【正文】 建筑設(shè)計(jì)合同備案 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 16 建設(shè)工程質(zhì)量登記 在市建設(shè)交易中心辦理，向市質(zhì)監(jiān)總站提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記 施工合同備案 在建設(shè)交易中心辦理，合同報(bào)市招標(biāo)辦，備案蓋章 物業(yè)管理備案 在房管局辦理物業(yè)招標(biāo)合同備案 監(jiān)理合同備案 在市建設(shè)交易中心辦理，監(jiān)理合同報(bào)市招標(biāo)辦備案蓋章 安全定額保險(xiǎn) 建設(shè)工程施工許可申報(bào) 向市建設(shè)交易中心申請(qǐng)，建交中心發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》 墻改基金 向墻改辦交納新型墻體材料開發(fā)專項(xiàng)基金 散裝水泥基金 向市建設(shè)交易中心散裝水泥辦交納散裝水泥基金 委托測(cè)線放線 區(qū)規(guī)劃處開工驗(yàn)線放線合格證 工程占道 向市交管局占道辦申請(qǐng) 項(xiàng)目開工建設(shè) 地基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《地基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收通知》 主體驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程主體驗(yàn)收通知書》 裝修驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程裝修驗(yàn)收通知書》 配套設(shè)施建設(shè)申報(bào) 在竣工前 6個(gè)月向市建委配套辦提出配套申請(qǐng)配套辦下達(dá)受理通知 配套設(shè)施 企業(yè)與燃?xì)?、電力和電信部門簽定合同 商品房銷售報(bào)審 向市房管局提交申報(bào)，獲得《商品房銷售許可證》 物價(jià)審查 物價(jià)局對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行價(jià)格審查 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 17 規(guī)劃驗(yàn)收 市規(guī)劃局發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》 工程檔案驗(yàn)收 有時(shí)城建檔案館出具工程檔案驗(yàn)收合格證 人防驗(yàn)收 人防辦出據(jù)驗(yàn)收合格證（適用于高層住宅及寫字樓） 二次供水設(shè)備和用水器具驗(yàn)收 電 梯 驗(yàn) 收 環(huán)保驗(yàn)收 由市環(huán)保局出具環(huán)保驗(yàn)收合格證 消防驗(yàn)收 市消防局發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè) 工程防雷驗(yàn)收 建設(shè)工程綜合驗(yàn)收 非經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦出具驗(yàn)收合格證明 供 熱 驗(yàn) 收 工程竣工驗(yàn)收備案 大 配 套 驗(yàn) 收 新建住宅商品房交付使用申報(bào) 在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》 地 籍 測(cè) 量 房 屋 面 積 竣 工 測(cè) 量 房 屋 所 有 權(quán) 初 始 登 記 申 領(lǐng) 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 證（土地證與產(chǎn)權(quán)證合一） 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 18 第三部分 項(xiàng)目銷售及相關(guān)知識(shí) 一、銷售基礎(chǔ)知識(shí) A、房屋維修基金 （ 1）為什么要建立房屋維修基金？ 答：用于對(duì)住 宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 項(xiàng)目施工建設(shè)階段： 開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。 投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段： 了解當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 高度低于 。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅?？蜉p現(xiàn)澆 板小于 55米，預(yù)制板小于 75米設(shè)一道，實(shí)際工程中還應(yīng)盡量減小?；炷亮芽p寬度小于 位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。 屋頂類型： ①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?3%以下，上人屋頂坡度為 1%2%。 按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 11 ? 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分： 條形基礎(chǔ)： 獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。 9. 基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。 7. 房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓 梯、屋頂、門窗等六大部分組成。 4. 框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅 。 2. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 43. 躍層式住宅：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（ 單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。 37. 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非 公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 33. 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅 用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。 28. 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2者。 24. 標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 22. 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用 建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 18. 綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 14. 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面 積。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 8. 容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 3. 使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 40. 一次性買斷價(jià) ： 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。 38. 起價(jià) ： 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。 35. 酒店式公寓：酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。 31. 居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 25. 準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 5 配套施工階段的房屋。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 20. 二手房：二手房即舊房。限價(jià)商品房按照 “以房?jī)r(jià)定地價(jià) ”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。 16. 經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 11. 已購公 房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。 5. 五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。 2. 毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 1 第一部分 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造及直接經(jīng)營(yíng)的對(duì)象即為房地產(chǎn)，該行業(yè)為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，一般情況下人們所說的房地產(chǎn)專指城鎮(zhèn)房屋和土地。 2． 3 2020年公布的我國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè) 110強(qiáng)：中國(guó)海外發(fā)展有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司、上海綠地集團(tuán)、廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、富力地產(chǎn)集團(tuán)、大華 (集團(tuán) )有限公司 、復(fù)地 (集團(tuán) )股份有限公司 、綠城集團(tuán)、北京天鴻集團(tuán)公司 三、 房地產(chǎn)基本術(shù)語 1. 地產(chǎn)：地產(chǎn)指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。 CBD 應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 9. 公房：公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。 10. 不可售公房：不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 13. 廉租房：廉租