875 平方米，總建筑面積37050 平方米，由 8 棟住宅組成，層高為 16層，頂層為復(fù)式單位。項(xiàng)目產(chǎn)品多為大戶型，總價(jià)較高。 大學(xué)城尚軒 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城尚軒位于番禺區(qū)大學(xué)城中五路與中三橫路交界，距離地鐵 4 號(hào)線大學(xué)城南站很近，步大約 3 分鐘。 消費(fèi)者調(diào)查 本項(xiàng)目采用消費(fèi)者訪談的形式進(jìn)行調(diào)查，篩選 5 個(gè)不同階層的中高收入人群進(jìn)行訪問(wèn)，以下是訪問(wèn)內(nèi)容： 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：趙先生 年齡： 30 職業(yè)：報(bào)社編輯 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格低、上下班方便、面積適中、環(huán)境好 付款方式：貸款 趙先生，廣州人，現(xiàn)正供職于越秀區(qū)一家小雜志社，每月收入穩(wěn)定，父母均 是本地廣州人，現(xiàn)正居住出租屋，現(xiàn)正考慮購(gòu)房用于結(jié)婚生子，成家立業(yè)。錢先生還說(shuō)，由于他的妻子患有高血壓，希望房子附近有醫(yī)院跟康樂設(shè)施。 最后的問(wèn)題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 周先生的回答是：如果基本令人滿意，他會(huì)考慮一下。 項(xiàng)目規(guī)劃 地塊使用管制 DS1301 用地面積 14924 平米 容積率 總建筑面積 46563 平米 樓面地價(jià) 8934 元 總成交價(jià) 元 建筑密度 35% 建筑物基地總面積 5223 平米 綠地率 30% 綠地面積 4477 平米 用地規(guī)劃 建筑面積 用地面積 單位 位置 總建筑面積上限 46563 5223 平米 會(huì)所 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 2021 1600 平米 首層 680，二層 1320 文化室 200 平米 8 棟首層 31 老人服務(wù)店 120 平米 7 棟首層 居委會(huì) 100 平米 6 棟首層 綜合管理用房 600