【正文】 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2021 年 1月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。 2021 年 112月 10重點(diǎn)城市住宅用地成交樓面均價(jià)情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 四、 溢價(jià)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地平均溢價(jià)率均低于去年同期，其中杭州平均溢價(jià)率最高，為 28%；深圳最低，為 0%。除重慶外，只有天津累計(jì)成交量超過千萬平方米，成交面積為 1193 萬平方米。重慶全年累積供應(yīng)達(dá) 2021萬平方米，供應(yīng)量居全國首位。商品房銷售額 59119 億元，增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111月回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個百分點(diǎn)，比 111月回落 個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長 %。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國內(nèi)生 產(chǎn)總值實(shí)際增長率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來源仍然是工資性收入為主，因此居民購房時主要考慮因素仍然是工資性收入。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實(shí)津補(bǔ)貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎金。 2021 年大多數(shù)農(nóng)村居民收入增速較快，但棉花、 土豆等部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格急跌也造成部分農(nóng)戶減收，甚至虧損，拉低了農(nóng)村居民人均純收入的增長速度。工資性收入占農(nóng)村居民純收入的比重達(dá)%，同比提高 。但是，從中國的國情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進(jìn)，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國有 8 億多的農(nóng)民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內(nèi)不會影響大房價(jià)，即使影響大房價(jià)，也只是對城市化率比較高的城市產(chǎn)生影響，從中國目前的情況看，影響房價(jià)的主要還是城市化率，在短期內(nèi)，人口的老齡化對房價(jià)不會產(chǎn)生多大的影響，人口的老齡化對房價(jià)的影響是一個長期的，微小的影響過程 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 一、農(nóng)村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長%。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動年齡人口的比重自 2021 年以來首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個百分點(diǎn)。但在政府的調(diào)控下，物價(jià)水平在 7月份開始回落，并在年底最終回落到 %。 12月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 二、 市場物價(jià)同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。加諸一系列金融政策的影響，開發(fā)商資金壓力大，不得不采取降價(jià)來增加銷量，以緩和資金壓力。 此外，大學(xué)城中還保留了 4個自然生態(tài)村落：北亭村、貝崗村、穗石村和南亭村。 這里將建成一個以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬人癿體育休閑場所、信息圖書館、高級會議中心以及整個大學(xué)城癿數(shù)字資源管理中心 。 廣州大學(xué)城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長洲島 ?？拷C合商業(yè)南區(qū)和地鐵 4 線大學(xué)城南站出口。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 《嶺南學(xué)府》 二 ○ 一一年九月 目錄 項(xiàng)目理解 .................................................................................................... 1 、 項(xiàng)目概況 .................................................................................................... 1 、 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 ..................................................................................... 1 宏觀市場研究 ............................................................................................. 2 、 中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................................................................................... 2 、 中國總體經(jīng)濟(jì) ............................................................................................ 3 、 中國 2021 年人口狀況 ............................................................................... 4 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 ................................................................ 6 、 中國 2021 年房地產(chǎn)狀況 ........................................................................... 7 中國 2021 年土地市場分析 ..................................................................... 10 、 中國房地產(chǎn)政策研究 .............................................................................. 12 、 2021 年中國房地產(chǎn)政策回顧 ................................................................... 12 中觀市場研究 ........................................................................................... 14 、 廣州市規(guī)劃布局 ...................................................................................... 14 概況 ...................................................................................................... 14 、 廣州市土地利用布局 ............................................................................. 15 、 盤活閑置土地 ........................................................................................ 15 、 廣州市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ........................................................................... 16 、 房地產(chǎn)投資情況 .................................................................................... 16 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 .................................................................................... 17 、房地產(chǎn)交易情況 ........................................................................................ 17 微觀環(huán)境研究 ........................................................................................... 18 、 大學(xué)城（小谷圍島）規(guī)劃分析 ................................................................ 18 、 區(qū)域競爭樓盤分析 .................................................................................. 19 消費(fèi)者調(diào)查 .............................................................................................. 24 、客戶個案：單身白領(lǐng) .................................................................................... 24 、 客戶個案：雙職工家庭 .............................................................................. 25 、客戶個案：新婚夫婦 .................................................................................... 25 、客戶個案：高端白領(lǐng) .................................................................................... 25 、客戶個案：單身白領(lǐng) .................................................................................... 26 項(xiàng)目 SWOT 分析 ......................................................................................... 26 項(xiàng)目 STP 定位 ........................................................................................... 27 、項(xiàng)目市場細(xì)分（ Segmentation） .................................................................. 27 用戶分析原則 ............................................................................................. 28 消費(fèi)群體總結(jié) .............................................................................................. 28 目標(biāo)市場選擇 (Targeting) ............................................................................. 29 主要目標(biāo)消費(fèi)群體 ....................................................................................... 29 項(xiàng)目定位 (Position)....................................................................................... 30 產(chǎn)品定位 ..................................................................................................... 30 項(xiàng)目檔次定位 ........................................................................................................ 30 項(xiàng)目規(guī)劃 .................................................................................................. 30 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) ............................................................................