【正文】 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點(diǎn)的重要因素。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 從 1997 年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競爭力。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。 第一段：項(xiàng)目概況 第二段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì)大綱 第三段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì) 第四段：商場樓層功能定位的說明 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商 業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá) 113 萬人次。可上了船的，也不能等著往 冰山上撞。 ，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感 的因素之定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍。 ，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。 （略） 上述市場、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場前景的。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅： 53110 地面 8層 3800 60% 94 年 95.1 7400 4200 6500 6305 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅： 7298 地面 1層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅： 3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968 商場：未推出 1267 22020 （略） 、建設(shè)開發(fā)條件 地利位置及道路交通 本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。隨著競爭的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣 8500 元，外銷房不宜超過港幣 9200 元，商場（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣 23000 元左右。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首 座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場供少于求，所以 1992 年 5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米 7000 港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場住宅價(jià)位每平方米在港元8500— 10000 元之間，比 1992 年推出時(shí)價(jià)位上升了約 25%左右。 1993 年 — 1994 年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計(jì) 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南 ，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約 6000— 7000 平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為 89%，總建筑面積一般在 2— 4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。 二、估計(jì)區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個(gè)地區(qū)的市場潛量。 一、估計(jì)市場總需求 市場總需求的定義為：產(chǎn)品的市場總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時(shí)期、特 定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。即單位成本每增加 1%，將導(dǎo)致利潤減少 5.71%。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進(jìn)行項(xiàng)目敏感性分析？ 盈虧平衡點(diǎn)分析 盈虧平衡分析預(yù)測表 序號(hào) 總投資（萬元） 金額（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 管理費(fèi) 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 3 配套費(fèi) 330 網(wǎng)球場 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會(huì)所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計(jì) 5 單位固定成本（元 /平方米） 6 總變動(dòng)成本 7 單位變動(dòng)成本（元 /平方米） 其中： A、盈虧平衡點(diǎn)（保本銷售量） =固定成本 247。由此，物業(yè)管理對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。 項(xiàng)目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因素，金麒麟項(xiàng)目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提升 500 元以上。 B、購房更注意經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注 “ 人以群分 ” 而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如 “ 萬科城市花園 “ ，被多數(shù)人認(rèn)為是 ” 成功人士 “ 的選擇）。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民成分復(fù)雜化。這些價(jià)位覆蓋的社會(huì)層次越寬，往往客戶群的社會(huì)成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入 58萬元，即有能力購房）來界定。究竟原因，有以下幾點(diǎn)原因： A、由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的 “ 軟肋 ” 。其價(jià)值提升空間可在 5001000 元。 E、以環(huán)芤的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 規(guī)劃能力對(duì)土地價(jià)值的提升 現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處： A、凈化功能，將項(xiàng)目規(guī)劃為純住 宅。 相 反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出 3500 元每平方的房子，而你卻能做到 4500 元每平方而且賣得不錯(cuò)，才稱得上最真正成功。這句話的潛臺(tái)詞是：從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價(jià)值在 3500 元 /平米左右。 （三）結(jié)論 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。 從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可 以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個(gè)劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。 環(huán)境、污染情況 (1) 水、空氣、土地污染情況： 地 塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。 C、左方景觀（北方）（略） D、右方景觀（南方）（略） (2) 人文、歷史景觀 A、人文、歷史景觀（略） 定位報(bào)告 分析報(bào)告 酒店專題 樓書文案 定價(jià)策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 B、歷史古跡，人文景觀（略） (3) 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看 ，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。 地塊周圍景觀 (1) 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說法，要緊的是能否賺錢。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價(jià)普遍較低。 （四）金麒麟項(xiàng)目鄰近地段住宅市場分析 區(qū)位特點(diǎn)：如上（三） 個(gè)盤素質(zhì) 金麒麟花園項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花園項(xiàng)目鄰近地段主要樓盤的資料： (1) 佳鵬大廈 A、 位置：深南大道邊，在該地塊的西南方向。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價(jià)位相對(duì)較低。該區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)商業(yè)文化中心，市場地價(jià)中等，同時(shí)商品樓價(jià)格也適中。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價(jià)較高，商品樓檔次和價(jià)格也相應(yīng)較高。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價(jià)低，同定位報(bào)