【正文】 2021年 112月 13 2021 年 2 月 8 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從 2021 年 2月 9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 20 個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 %。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào) 0． 25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至 %。 2021 年 2 月 18 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn) 備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 3 月 18 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 3月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 04月 05 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 4 月 17 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 5 月 1 日：根據(jù)國(guó)家發(fā)改委 于 2021 年 3月 16日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從 5 月 1 日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價(jià) ” 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處 5 萬(wàn)元以上 50萬(wàn)元以下罰款。 2021 年 5 月 10 日：住建部下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地在下發(fā)文件后的 20 個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定， 6月 9日則是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一 線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 2021 年 5 月 12 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 5月 18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成 1000 萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 2021 年 6 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 6月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 7 月 6 日：中國(guó)人民銀行決定，自 2021 年 7月 7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年 期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2021 年 7 月 14 日：國(guó)務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。 2021 年 8 月 17 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的 5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)： 6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或 1至 6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)14 月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的； 1 至 6 月新建商品住房成交量同 比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 2021 年 11 月 30日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 12 月 5 日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 12月 4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 2021 年 12 月 9日： 胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 2021 年 12 月 16日，發(fā)改委主任張平在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上指出，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，研究商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。 政策 總結(jié)： 回顧整個(gè) 2021 年，我們可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)加以嚴(yán)厲調(diào)控，限購(gòu)限價(jià)、取消利率優(yōu)惠等一系列政策抑制了市場(chǎng)的需求，使房地產(chǎn)銷售下滑，并使開發(fā)商資金壓力大，迫使房?jī)r(jià)下降。 近期，從中山、佛山、蕪湖等一系列短命的救市政策，我們可以看出 2021年中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)予以嚴(yán)厲調(diào)控。 各開發(fā)商對(duì)政府救市不應(yīng)抱太大希望。 中觀市場(chǎng)研究 、 廣州市規(guī)劃布局 概況 廣州市地處東經(jīng) 112176。 57′～ 114176。 3′，北緯 22176。 26′～ 23176。 56′，是廣東省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育中心，轄十區(qū)兩縣級(jí)市。廣州市地處珠江入?？?。全市地勢(shì)東北高、西南低，北部以低山丘陵為主，南部以平原為主，地貌類型豐富，用地結(jié)構(gòu)“五山兩田兩城一分水”。 廣州要建設(shè)成為國(guó)家中心城市之一，廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”，和服務(wù)全國(guó)、面向世界的國(guó)際大都市。經(jīng)過(guò)多年不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，連續(xù)多年位居全國(guó)城市前列。 2021 年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位于廣東省首位。 15 20212020 年 廣州市土地利用具有以下特點(diǎn)：土地利用結(jié)構(gòu)圈層式發(fā)展，建設(shè)用地集約化利用居于較高水平，農(nóng)用地利用方式逐步向都市型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，都市型土地利用特征明顯；區(qū)域性公共基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、對(duì)外交通用地不斷增加，外向型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)持續(xù)發(fā)展，外向型土地利用特征明顯；土地空間級(jí)差地租明顯，土地利用方式逐漸多方向、多層次、全面化發(fā)展，市場(chǎng)化土地利用特征日趨顯著；建設(shè)用地比例由中心區(qū)向近郊區(qū)，再向遠(yuǎn)郊區(qū)呈現(xiàn)逐漸遞減趨勢(shì)，土地利用空間差異較明顯。 、 廣州市土地利用布局 綜合生態(tài)保護(hù)要求，加強(qiáng)基本農(nóng)田和生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 和建設(shè)，充分發(fā)揮農(nóng)用地的生態(tài)服務(wù)、景觀美化和休閑服務(wù)的功能，本著因地制宜，數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)并重的原則，構(gòu)筑農(nóng)用地空間結(jié)構(gòu)。 根據(jù)廣州市城市空間發(fā)展趨勢(shì)，以“山、水、城、田、海”生態(tài)格局為基礎(chǔ)，規(guī)劃構(gòu)建由“主城區(qū)－副城區(qū)－中心鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)－村莊”的市域城鎮(zhèn)村體系，形成層級(jí)分明、職能明確的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，建立“城帶鎮(zhèn)”、“鎮(zhèn)帶村”的有機(jī)互動(dòng)關(guān)系，提高城鄉(xiāng)空間效率。 繼續(xù)加強(qiáng)和優(yōu)化樞紐型重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地布局，突出中心城市區(qū)域定位，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)和輻射功能，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。 、 盤活閑置土地 采取限期開發(fā)、調(diào)整項(xiàng)目、建綠復(fù)墾、土地回收、重新供應(yīng)等多種途徑優(yōu)先盤活閑置土地。依法、依程序處置閑置土地，實(shí)施聽證制度，符合收回條件的，依法收回并納入政府儲(chǔ)備用地；通過(guò)“危改”和“藍(lán)天、綠地”工程，針對(duì)城中“小而碎”的閑置用地，采取抽疏建設(shè)、建綠復(fù)綠的做法，推進(jìn)閑置地利用；通過(guò)完善政策法規(guī)，提升土地閑置成本，促使閑置土地的利用。 16 、 廣州市房地產(chǎn) 運(yùn)行 狀況 、 房地產(chǎn)投資情況 2021年上半年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)勢(shì)頭快速穩(wěn)定，商品房銷售增幅有所回升。 16月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1993 .33億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 ，比上年同期低 。商品住宅投資 1417 .31億元，增長(zhǎng) %。 16月，廣州市商品房銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 ，自年初持續(xù)下滑后連續(xù)17 兩個(gè)月呈回升態(tài)勢(shì)；銷售額 ，增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 百分點(diǎn)。 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 根據(jù)《廣州市住房建設(shè)觃劃（ 20212021年）》，為落實(shí)國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格癿宏 觀調(diào)控措施，面向中等收入階層癿普通商品住房建設(shè)觃模將占整個(gè)觃劃建設(shè)總觃模癿 58%左史。觃劃期內(nèi)，廣州計(jì)劃建設(shè)各類住房總建筑面積 4213萬(wàn)至5530萬(wàn)平方米。其中，保障型住房建筑面積 463萬(wàn)至 680萬(wàn)平方米， ，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房分別占 ；商品住房建筑面積 3750萬(wàn)至 4850萬(wàn)平方米 。 而居住用地供應(yīng)總量計(jì)劃為 1482至2190公頃。其中，保障型住房用地供應(yīng)量 232至 340公頃，廉租房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地分別占 46至 54公頃和 186至 286公頃 ；商品住房用地供應(yīng)量 1250至 1850公頃，其中包括適時(shí)地供應(yīng)限價(jià)房用地，限價(jià)房癿套型建筑面積控制在 90平方米以內(nèi)。 、 房地產(chǎn)交易情況 2021年 10月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比減少 %；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13792元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。全市 10區(qū)存量住宅交易登記面積 ，同比減少 %，環(huán)比增加 %。 2021年 1— 7月，廣州十區(qū)網(wǎng)簽面積 ，環(huán)比下降超過(guò) 2成，網(wǎng)上簽約均價(jià)達(dá) 到 13175元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比基本持平，即使不去年全年包括新建商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)計(jì)算癿新建住房均價(jià) 12661元 /平方米相比，上漲癿幅度也僅為 %。 18 圖 211 2021年 110月一手房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均價(jià)走勢(shì)圖 微觀 環(huán)境 研究 、 大學(xué)城（小谷圍島）規(guī)劃分析 小谷圍島位于廣州市番禺區(qū)北部，面積 平方公里，風(fēng)光秀麗，四面環(huán)水，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東接長(zhǎng)洲島，與琶洲島、瀛洲生態(tài)公園隔江相望，距廣州市中心約 17 公里，距規(guī)劃中的廣州新城約 17 公里。 小谷圍島位于廣州南拓軸上和都會(huì)區(qū)中，附近既有以黃埔軍校為代表的近代史跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表的傳統(tǒng)與現(xiàn)代嶺南園林文化，還有以琶洲國(guó)際會(huì)展中心、廣州生物島為標(biāo)志的現(xiàn)代都市文化。 19 大學(xué)城商業(yè)南區(qū)規(guī)控示意圖 大學(xué)城商業(yè)北區(qū)規(guī)控示意圖 隨著大學(xué)城人口的增多，自 2021 年始，政府在大學(xué)城商業(yè)南區(qū)和北區(qū)分別推出 11 塊地。地塊有限使得大學(xué)城的住宅稀缺性增強(qiáng)。 、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 項(xiàng)目位于大學(xué)城，且目前大學(xué)城住宅相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要是目前在售和代售的大學(xué)城住宅項(xiàng)目，主要有如下五個(gè)。 大學(xué)城馨園 星匯文華 星匯文瀚 大學(xué)城尚軒 學(xué)城小筑 位置 番禺大學(xué)城中五路63號(hào)（廣番禺中八路嶺南印象園北側(cè)星匯文瀚項(xiàng)目則位于大學(xué)城北番禺大學(xué)城中五路與中三橫路番禺大學(xué)城 商業(yè)南20 州大學(xué)城中環(huán)西路和中五路交界） （地鐵大學(xué)城南 C出口） 部、中山大學(xué)與星海音樂(lè)學(xué)院之間、緊鄰大 學(xué)城商業(yè)北區(qū) 交界 區(qū) 交通 公交車：大學(xué)城總站，中五路站，線路有 35 路、67路、 86路、 252路、 310路、 380路、 381A路、 381B路、 382路、 383路、 384路、 385路、 387路、 468路、 507路、 565路； 大學(xué)城專線：大學(xué)城 1線、大學(xué)城 2線、大學(xué)城3線、大學(xué)城 4 線、大學(xué)城 5線、大學(xué)城 6線； 地鐵：地鐵 4號(hào)線大學(xué)城南站 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4 號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué) 城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 地鐵：4 號(hào)線大學(xué)城南站；公交車：大學(xué)城 (廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華