【正文】 心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 2021 年 12月 4日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。 2021 年 12 月 9日： 胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 政策 總結(jié)： 回顧整個(gè) 2021 年，我們可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)加以嚴(yán)厲調(diào)控，限購限價(jià)、取消利率優(yōu)惠等一系列政策抑制了市場(chǎng)的需求，使房地產(chǎn)銷售下滑，并使開發(fā)商資金壓力大，迫使房?jī)r(jià)下降。 各開發(fā)商對(duì)政府救市不應(yīng)抱太大希望。 57′～ 114176。 26′～ 23176。廣州市地處珠江入?？?。 廣州要建設(shè)成為國家中心城市之一，廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)”，和服務(wù)全國、面向世界的國際大都市。 2021 年，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，位于廣東省首位。 、 廣州市土地利用布局 綜合生態(tài)保護(hù)要求，加強(qiáng)基本農(nóng)田和生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 和建設(shè)，充分發(fā)揮農(nóng)用地的生態(tài)服務(wù)、景觀美化和休閑服務(wù)的功能，本著因地制宜，數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)并重的原則，構(gòu)筑農(nóng)用地空間結(jié)構(gòu)。 繼續(xù)加強(qiáng)和優(yōu)化樞紐型重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地布局，突出中心城市區(qū)域定位，強(qiáng)化區(qū)域服務(wù)和輻射功能，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。依法、依程序處置閑置土地，實(shí)施聽證制度，符合收回條件的，依法收回并納入政府儲(chǔ)備用地；通過“危改”和“藍(lán)天、綠地”工程，針對(duì)城中“小而碎”的閑置用地，采取抽疏建設(shè)、建綠復(fù)綠的做法，推進(jìn)閑置地利用；通過完善政策法規(guī)，提升土地閑置成本，促使閑置土地的利用。 16月，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1993 .33億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 ，比上年同期低 。 16月，廣州市商品房銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 ，自年初持續(xù)下滑后連續(xù)17 兩個(gè)月呈回升態(tài)勢(shì)；銷售額 ，增長(zhǎng) %，增幅比 15月提高 百分點(diǎn)。觃劃期內(nèi)，廣州計(jì)劃建設(shè)各類住房總建筑面積 4213萬至5530萬平方米。 而居住用地供應(yīng)總量計(jì)劃為 1482至2190公頃。 、 房地產(chǎn)交易情況 2021年 10月，全市 10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比減少 %；網(wǎng)上簽約均價(jià) 13792元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。 2021年 1— 7月，廣州十區(qū)網(wǎng)簽面積 ，環(huán)比下降超過 2成，網(wǎng)上簽約均價(jià)達(dá) 到 13175元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比基本持平，即使不去年全年包括新建商品住宅、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)計(jì)算癿新建住房均價(jià) 12661元 /平方米相比，上漲癿幅度也僅為 %。 小谷圍島位于廣州南拓軸上和都會(huì)區(qū)中，附近既有以黃埔軍校為代表的近代史跡文化，又有以余蔭山房和寶墨園為代表的傳統(tǒng)與現(xiàn)代嶺南園林文化，還有以琶洲國際會(huì)展中心、廣州生物島為標(biāo)志的現(xiàn)代都市文化。地塊有限使得大學(xué)城的住宅稀缺性增強(qiáng)。 大學(xué)城馨園 星匯文華 星匯文瀚 大學(xué)城尚軒 學(xué)城小筑 位置 番禺大學(xué)城中五路63號(hào)（廣番禺中八路嶺南印象園北側(cè)星匯文瀚項(xiàng)目則位于大學(xué)城北番禺大學(xué)城中五路與中三橫路番禺大學(xué)城 商業(yè)南20 州大學(xué)城中環(huán)西路和中五路交界） （地鐵大學(xué)城南 C出口） 部、中山大學(xué)與星海音樂學(xué)院之間、緊鄰大 學(xué)城商業(yè)北區(qū) 交界 區(qū) 交通 公交車：大學(xué)城總站，中五路站，線路有 35 路、67路、 86路、 252路、 310路、 380路、 381A路、 381B路、 382路、 383路、 384路、 385路、 387路、 468路、 507路、 565路； 大學(xué)城專線：大學(xué)城 1線、大學(xué)城 2線、大學(xué)城3線、大學(xué)城 4 線、大學(xué)城 5線、大學(xué)城 6線； 地鐵：地鐵 4號(hào)線大學(xué)城南站 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 公交車：大學(xué)城(廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 地鐵：地鐵4 號(hào)線大學(xué)城南站； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué) 城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目 地鐵：4 號(hào)線大學(xué)城南站；公交車：大學(xué)城 (廣工 )總站，途經(jīng)線路 310 路； 自駕車：科韻路 琶洲大橋 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 華南快速干線土華出口 南沙港快速路 大學(xué)城出口 外環(huán)西路 項(xiàng)目； 番禺 金山大道七星崗收費(fèi)站 南沙港快速路 大學(xué)城出口外環(huán)西路 項(xiàng)目； 定價(jià) 25000元 /平米，帶 6000 元豪華精裝修 23500元、平米 待定 31500元 /平米 待定 21 定位 豪華住宅 宜居生態(tài)地產(chǎn) 宜居生態(tài)地產(chǎn) 花園洋房 小戶型 ,地鐵沿線 ,花園洋房 規(guī)模 占地面積 11875 平方米，總建筑面積37050 平方米，由 8 棟住宅組成，層高為 16層，頂層為復(fù)式單位。 星匯文華占地約米，總建筑面積超過14萬平方米 ，共 822戶 項(xiàng)目規(guī)劃為 14 棟小高層住宅，建筑 約 16 萬平方米 占地面積 :8821 平方米 建筑面積 :27522平方米 共 103戶 大學(xué)小筑總用地面積 平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積 平方米，總建筑面積102229 平方米， 包括 10 棟高層住宅、 3棟低層住宅、 1 棟幼兒園、 1棟管理用房和一層地下室。 戶型 項(xiàng)目戶型主要包括141300 平方米的三四房單位、215254 平方米的復(fù)式單位，所有單元均為專梯專戶的設(shè)計(jì) 主要戶型為 85189平方米，產(chǎn)品有90平 米左右的兩房、120160平米的三房和180平 米以上的四房，大部分單元有入戶花園和超大面積陽臺(tái)，部分單元更帶雙主套，并由香港著名設(shè)計(jì)師梁志天進(jìn)行室內(nèi) 設(shè)中小戶型 住宅均以大戶型為主，有250280 平方米，專梯專戶 中小戶型 22 計(jì) 大學(xué)城馨園 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城馨園位于大學(xué)城內(nèi)，學(xué)術(shù)氣息濃厚，環(huán)境較安靜。戶型方正實(shí)用，波浪形陽臺(tái)設(shè)計(jì)搶眼，部分高層單位可望江。項(xiàng)目產(chǎn)品多為大戶型，總價(jià)較高。 星匯文華 樓盤優(yōu)點(diǎn)：星匯文華位于廣州大學(xué)城，文化氛圍濃厚。大學(xué)城與珠江新城 CBD 隔江對(duì)望，并且有著廣州第二個(gè) “ 二沙島 ” 之稱，是目前廣州中最受矚目的城央島，在人文底蘊(yùn)、自然資源與居住價(jià)值三個(gè)方面均有無可替代的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。 23 星匯文瀚 樓盤優(yōu)點(diǎn)： 星匯文瀚位于大學(xué)城北地鐵附近，靠近中山大學(xué)和廣外學(xué)院，周邊學(xué)術(shù)氛圍濃厚，附近有大學(xué)城北商業(yè)區(qū)，在并沒有太多樓盤的大學(xué)城北，項(xiàng)目升值潛力比較大。 大學(xué)城尚軒 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)城尚軒位于番禺區(qū)大學(xué)城中五路與中三橫路交界，距離地鐵 4 號(hào)線大學(xué)城南站很近，步大約 3 分鐘。 樓盤缺點(diǎn)：大學(xué)城尚軒所在的大學(xué)城由于現(xiàn)階段主要以高校為主，因此周邊商業(yè)和生活配套完善度一般，缺乏大型的購物商業(yè)中心，基本的生活設(shè)施有待進(jìn)一步完善。 24 大學(xué)小筑 樓盤優(yōu)點(diǎn)：大學(xué)小筑所在的大學(xué)城南學(xué)術(shù)氣息濃厚，而且靠近景區(qū)嶺南印 象園，景觀資源豐富。 樓盤缺點(diǎn)：大學(xué)小筑位于大學(xué)城南，目前所在地方生活等配套還不夠成熟。 消費(fèi)者調(diào)查 本項(xiàng)目采用消費(fèi)者訪談的形式進(jìn)行調(diào)查，篩選 5 個(gè)不同階層的中高收入人群進(jìn)行訪問，以下是訪問內(nèi)容： 、客戶個(gè)案：?jiǎn)紊戆最I(lǐng) 客戶：趙先生 年齡： 30 職業(yè)：報(bào)社編輯 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格低、上下班方便、面積適中、環(huán)境好 付款方式：貸款 趙先生，廣州人，現(xiàn)正供職于越秀區(qū)一家小雜志社，每月收入穩(wěn)定，父母均 是本地廣州人，現(xiàn)正居住出租屋，現(xiàn)正考慮購房用于結(jié)婚生子，成家立業(yè)。因?yàn)橼w先生工作需要，購房時(shí)會(huì)盡量考慮在工作地點(diǎn)附近或者離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)但上小班方便的樓盤。最好附近有幼兒園跟小學(xué)。 、 客戶個(gè)案：雙職工家庭 客戶：錢先生 年齡： 50 歲 職業(yè)：公務(wù)員 置業(yè)情況：二次置業(yè) 買房要素：環(huán)境好、戶型朝向好、配套完善、面積足夠大 付款方式：一次付清 錢先生是政府某部門領(lǐng)導(dǎo)，廣州本地人，由于以前買的房子在舊城區(qū)，生活 環(huán)境越來越差，所以希望另覓住宅以改善居住環(huán)境。錢先生還說，由于他的妻子患有高血壓，希望房子附近有醫(yī)院跟康樂設(shè)施。 、客戶個(gè)案：新婚夫婦 客戶：孫先生李小姐 年齡： 28 26 職業(yè)：職工會(huì)計(jì) 置業(yè)情況：首次置業(yè) 買房要素：價(jià)格實(shí)惠、交通便利、配套好 付款方式：貸款、月供 孫先生跟李小姐新婚伊始，現(xiàn)在同住在孫先生的父母家的房子中，覺得有些 不方便，考慮到李小姐日后生小孩，所以跟父母商量好后，決定購置一套房子。他們希望購買一套質(zhì)優(yōu)價(jià)美，實(shí)用舒適的房子，考慮到兩人日后情況，希望房子附近有醫(yī)院跟托兒所。 、客戶個(gè)案：高端白領(lǐng) 26 客戶：周先生 年齡： 45 歲 職業(yè)：經(jīng)理 置業(yè)情況：二次置業(yè) 買房要素：環(huán)境優(yōu)美、面積較大、配套完善、戶型朝向好 付款方式：儲(chǔ)蓄、貸款 周先生是外地人工作在廣州，目前供職于天河區(qū)某公司，由于工作變動(dòng) ，原來的住所已經(jīng)距離現(xiàn)在的工作地點(diǎn)很遠(yuǎn)了，而且原來的房子面積不大，功能也落后了，所以希望重新購買一套房子改善居住環(huán)境之余方便工作。 最后的問題，如果大學(xué)城有類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否會(huì)考慮？ 周先生的回答是：如果基本令人滿意，他會(huì)考慮一下。由于吳先生的父母都是農(nóng)民，沒能提供額外的資金，而且吳先生的收入也不算高，所以他希望購買的房子的總價(jià)不要太高，最好交通便利，環(huán)境好一點(diǎn)的。 目標(biāo)消費(fèi)者癿演變是一個(gè)發(fā)展癿過程，隨著項(xiàng)目開發(fā)和銷售癿迚度，項(xiàng)目名譽(yù)和形象會(huì)得到提升，因此目標(biāo)消費(fèi)者癿數(shù)量和層次會(huì)擴(kuò)大和升級(jí)，關(guān)注點(diǎn)也會(huì)所有丌同。 ② 改善居住環(huán)境 年齡： 3550 家庭結(jié)構(gòu)： 35 人 工作地點(diǎn)：在廣州中心十區(qū) 收入：企業(yè)中高層管理人員 、高級(jí)職稱教師 ，工作收入，福利等各方面較高 中小企業(yè)老板，收入較高 交通工具：私家車為主 30 關(guān)注點(diǎn)：這部分消費(fèi)群體或是夫妻和小孩或是三代同埻，所以他們更注重項(xiàng)目癿環(huán)境、 生活配套和公共配套（主要是醫(yī)院和學(xué)校有一定需求），物業(yè)管理，以及一 些健康娛樂癿配套（主要是文化活勱中心、老年人服務(wù)中心等）。 項(xiàng)目規(guī)劃 地塊使用管制 DS1301 用地面積 14924 平米 容積率 總建筑面積 46563 平米 樓面地價(jià) 8934 元 總成交價(jià) 元 建筑密度 35% 建筑物基地總面積 5223 平米 綠地率 30% 綠地面積 4477 平米 用地規(guī)劃 建筑面積 用地面積 單位 位置 總建筑面積上限 46563 5223 平米 會(huì)所 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 2021 1600 平米 首層 680，二層 1320 文化室 200 平米 8 棟首層 31 老人服務(wù)店 120 平米 7 棟首層 居委會(huì) 100 平米 6 棟首層 綜合管理用房 600