【正文】 這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力和高超的推廣策略。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢(shì)，使所有的店鋪都極盡便利。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場(chǎng)診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析 ，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。其中 8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為 50 萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。 （二）市場(chǎng)因 素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場(chǎng)潛量有關(guān)的市場(chǎng)因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對(duì)于金麒麟項(xiàng)目價(jià)值提升起著直接的驅(qū)動(dòng)作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出 20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺 160 元，如果在幾個(gè)主要項(xiàng)目上做足功夫，則可使每平方的價(jià)值上升至 5000元以上。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級(jí)管理人員和外方代表以外，絕大 部分的普通職工和中、低級(jí)的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價(jià)位（ 50008000 元 /平方米）的住宅。 C、首層架空，增強(qiáng)視覺通透感。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價(jià)均偏低。 B、后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個(gè)小區(qū)開發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。 深圳市中心區(qū)的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時(shí)為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場(chǎng)提供了契機(jī)。 (2) 區(qū)域二：北環(huán)大道以內(nèi)，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。 C、 小區(qū)配套（略） D、 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。俗話說：追鹿者不見山。 (4) 初步確定項(xiàng)目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開發(fā)提建議。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 項(xiàng)目論證要解決的問題 (1) 立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的 主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀 況走勢(shì)、外來人口增長等因素。 ★ 良好的工作氛圍：上進(jìn)勤奮、主動(dòng)熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使三個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 （三）南山區(qū)住宅 市場(chǎng)走勢(shì)分析 回顧與展望（略） 市場(chǎng)特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場(chǎng)具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場(chǎng)： (1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。總之，地塊屬較理想的建筑用地。 環(huán)臨競爭樓盤對(duì)比 從環(huán)臨地塊的 7個(gè)樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高 8層），價(jià)格均不超過 3500 元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價(jià)最低僅為 2200 元 /平方米。如下： 類比土地價(jià)值 如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價(jià)值在 3500 元左右。只要收入水平達(dá)到一定程度，即有能力購置入住。而 好的物業(yè)管理傳播面是 1： 3。 市場(chǎng)潛量與最低市場(chǎng)需求的差距，代表需求的營銷敏感性。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 ，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 境不佳。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。中國幾大城市商場(chǎng)供給過剩已是不爭的事實(shí)。從商鋪面積上看，最小面積為 平方米，最大面積達(dá) 平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商 場(chǎng)的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 。 中旅商業(yè)城總建筑面積 12 萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的 “ 三位一體 ” 的組合。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅 15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開發(fā)可有效地減少資金的成本?？紤]到銷售對(duì)象的變化，以及國內(nèi)用家承受能 力，設(shè)計(jì)住宅單元以 40— 50 平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。 至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá) 24 萬平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范， 受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾 5 億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。 （銷售單價(jià) 單位變動(dòng)成本） =79320900247。同時(shí)，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌?，這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜。 綜合以上較為超前的規(guī)劃要點(diǎn)可提升物業(yè)價(jià)值 5001000 元。若結(jié)合全程策劃，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則 項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至 5000元以上。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計(jì)來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。 B、 性質(zhì)：高層集合型大廈， 5層以上是住宅， 5 層以下為商業(yè)用途。但市政設(shè)施配套不是 很方便。 戶型指標(biāo) 金麒麟花園戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。 地理位置 地處南山區(qū)深南大道 以北，金麒麟路立交橋交叉口的西北側(cè)。 項(xiàng)目定位以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對(duì)市場(chǎng)表象有質(zhì)的提升。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。 二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性 房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。 (2) 項(xiàng)目投資開發(fā)的詳細(xì)論證 指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。 ★ 對(duì)信息服務(wù)的要求：主動(dòng)、熱情、快速 人才的積累──人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合； ★ 目的：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異 ★ 人員的招聘條件：①良好的基礎(chǔ)素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)要求：規(guī)劃與建筑、市場(chǎng)研究與營銷、財(cái)會(huì)與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗(yàn)：豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉。 對(duì)應(yīng)三個(gè)組團(tuán)是三個(gè)主題各異的環(huán)藝廣場(chǎng)。 （二）深圳市住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 市場(chǎng)供求關(guān)系（略） 價(jià)格走勢(shì)（略） 結(jié)論 1997 年深圳市商品住宅市場(chǎng)有效需求顯著增長，空置率下降，供求壓力減輕，整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)看好。該區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)商業(yè)文化中心，市場(chǎng)地價(jià)中等，同時(shí)商品樓價(jià)格也適中。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說法，要緊的是能否賺錢。 從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可 以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢(shì)；地形地貌亦無特別的劣勢(shì)；幾個(gè)劣勢(shì)因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。 相 反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出 3500 元每平方的房子，而你卻能做到 4500 元每平方而且賣得不錯(cuò)，才稱得上最真正成功。究竟原因，有以下幾點(diǎn)原因： A、由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的 “ 軟肋 ” 。 項(xiàng)目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，金麒麟項(xiàng)目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提升 500 元以上。 一、估計(jì)市場(chǎng)總需求 市場(chǎng)總需求的定義為：產(chǎn)品的市場(chǎng)總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時(shí)期、特 定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。排氣扇，洗面盆 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅： 53110 地面 8層 3800 60% 94 年 95.1 7400 4200 6500 6305 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場(chǎng)：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅： 7298 地面 1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場(chǎng)：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅： 3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場(chǎng)：未推出 1267 22020 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 地利位置及道路交通 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感 的因素之定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競爭中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢(shì)，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢(shì)和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場(chǎng)應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場(chǎng)熱點(diǎn)的重要因素。 從 1997 年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。隨著競爭的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南 ，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約 6000— 7000 平方米左右，多