【正文】 出入方便、正常交往、保 障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。 5. 實(shí)用面積：它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 6. 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 7. 計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，做出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算） ，壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 8. 容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。地下部分不算容積率。 9. 得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 10. 開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 11. 進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地， 但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 12. 套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。 13. 公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50%。 14. 共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面 積。 15. 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 16. 銷售面積：銷售面積是指商品房按 套 或 單元 出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 8 17. 建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 18. 綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。 19. 綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 20. 層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 21. 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 22. 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用 建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 23. 實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e。 24. 標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 25. 陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 26. 平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 27. 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 28. 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2者。 29. 半地下室：半地下室是 指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1/3，且不超過(guò) 1/2者。 30. 玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 31. 隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗? 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 9 32. 過(guò)道：過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 33. 居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅 用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 34. 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 35. 其他用地：其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 36. 公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 37. 道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非 公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 38. 公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 39. 40. 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 41. 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（ 單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。 42. 復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特 點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 43. 躍層式住宅：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 10 有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小 。 五、建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí) 1. 鋼結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 。 3. 混合結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 4. 框架結(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅 。 5. 磚混結(jié)構(gòu)：承重的 主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。 6. 框剪結(jié)構(gòu)：框架 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 7. 房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓 梯、屋頂、門窗等六大部分組成。 8. 地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過(guò)基礎(chǔ)傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。 9. 基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來(lái)承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。 10. 基礎(chǔ)的類型： ? 按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類： 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。 柔性基礎(chǔ)：鋼 筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 11 ? 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分： 條形基礎(chǔ)： 獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。 筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為 50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。 箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。 樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁 ? 基礎(chǔ)的應(yīng)用： 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要 與樁相結(jié)合。 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 11. 墻體分類： 按平面位置：外墻和內(nèi)墻； 按墻的方向：縱墻和橫墻； 通常縱墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間； 按墻的受力分：承重墻、非承重墻。 12. 樓層、地面： 樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。 按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。 13. 樓梯 : 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 12 樓梯組成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、 扶手、欄桿（或欄板）。 樓梯形式：直跑式、雙跑式等。 樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 14. 屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。 屋頂類型： ①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄?，一般采?3%以下，上人屋頂坡度為 1%2%。 ②坡屋頂：坡度較陡，一般在 10%以上。 ③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。 15. 裂縫產(chǎn)生的原因：裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來(lái)可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。 裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長(zhǎng)度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié) 構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于 240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。混凝土裂縫寬度小于 位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。溫度裂縫分類較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設(shè)置溫度縫。磚混現(xiàn)澆板小于 50米預(yù)制板小于 60米設(shè)一道。框輕現(xiàn)澆 板小于 55米，預(yù)制板小于 75米設(shè)一道，實(shí)際工程中還應(yīng)盡量減小。 沉降縫是防止地基不均勻沉降，造成房屋開裂而采取的一種措施。在房屋的下列部位中宜設(shè)置沉降縫。 ： 磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。 1關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？ 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。 采光系數(shù)：室內(nèi)為 1，窗地面積比 1/7；樓梯間 1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積 Ac 與該房間地面面積 Ad之比。 高度低于 。窗洞口上沿距地面高度不宜低于 2米。 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 13 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋： 商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營(yíng)業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。 投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析階段： 了解當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴