【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造及直接經(jīng)營的對象即為房地產(chǎn)，該行業(yè)為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，一般情況下人們所說的房地產(chǎn)專指城鎮(zhèn)房屋和土地。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在滿足社會(huì)需要的同時(shí)獲取利潤，進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)單位（有關(guān)。面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。

　　

【正文】 貸款銀行，與信貸員和客戶約定時(shí)間進(jìn)行面簽。 市場營銷部員工手冊 29 ⑶ 貸款到賬后，貸款專員到銀行 領(lǐng)取客戶貸款件，通知客戶到銷售中心領(lǐng)取合同、票據(jù)及貸款資料。 注意事項(xiàng) ⑴ 事先給客戶講解貸款條件、貸款利率等相關(guān)問題。 ⑵ 告知客戶貸款銀行的電話和貸款銀行聯(lián)系人。 三、 物業(yè)相關(guān)知識 ： （一） 物業(yè)管理的服務(wù)包括哪些？ 住宅小區(qū)物業(yè)管理是指小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)各類房屋和設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和提供服務(wù)活動(dòng)。小區(qū)物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。 常規(guī)性公共服務(wù) 常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和承租人 ，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含以下八項(xiàng)內(nèi)容： 1）住房建筑主體的管理內(nèi)容 實(shí)施這項(xiàng)管理和服務(wù)的目的是使住房保持完好，確保其各功能的正常發(fā)揮。具體包括： A住房基本情況的掌握，即包括對房屋數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)、守好程度、使用現(xiàn)狀等的調(diào)查、記錄，建立住房物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案資料。具體形式有圖、表、冊、卡等，還要及時(shí)根據(jù)情況的變化更新檔案記 錄。B住房修繕及時(shí)管理，即包括住房的日常保養(yǎng)和維修等工作。 C房屋裝修管理，即對業(yè)主和承租人在住房提出申請，從設(shè)計(jì)、材料、安全等方面進(jìn)行審核和管理。 2）住房設(shè)備、設(shè)施的管理 這項(xiàng)管理的目的是使住房及其配套設(shè)備設(shè)施保持完好，住戶能夠正常使用。 3）小區(qū)衛(wèi)生管理 這項(xiàng)管理的目的是為住戶保持一個(gè)潔凈的生活環(huán)境主要工作有小區(qū)的日常清掃保潔、垃圾清運(yùn)等。 4）綠化管理 目的是美化小區(qū)環(huán)境。主要工作有園林綠地的營造和保養(yǎng)及小區(qū)整體環(huán)境的美化等。 5）治安管理 目的是保障小區(qū)住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全。主要工作包括小區(qū)安 全、保衛(wèi)，對各種突發(fā)事件的預(yù)防和發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處理，以及小區(qū)內(nèi)干擾現(xiàn)象的排除等。 6）車輛道路管理 目的是維護(hù)小區(qū)正常的工作和生活秩序主要工作有小區(qū)內(nèi)內(nèi)車輛的保管、道路的管理及交通秩序的維護(hù)等。 市場營銷部員工手冊 30 以上各項(xiàng)內(nèi)容又稱為公共性服務(wù)。 8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。指為業(yè)主和承租人代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)及電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。 針對性專項(xiàng)服務(wù) 針對性專項(xiàng)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi) 容與質(zhì)量、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布，當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可自行選擇。 委托性特約服務(wù) 委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù)，一般未在合同或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)中設(shè)立。 在這三項(xiàng)服務(wù)中第一類是物業(yè)管理企業(yè)為住戶提供的最基本的服務(wù)，而第三類服務(wù)可根據(jù)住戶的需要確定。 （二） 業(yè)主和物業(yè)雙方的權(quán)利義務(wù) 我們購買房屋之后，持有房屋的產(chǎn)權(quán)，就可以被稱為業(yè)主。一般討論和物業(yè)的關(guān)系時(shí)，比較專業(yè)地管房屋持有者叫業(yè)主。主業(yè)有權(quán)參加物業(yè)管理的權(quán)力，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)物業(yè)的義務(wù)。業(yè)主行使物業(yè)管理是通過業(yè) 主委員會(huì)實(shí)現(xiàn)的。 一般說，小區(qū)住戶作為小區(qū)產(chǎn)權(quán)人或使用人，擁有的權(quán)力是： 1） 享有委托管理合同所規(guī)定的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，并有權(quán)向業(yè)主和管理委員會(huì) 提出自己對物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀的意見和建議，要求業(yè)主管理委員長會(huì)就此與業(yè)管理公司進(jìn)行協(xié)商促進(jìn)問題的解決。 2） 參加業(yè)主大會(huì)，選舉代表自己利益的業(yè)主管理委員會(huì)，并對小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)增減和撤換擁有表決權(quán)。 3） 有權(quán)監(jiān)督業(yè)主管理委員會(huì)對業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決議的執(zhí)行情況。 4） 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)是否符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 為保證物業(yè)管理工作的正 常進(jìn)行，小區(qū)住戶應(yīng)盡義務(wù)主要包括： 1） 按時(shí)、按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。 市場營銷部員工手冊 31 2） 按照業(yè)主大會(huì)決議精神，對物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理服務(wù)制度積極加以配合。 3） 積極參加業(yè)主大會(huì)，并對小區(qū)和物業(yè)管理提出自己的意見和建議。 而物業(yè)管理公司的權(quán)力在于： 1） 按照有關(guān)規(guī)定實(shí)施對小區(qū)的各項(xiàng)管理工作，并有權(quán)要求小區(qū)業(yè)主和住戶加以配合。 2） 在服務(wù)達(dá)到與業(yè)主管理委員會(huì)約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，有按規(guī)定收費(fèi)權(quán)力。 3） 有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)住戶違反制度的行為進(jìn)行處罰。 物業(yè)管理公司接受小區(qū)住戶委托，并收取適當(dāng)管理和 服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)，必須要盡到提高小區(qū)居民居住質(zhì)量的義務(wù)。主要包括： 1） 盡力達(dá)到委托管理合同中雙方約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照合同約定進(jìn)行收費(fèi)。 2） 對于居民提出的要求，要在各項(xiàng)制度許可的范圍內(nèi)盡力給以滿足。 3） 遵守業(yè)主管理委員會(huì)有關(guān)各項(xiàng)決定和政府的有關(guān)規(guī)定。 4） 按照規(guī)定，定期向業(yè)主管理委員會(huì)匯報(bào)收支帳目，接受業(yè)主管理委員會(huì)的檢查。 四、 財(cái)務(wù)方面的知識： 項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容 項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。項(xiàng)目完全成本除直接 成本外，還包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、營業(yè)稅。 銷售回款、銷售收入 銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同額、 每月測算員工薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。 相關(guān)計(jì)算公式： (1)資金缺口 =回款 土地款 工程款 費(fèi)用 稅金 +貸款凈增 (2)項(xiàng)目毛利率 =1直接成本 /銷售收入 (3)項(xiàng)目利潤率 =1總成本 /銷售收入 (4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量 =回款 支付的工程及土地款 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 營業(yè)稅 市場營銷部員工手冊 32 五、法務(wù)知識 ： 商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？ 分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建 設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā) “ 房屋所有權(quán)證 ” 的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 商品房銷售廣告、宣傳資料可以認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？ 一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 商品房可以按 什么樣的方式計(jì)價(jià) 銷售？ 商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià) 銷售 。 開發(fā) 商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)， 應(yīng)當(dāng)如何處理 ？ 《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé) 什么是不可抗力？ 不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、 不能避免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會(huì)現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會(huì)現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。 商品房面積由誰來申請測繪？ 市場營銷部員工手冊 33 《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。 廣告和樣板間的內(nèi)容 與 實(shí)際交付的房屋 不符，應(yīng)如何處理 ？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買 賣合同中約定。另外，為了解消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合 那些 條件？ 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已 經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》中確 定的最低保修期限的，保修期不得低于《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 購房人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，可以請求法院確認(rèn)合同無效嗎？ 購房人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 1商品房面積誤差如何處理？ 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 市場營銷部員工手冊 34 （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人不得請求解除合同； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。如果買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３ ％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于價(jià)格有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于項(xiàng)目位置有什么規(guī)定？ 表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。 房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖 ，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 1法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？ 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱 及貸款額度、年期。 1房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容： （ 1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚； （ 2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容； （ 3）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果； （ 4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾； （ 5）不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。 1房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明什么事項(xiàng)？ （ 1）開發(fā)企業(yè)名稱； 市場營銷部員工手冊 35 （ 2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱； （ 3）預(yù)售或者銷售許可證書號。 但是廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng) 。一、市場營銷部架構(gòu)圖