【正文】 品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降價(jià)格漲幅回落。 2021 年 112月 10重點(diǎn)城市住宅用地成交樓面均價(jià)情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 四、 溢價(jià)情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地平均溢價(jià)率均低于去年同期，其中杭州平均溢價(jià)率最高，為 28%；深圳最低，為 0%。 112 月， 4個(gè)城市的住宅用地成交樓面均價(jià)超過去年，杭州全年樓面均價(jià)居全國首位，為 6217 元 /平方米。除重慶外，只有天津累計(jì)成交量超過千萬平方米，成交面積為 1193 萬平方米。 2021 年 112 月 10 重點(diǎn)城市住宅用地累積供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 二、 土地成交情況 112 月， 10重點(diǎn)城市住宅用地累積成交量僅深圳、南京超過去年，深圳累積成交 128 萬平方米，同比增加 112%，為增幅最大的城市；武漢累積成交 796萬平方米，同比下降 45%，為降幅最大的城市。重慶全年累積供應(yīng)達(dá) 2021萬平方米，供應(yīng)量居全國首位。 9 三 、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2021 年 12 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為，比 11 月份回落 點(diǎn)。商品房銷售額 59119 億元，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 8 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 億平方米，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 8049 億元，下降 %，而上年為增長 %， 111月為增長 %。房屋新開工面積 億平方米，增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積 億平方米，增長 %。其中，住宅投資 44308 億元，增長 %，增速比 111月回落 個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為%。 歷年城鄉(xiāng)居民人均收入及人均國內(nèi)生 產(chǎn)總值實(shí)際增長率 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步上升，但收入來源仍然是工資性收入為主，因此居民購房時(shí)主要考慮因素仍然是工資性收入。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)比人均可支配收入低 2692 元，增速低 個(gè)百分點(diǎn)。主要是絕大多數(shù)地區(qū)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)繼續(xù)規(guī)范落實(shí)津補(bǔ)貼制度，部分企業(yè)提高了職工工資及獎(jiǎng)金。剔除價(jià)格因素影響，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長 %，增速同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年大多數(shù)農(nóng)村居民收入增速較快，但棉花、 土豆等部分農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格急跌也造成部分農(nóng)戶減收，甚至虧損，拉低了農(nóng)村居民人均純收入的增長速度。 （二）人均純收入中位數(shù) 2021 年農(nóng)村居民人均純收入中位數(shù)為 6194 元，比上年增加 995元，增長%。工資性收入占農(nóng)村居民純收入的比重達(dá)%，同比提高 。其中： 人均工資性收入 2963 元，同比增加 532 元，增長 %。但是，從中國的國情出發(fā)，由于城市化率水平不高，城市化正在加速前進(jìn)，城市化意味和更多的6 房屋需求，而中國有 8 億多的農(nóng)民，城市化有待提高，因此，人口的老齡化在近期內(nèi)不會(huì)影響大房價(jià)，即使影響大房價(jià)，也只是對(duì)城市化率比較高的城市產(chǎn)生影響，從中國目前的情況看，影響房價(jià)的主要還是城市化率，在短期內(nèi)，人口的老齡化對(duì)房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生多大的影響，人口的老齡化對(duì)房價(jià)的影響是一個(gè)長期的，微小的影響過程 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 一、農(nóng)村居民收入 （一）人均純收入 2021 年全國農(nóng)村居民人均純收入 6977 元，比上年增加 1058 元，增長%。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，中國人口老齡化問題逐步加深。由于生育持續(xù)保持較低水平和老齡化速度加快， 1564歲勞動(dòng)年齡人口的比重自 2021 年以來首次出現(xiàn)下降， 2021 年為 %，比上年微降 個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口 1604 萬人，人口出生率為 ‰，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口 960 萬人，人口死亡率為‰，比上年增加 個(gè)千分點(diǎn)。但在政府的調(diào)控下，物價(jià)水平在 7月份開始回落，并在年底最終回落到 %。全年工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格比上年上漲 %，12月份同比上漲 %，環(huán)比下降 %。 12月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。分類別看，食品上漲 %，煙酒及用品上漲 %，衣著上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，交通和通信上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)上漲 %，居住上漲 %。 二、 市場(chǎng)物價(jià)同比上漲， 7 月份后同比漲幅連續(xù)回落 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。從環(huán)比看，四季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %。分季度看，一季度同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 3 、 中國總體經(jīng)濟(jì) 一、國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步發(fā)展 2021 年，面對(duì)復(fù)雜多變的國際形勢(shì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務(wù)院以科學(xué)發(fā)展為主題，以 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，不斷加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了“十二五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展良好開局。加諸一系列金融政策的影響，開發(fā)商資金壓力大，不得不采取降價(jià)來增加銷量，以緩和資金壓力。 宏觀市場(chǎng)研究 、 中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析 綜述： 2021 年中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民人均收入穩(wěn)步上升， 物價(jià)水平也在 2021年下半年趨于回落。 此外，大學(xué)城中還保留了 4個(gè)自然生態(tài)村落：北亭村、貝崗村、穗石村和南亭村。每個(gè)組團(tuán)都包括了大學(xué)教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)資源共享區(qū)和生態(tài)公園；每個(gè)組團(tuán)癿大學(xué)校門都沿著外環(huán)路布置，面朝珠江；校園之間也丌設(shè)圍墻，由道路、綠化帶自然分隑。 這里將建成一個(gè)以文化、體育為主癿生態(tài)型 “ 中心公園 ” ，包括能容納 3萬人癿體育休閑場(chǎng)所、信息圖書館、高級(jí)會(huì)議中心以及整個(gè)大學(xué)城癿數(shù)字資源管理中心 。距廣2 州市中心約 17公里，距市橋約 13公里 ，距廣州新城約 17公里 。 廣州大學(xué)城位亍廣州市東南部，番禺小谷圍島及其南岸地區(qū)，西鄰洛溪島、北鄰生物島、東鄰 長洲島 。步行 10min內(nèi)即可到達(dá)個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，醫(yī)療文體設(shè)施基本完善?？拷C合商業(yè)南區(qū)和地鐵 4 線大學(xué)城南站出口。 地塊所在位置 、 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該地塊處大學(xué)城主干道中環(huán)西路上。1 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 《嶺南學(xué)府》 二 ○ 一一年九月 目錄 項(xiàng)目理解 .................................................................................................... 1 、 項(xiàng)目概況 .................................................................................................... 1 、 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 ..................................................................................... 1 宏觀市場(chǎng)研究 ............................................................................................. 2 、 中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................................................................................... 2 、 中國總體經(jīng)濟(jì) ............................................................................................ 3 、 中國 2021 年人口狀況 ............................................................................... 4 、 中國 2021 年居民人均收入狀況 ................................................................ 6 、 中國 2021 年房地產(chǎn)狀況 ........................................................................... 7 中國 2021 年土地市場(chǎng)分析 ..................................................................... 10 、 中國房地產(chǎn)政策研究 .............................................................................. 12 、 2021 年中國房地產(chǎn)政策回顧 ................................................................... 12 中觀市場(chǎng)研究 ........................................................................................... 14 、 廣州市規(guī)劃布局 ...................................................................................... 14 概況 ...................................................................................................... 14 、 廣州市土地利用布局 ............................................................................. 15 、 盤活閑置土地 ........................................................................................ 15 、 廣州市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 ........................................................................... 16 、 房地產(chǎn)投資情況 .................................................................................... 16 、 房地產(chǎn)供應(yīng)情況 .................................................................................... 17 、房地產(chǎn)交易情況 ........................................................................................ 17 微觀環(huán)境研究 ........................................................................................... 18 、 大學(xué)城（小谷圍島）規(guī)劃分析 ................................................................ 18 、 區(qū)域競(jìng)爭樓盤分析 .................................................................................. 19 消費(fèi)者調(diào)查 .............................................................................................. 24 、客戶個(gè)案：單身白領(lǐng) .................................................................................... 24 、 客戶個(gè)案：雙職工家庭 .............................................................................. 25 、客戶個(gè)案：新婚夫婦 .................................................................................... 25 、客戶個(gè)案：高端白領(lǐng) ...