【正文】 量不斷提高 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著 對廣州房地產(chǎn)市場的展望 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 、建設(shè)開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套，市政基 礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評述 3. 3 場地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計劃 （以下均為人民幣計算） 資金籌措 財務(wù)費用 住宅銷售單價的測定 商鋪銷 售單價的測定 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實際銷售總收入 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 投資回報率 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概率分析 說明及建議 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項目綜合收益表 附表二 項目動態(tài)綜合表 附表三 項目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計算表 附表五 項目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項目敏感性分析圖 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 附錄 — （略） 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 199 1994 年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62020 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62020 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為 3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前 推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 市場潛量與最低市場需求的差距，代表需求的營銷敏感性。 當(dāng)期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計市場總需求、區(qū)域市場需求及實際銷售額的占有率。在銷售景觀與銷售量不變的情況下，單位成本每增加 100 元，即比計劃成本提高 %，則利潤將減 少 萬元，比計劃利潤降低 %。 ◆ 第六段：如何進行項目投資估算？ 序號 項 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注 1 土地征用及拆遷費 1100 2 前期工程費 330 52 3 建安 工程費 2204 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 4 前期費用 350 55 5 公共配套設(shè)施費 330 含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預(yù)見費 77 按總成本 2%計 7 期間費用 340 管理費 80 財務(wù)費用 60 按 2020 萬元貸款 ,2年期限計 銷售費用 200 8 土地增值稅 按總收入的 1%計提 9 合計 ◆ 第七段：如何進行財務(wù)評定？ 利潤預(yù)測 銷售平均價格： 4660 元 /平方米 （入市價格： 4300 元 /平方米） （全部銷售實現(xiàn)價格： 6000 元 /平方米） 單位成本： 元 /平方米 可售面積： 63577 平方米 銷售收入： 元 稅前利潤： 元 稅前利潤率： 247。而 好的物業(yè)管理傳播面是 1： 3。 在本項目的操作中，引入項目 VI（項目標(biāo)識、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價值 500 元以上。 綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個基礎(chǔ)： 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 A、中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（ 50m290m2）。因此，中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。只要收入水平達到一定程度，即有能力購置入住。 市場細分及客戶定位 從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強的，職業(yè)層次單一的客戶群。復(fù)式大戶型設(shè)計則領(lǐng)先市場，注重主人空間的獨立和舒展，尊重隱私權(quán)。 D、通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。如下： 類比土地價值 如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價值在 3500 元左右。若項目本身的潛在價值是每平方 萬元，那么該發(fā)展商就并非一個高手了。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來了”，才叫真功夫。 綜合以上各項，比照地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。 環(huán)臨競爭樓盤對比 從環(huán)臨地塊的 7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高 8層），價格均不超過 3500 元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為 2200 元 /平方米。 （二）項目地塊的優(yōu)劣勢分析 地理條件分析 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和 SWOT 分析法，列出 SWOT坐標(biāo)圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） “七能” +交通 景觀 +拆遷費 購物 娛樂 +銀行、郵局 污染 O（機會） T（威脅） 掌握 “ 前海 ” 、 “ 玉泉 ” 的詳細情況， 直接對手 在設(shè)計風(fēng)格、入市機會等避開對手； 前?；▓@ 概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園 噪音影響。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進彩色的建筑圖象，如視點在 8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景?？傊?，地塊屬較理想的建筑用地。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。 其它（略） 結(jié)論 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個住宅 商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時仍有不足。 南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的 努力，這種不平衡性將日益縮小。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。 (4) 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。主要為華僑城和沙河一帶。 （三）南山區(qū)住宅 市場走勢分析 回顧與展望（略） 市場特點：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場： (1) 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。 1998 年受宏觀經(jīng)濟和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺。具體戶型上以 75105 平米的兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。 整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著 21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點： 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即： 房地產(chǎn)經(jīng)營者要既能鉆進去，又可跳出來。 ★ 良好的工作氛圍：上進勤奮、主動熱情、嚴謹謙虛。 ★ 形成中間信息產(chǎn)品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點 ；②對行業(yè)聚焦點的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析。 開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。 (5) 項目開發(fā)分期 與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定 (6) 項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。 項目論證要解決的問題 (1) 立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的 主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀 況走勢、外來人口增長等因素。 項目論證的階段性 (1) 項目投資開發(fā)的機會性論證 指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目 的特點，就其開發(fā)的市場機會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟問題進行研究論證。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步 ，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。 (1) 一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)； (2) 同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。 房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。 概念策劃模式 賣點群策劃模式 等值策劃模式 房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵 （ 1）土地價值研判 （ 2）概念設(shè)計 （ 3）視覺設(shè)計 （ 4）營銷策劃 （ 5）市場推廣、媒體組合 （ 6）工程質(zhì)量、成本、工期控制 （ 7）物業(yè)管理、售后服務(wù) （ 8）品牌培植與運用 房地產(chǎn)項目的選擇與論證 ──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法 一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認識 的誤區(qū) 誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化 誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化 誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化 以上認識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?，令項目草率上馬，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。 一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。 房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟活動，從實務(wù)上來講具有很強的操作程序。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。 (4) 初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要