【正文】 方名片或聯(lián)絡(luò)方式，約其來 現(xiàn)場做進一步洽談。但是，隨著銷售模式的改變，現(xiàn)在 DS 運用得較少，常用于銷售前期及銷售淡季。在帶其參觀現(xiàn)場的過程中，把其朋友認為好的優(yōu)點做做重點突出介 紹，會收到事半功倍的效果。最好的做法是，如客戶未到過現(xiàn)場，就利用十號下籌的信息吸引客戶到現(xiàn)場。 接聽熱線電話 21 基本動作 ： 接聽電話必須態(tài)度和藹，語音親切。 六 、投資回報收益 投資回報概念 投資回報是指投資者購買商鋪后，將商鋪出租給經(jīng)營商戶后的租金收益與投資總額的比例。除了一層臨街面，二樓也通過商業(yè)入口的樓梯（自動扶梯）、臨街的通道，室外的花園將二層也塑 造出街鋪的效果，吸引人流。 造型從體塊變化中營造豐富的城市界面，從材質(zhì)的軟硬及虛實變化中營造 豐富的城市形象，如石頭、鋼、玻璃的材質(zhì)對比。 19 四、 商業(yè)部分基本資料 商業(yè)分析 商業(yè)的設(shè)計思路： 城市化、時尚的信 息，因此須有有足夠的城市接觸面，并設(shè)計了都市核心路，通過都市核心路連通住宅、商業(yè)空間。項目規(guī)劃的西面、北面兩條規(guī)劃路亦是將來重要的車行路，這兩條規(guī)劃路的開通時間目前尚不確定。項目東邊的石化路以南北向為主、南邊的大沙東路以東西向為主，是目前本項目賴以生存的城市道路，也是黃埔區(qū)非常重要的城市干道。 當(dāng)天過來樓盤現(xiàn)場的意向買家和行業(yè)人士至少超過5000 多人次。七天到場的客戶達 2萬多人次，現(xiàn)場下了誠意金達 8 百多位客戶。 2020 年 4 月 17 日，逾百名萬客會的廣州地區(qū)新會員參加“會員深圳行活動”，參觀了“深圳萬科四季花城”、“深圳萬科東海岸”、“萬科集團建筑規(guī)劃研究中心”，親身實地感受萬科的產(chǎn)品特色和社區(qū)文化。萬 科集團董事長王石、總 經(jīng)理郁亮、財務(wù)總監(jiān)王文金以及萬科華南區(qū)域負責(zé)人徐洪舸、廣州萬科總經(jīng)理杜晶等萬科集團管理層出席推介會。 2020 年 8 月廣州萬科四季花城開工。 廣州萬科大事記 2020 年 11 月 29 日，萬科成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊國有土地使用權(quán)。 萬科集團擁有強大的產(chǎn)品研發(fā)力量，頂級的戰(zhàn)略供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、出眾的質(zhì)量保證體系。 萬科的核心價值觀 —— 創(chuàng)造健康豐盛人生 客戶是我們永遠的伙伴 人才是萬科的資本 持續(xù)增長和領(lǐng)跑 陽光照亮的體制 廣州市萬科置業(yè)有限公司介紹 廣州市萬科置業(yè)有限公司為萬科集團全資附屬公司，創(chuàng)建于 2020 年，注冊資金5000 萬元。來自萬科，一個 20年發(fā)展歷程， 18個城市、近 60多個樓盤的全國性大企業(yè)，卻有細致的人性關(guān)懷，從遍布全國的一張張滿意笑臉，從內(nèi)部到外部的一致推崇，或許可以看到成功的秘訣 —— 人性向往受尊重的愿望總是得到最大的滿足。 吸聲性與隔聲性：聲能穿透材料和被材料消耗的性質(zhì)稱為材料的吸聲性。建筑材料按耐燃性分為 4 級： A 級，不燃燒體； B1 級，難燃體； B2 級，可燃體； B3級，易燃體。 熱容量：材料吸收熱量和釋放熱量的性質(zhì)稱為熱容量。 導(dǎo)熱性：材料傳到熱量的能力稱為導(dǎo)熱性，用物理學(xué)的導(dǎo)熱系數(shù)表示。 抗凍性：抗凍性是指材料在吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用而不被破壞，同時也不嚴重降低強度的性質(zhì)。 材料的物理性質(zhì) 耐水性：材料長期在水的作用下保持其原有性質(zhì)的能力稱為耐水性。材料在沖擊、振動力作用下產(chǎn)生較大變形而不至被破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料，如鋼材、木材等。反之，當(dāng)外力去除后，不能完全恢復(fù)原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。 密實度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。水玻璃、水泥混凝土、砂漿、硅酸鹽水泥制品等 有機材料 植物類材料 木材、竹材及其制品 高分子材料 塑料、 涂料、膠粘劑等 瀝青及其制品 石油瀝青、煤瀝青、瀝青制品 復(fù)合材料 無機材料基復(fù)合材料 鋼筋混凝土、鋼纖維混凝土 有機材料基復(fù)合材料 瀝青混凝土、膠合板、纖維板等 建筑材料的基本性質(zhì) 材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù) 密度：材料再絕對密實狀態(tài)（不含孔隙或空隙）下單位體積的質(zhì)量。具體說，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細部構(gòu)造和具體尺寸與做 12 法。的中粗斜短線表示，短線的方向應(yīng)以所標(biāo)注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。如室外地面標(biāo)高 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 米。各種圖上所用的標(biāo)高符號如下所示： 標(biāo)高數(shù)值 以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)點后三位數(shù)。垂直方向的編號采用大寫英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的 I、 O、 Z 不得作軸線編號，以免與數(shù)字 0、混淆。 建筑圖紙中的常用符號及圖例 為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下： 定位軸線 ： 在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。 結(jié)構(gòu)施工圖 ： 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。內(nèi)容一般應(yīng)包括： 設(shè)計依據(jù)（如規(guī)劃限制、設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）； 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（如建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)荷載等級、抗震要求等）； 施工要求（如施工技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊施工的工藝說明）。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 預(yù)售價 ： 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。 銷售面積 ： 銷售面積是指商品房按 套 或 單元 出售，其銷售面積 為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 現(xiàn)房 ： 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買房產(chǎn)時應(yīng)簽出售合同。 期房 ： 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為 期房，消費者在這一階段購買房產(chǎn)時應(yīng)簽預(yù)售合同。 不可售公房 ： 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。 公房 ： 公房也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。 產(chǎn)權(quán)證書 ： 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 層高 ： 層高是指房產(chǎn)高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。 竣工面積 ： 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。非住宅用房按建筑面積計算。 6 公用面積 ： 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費 或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 建筑面積 ： 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。 城市基礎(chǔ)設(shè)施 ： 城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。 占（基 /用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 建筑間距 :兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。 5 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 ③ 居住 組團 城市中一般被小區(qū)道路分隔，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ⑾水域和其它用地 城市 范圍 內(nèi)包括耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地、露天礦用地和棄置地，以及江、河、湖、海、水庫、葦?shù)亍┩亢颓赖瘸Ｄ暧兴蚣竟?jié)性有水的全部水域。 ⑦ 道路 廣場用地 4 城市中道路、廣場和公共停車場等設(shè)施的建設(shè)用地。 ③ 公共 設(shè)施用地 城市中為社會服務(wù)的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及設(shè)計等機構(gòu)或設(shè)施的建設(shè)用地。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 城市規(guī)劃 : 對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署、具體安排和實施管理。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施 工的 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 房 地 產(chǎn) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 銷 售 培 訓(xùn) 2 商業(yè)房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 商業(yè)房地產(chǎn)的含義 人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。磚墻、木柱建造的 . 3 其它結(jié)構(gòu) : 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都歸此類。 ②居住用地 在城市中包括住宅及相當(dāng)于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務(wù)設(shè)施、道路和綠地等設(shè)施的建設(shè)用地。 ⑥ 對外 交通用地 城市對外聯(lián)系的鐵路、公路、管道運輸設(shè)施、港口、機場及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。 ⑩特殊用地 一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質(zhì)的用地。 ② 居住 小區(qū) 城市中由居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合， 以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 建筑密度 :一定 地塊 內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。又稱建筑控制線。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 計租面積 ： 作為計算房租的面積。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資非房產(chǎn)租賃市場。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 凈高 ： 凈高是指層高減去 樓板厚度的凈剩值。 使用權(quán)房 ： 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。上述兩類房均為使用權(quán)房。新建的商品房進行第一次交易時為 一手 ，第二次交易則為 二手 。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 尾房 ： 尾房又稱掃尾房。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推 8 進，一步步顯現(xiàn)。 起價 ： 起價也叫起步價，是指某房產(chǎn)銷售價格中的最低價格，即是起價。 定金 ： 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。 違約金 ： 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。 設(shè)計總說明 主要說明工程的概況和總的要求 。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。表示上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。 標(biāo)高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號表示某一部位的高度。 相對標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對標(biāo)高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標(biāo)高和絕對標(biāo)高的關(guān)系。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。尺寸線的起止點用 45176。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、 立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般將材料的化學(xué)組成分為無機材料、有機材料和復(fù)合材料三大類； 建筑材料的分類 無機材料 金屬材料 黑色金屬：鋼、鐵 有色金屬：銅、鋁等及其合金 非金屬材料 天然石材：沙、石、各種巖石制品 燒結(jié)與熔融制品：粘土磚、陶瓷、玻璃等 膠凝材料：水泥、石膏、石灰。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。 材料的力學(xué)性質(zhì) 強度：材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來表示。