【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門(mén)，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 土地獲取階段： 依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。 項(xiàng)目前期階段： 主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng) 目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段： 根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)方案。 項(xiàng)目施工建設(shè)階段： 開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。 銷售階段： 開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng) 目企劃宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房 銷售，預(yù)售即開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖 ： 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 14 市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審批（政府行為） 土地收購(gòu)儲(chǔ)備方案（政府行為） 委托拆遷協(xié)議 土地整理中心與區(qū)政府或拆遷辦簽訂協(xié)議 集體建設(shè)用地征用審批 國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 委托拆遷協(xié)議 土地整理中心與區(qū)政府拆遷辦簽訂協(xié)議 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用審批 土地整理中心實(shí)施征地公告、征地補(bǔ)償?shù)怯洠徽鞯匮a(bǔ)償安置方案、公告；簽訂征地協(xié)議 公告 將拆遷方案進(jìn)行公告 拆遷許可證 市房管局核發(fā) 《拆遷許可證》 向被拆遷戶支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 實(shí)施拆遷 土地出讓方案 關(guān)注公告 實(shí)施公開(kāi)出讓 簽訂土地出讓合同交納土地出讓金 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 市國(guó)規(guī)劃局用地處核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 發(fā)放國(guó)有土地使用證（白證，就是空的證，無(wú)地上建筑物） 核定用地 地價(jià)確認(rèn) 土地評(píng)估 市政府審批 招 拍 掛 土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)性土地年底供應(yīng)計(jì)劃（政府行為） 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 15 規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) 年度投資計(jì)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)、資質(zhì)審查 公告 工程項(xiàng)目報(bào)建登記 建筑設(shè)計(jì)招標(biāo)申請(qǐng) 其中建設(shè)規(guī)模在 4萬(wàn)平方米以上的需上報(bào)市政府審批 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定 建筑設(shè)計(jì)方案 建筑工程規(guī)劃許可證 施工圖審查 施工圖審查批準(zhǔn)書(shū) 市建設(shè)交易中心審批，核發(fā)《施工圖審查批準(zhǔn)書(shū)》 房屋面積前置測(cè)繪 監(jiān)理招投標(biāo)申報(bào) 在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放 《建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)》 物業(yè)管理招標(biāo)申請(qǐng) 向市房管局申報(bào)，建設(shè)單位發(fā)放《物業(yè)管理中標(biāo)通知書(shū)》 施工招投標(biāo)申報(bào) 在市建設(shè)交易中心辦理，發(fā)放《施工中標(biāo)通知書(shū)》 建筑設(shè)計(jì)招投標(biāo) 消防證明 項(xiàng)目地名審查 大配套證明 非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明 人防證明 規(guī)劃許可證階段供熱證明 前期環(huán)境評(píng)價(jià) 建筑設(shè)計(jì)合同備案 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 16 建設(shè)工程質(zhì)量登記 在市建設(shè)交易中心辦理，向市質(zhì)監(jiān)總站提交《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督登記 施工合同備案 在建設(shè)交易中心辦理，合同報(bào)市招標(biāo)辦，備案蓋章 物業(yè)管理備案 在房管局辦理物業(yè)招標(biāo)合同備案 監(jiān)理合同備案 在市建設(shè)交易中心辦理，監(jiān)理合同報(bào)市招標(biāo)辦備案蓋章 安全定額保險(xiǎn) 建設(shè)工程施工許可申報(bào) 向市建設(shè)交易中心申請(qǐng)，建交中心發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》 墻改基金 向墻改辦交納新型墻體材料開(kāi)發(fā)專項(xiàng)基金 散裝水泥基金 向市建設(shè)交易中心散裝水泥辦交納散裝水泥基金 委托測(cè)線放線 區(qū)規(guī)劃處開(kāi)工驗(yàn)線放線合格證 工程占道 向市交管局占道辦申請(qǐng) 項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè) 地基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《地基基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收通知》 主體驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程主體驗(yàn)收通知書(shū)》 裝修驗(yàn)收 甲方組織驗(yàn)收，報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督總站，出具《工程裝修驗(yàn)收通知書(shū)》 配套設(shè)施建設(shè)申報(bào) 在竣工前 6個(gè)月向市建委配套辦提出配套申請(qǐng)配套辦下達(dá)受理通知 配套設(shè)施 企業(yè)與燃?xì)狻㈦娏碗娦挪块T(mén)簽定合同 商品房銷售報(bào)審 向市房管局提交申報(bào)，獲得《商品房銷售許可證》 物價(jià)審查 物價(jià)局對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行價(jià)格審查 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 17 規(guī)劃驗(yàn)收 市規(guī)劃局發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》 工程檔案驗(yàn)收 有時(shí)城建檔案館出具工程檔案驗(yàn)收合格證 人防驗(yàn)收 人防辦出據(jù)驗(yàn)收合格證（適用于高層住宅及寫(xiě)字樓） 二次供水設(shè)備和用水器具驗(yàn)收 電 梯 驗(yàn) 收 環(huán)保驗(yàn)收 由市環(huán)保局出具環(huán)保驗(yàn)收合格證 消防驗(yàn)收 市消防局發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè) 工程防雷驗(yàn)收 建設(shè)工程綜合驗(yàn)收 非經(jīng)營(yíng)性公建驗(yàn)收 區(qū)配套辦出具驗(yàn)收合格證明 供 熱 驗(yàn) 收 工程竣工驗(yàn)收備案 大 配 套 驗(yàn) 收 新建住宅商品房交付使用申報(bào) 在市建委辦理《新建住宅商品房交付使用證》 地 籍 測(cè) 量 房 屋 面 積 竣 工 測(cè) 量 房 屋 所 有 權(quán) 初 始 登 記 申 領(lǐng) 房 屋 產(chǎn) 權(quán) 證（土地證與產(chǎn)權(quán)證合一） 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 18 第三部分 項(xiàng)目銷售及相關(guān)知識(shí) 一、銷售基礎(chǔ)知識(shí) A、房屋維修基金 （ 1）為什么要建立房屋維修基金？ 答：用于對(duì)住 宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 住宅共用部位：住宅主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門(mén)廳、走廊通道、戶外墻面等。 共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹(shù)木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。 （ 2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？ 答：自 2020年 1月 1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。 （ 3）由誰(shuí)繳存維修基金？ 答：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（ 1%，帶電梯的 %）和購(gòu)房人（ 1%）共同繳存。 （ 4）如何繳存？ 答：在 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶。 （ 5）房屋維修基金由誰(shuí)管理？ 答：由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。 B、《天津市商品房管理?xiàng)l例》 市場(chǎng)營(yíng)銷部員工手冊(cè) 19 （ 1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書(shū)是什么？ 答： 開(kāi)發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》：說(shuō)明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。 （ 2） 定金可以退嗎？ 答：《條例》規(guī)定：購(gòu)房人已交定金并約定合同訂立日期，開(kāi)發(fā)商不按期簽定合 同的，定金雙倍返還；購(gòu)房人不按期訂立合同的，定金不退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)返還定金。 應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活處理。 ： A. 現(xiàn)行契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： ★ 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)符合 普通住房 標(biāo)準(zhǔn)住房的，按照成交價(jià)格的 %征收契稅。個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90 平方米 (含 90 平