【正文】 其他形象（略）一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分名稱.項目名.道路名.建筑名.組團名標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體二 延展及運用部分工地環(huán)境包裝視覺.建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀路線.環(huán)境綠化營銷中心包裝設(shè)計.營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計.營銷中心功能分區(qū)提示.營銷中心大門橫眉設(shè)計.營銷中心形象墻設(shè)計.臺面設(shè)計.展板設(shè)計.營銷中心導(dǎo)視牌.銷售人員服裝設(shè)計提示.銷售用品系列設(shè)計.示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房說明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計第五章 項目營銷推廣策劃房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。一 總體規(guī)劃項目地塊概述.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項目臨界四周狀況.項目地貌狀況項目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素.土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局.項目總體平面規(guī)劃及其說明.項目功能分區(qū)示意及其說明道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r.項目道路設(shè)置及其說明：項目主要出入口設(shè)置項目主要干道設(shè)置項目車輛分流情況說明項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計公建與配套系統(tǒng).項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計提示：會所外立面設(shè)計提示營銷中心外立面設(shè)計提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示.公共建筑平面設(shè)計提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計分期開發(fā).分期開發(fā)思路.首期開發(fā)思路分組團開發(fā)強度二 建筑風(fēng)格定位項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃.項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計劃建筑單體外立面設(shè)計提示.商品住宅房外立面設(shè)計提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其他特殊設(shè)計提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示三 主力戶型選擇項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例主力戶型設(shè)計提示.一般住宅套房戶型設(shè)計提示.躍式、復(fù)式、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計提示.商場樓層平面設(shè)計提示.寫字樓平面設(shè)計提示四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示室內(nèi)空間布局提示公共空間主題選擇庭院景觀提示五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項目人文環(huán)境的營造項目各組團環(huán)境概念設(shè)計.組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計.組團內(nèi)共享空間設(shè)計.組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示.組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示.組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計.項目主入口環(huán)境概念設(shè)計.項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計.項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計六 公共家具概念設(shè)計提示項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè).營銷中心大堂.管理辦公室本項目公共家具概念設(shè)計提示七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計.客廳裝修概念設(shè)計.廚房裝修概念設(shè)計.主人房裝修概念設(shè)計.兒童房裝修概念設(shè)計.客房裝修概念設(shè)計.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示項目營銷中心裝修風(fēng)格提示住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計.項目公共建筑外立面燈光設(shè)計.項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計.項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計.項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計背景音樂指導(dǎo).廣場音樂布置.項目室內(nèi)背景音樂布置九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)項目建筑規(guī)劃組團評價營造和引導(dǎo)未來生活方式.住戶特征描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計第三章 項目質(zhì)量工期策劃營銷房地產(chǎn)市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程。一 項目銷售過程所需物業(yè)管理資料樓宇質(zhì)量保證書樓宇使用說明書業(yè)主公約用戶手冊樓宇交收流程入伙通知書入伙手續(xù)書收樓書承諾書業(yè)主/用戶聯(lián)系表1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表1裝修手冊和裝修申請表 二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃工程、設(shè)計、管理的提前介入保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護安全及交通管理三車及場地管理設(shè)備養(yǎng)護房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護房屋事務(wù)管理檔案及數(shù)據(jù)的管理智能化的服務(wù)1家政服務(wù)1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通1與業(yè)主的日常溝通1社區(qū)文化服務(wù) 三 物業(yè)管理組織及人員架構(gòu) 32物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級組織機構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道 *遵守國家有關(guān)規(guī)定 *在經(jīng)營范圍允許下 *結(jié)合不同的工作重點 *把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點 *遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則 *各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則 四 物業(yè)管理培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容： *為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解 *提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ) *物業(yè)及物業(yè)管理的的概念 *建筑物種類及管理 *物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展 *業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé) *裝修管理 *綠化管理 *管理人員的操守及工作態(tài)度 *房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修 *財務(wù)管理 *物業(yè)管理法規(guī) *人事管理制度 *探討一些常見個案在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容： *現(xiàn)場實際操作 *對公司早期工作進行一次鑒定 *各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度 五 物業(yè)管理規(guī)章制度員工守則崗位職責(zé)及工作流程財務(wù)制度采購及招標(biāo)程序 33員工考核標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理規(guī)定辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程隊安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機動車管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定 六 物業(yè)管理操作規(guī)程樓宇本體維護保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護及保養(yǎng)規(guī)程機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護保養(yǎng)規(guī)程會所設(shè)施維護保養(yǎng)及操作規(guī)程給排水設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護規(guī)程1管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程操作及維護規(guī)程 七 物業(yè)管理的成本費用管理員工支出 34 *薪金及福利 *招聘和培訓(xùn) *膳食及住宿維護及保養(yǎng) *照明及通風(fēng)系統(tǒng) *機電設(shè)備 *動力設(shè)備 *保安及消防設(shè)備 *給排水設(shè)備 *公共設(shè)備設(shè)施 *園藝綠化 *工具及器材 *冷暖系統(tǒng) *雜項維修公共費用 *公共電費 *公共水費 *排污費 *垃圾費 *滅蟲行政費用 *辦公室支出 *公關(guān)費用 *電話通訊費用 *差旅費保險費其他 *節(jié)日燈飾 *審計費用 *雜項支出管理者酬金營業(yè)稅預(yù)留項目維修基金 物業(yè)管理原則上自負盈虧。一 總體規(guī)劃建筑空間布局 *項目總體平面規(guī)劃及其說明 *項目功能分區(qū)示意及其說明道路系統(tǒng)布局 *地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng) 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r *項目道路設(shè)置及其說明： 項目主要出入口設(shè)置 項目主要干道設(shè)置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局 *地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 *景觀規(guī)劃及說明： 綠化景觀系統(tǒng)分析 主要公共場所的園藝設(shè)計公建與配套系統(tǒng) *項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 *項目配套功能配置及安排 *公共建筑外立面設(shè)計提示： 會所、營銷中心、物管辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 *公建平面設(shè)計提示： 公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 12分期開發(fā) *分期開發(fā)思路 *首期開發(fā)思路 二 建筑風(fēng)格定位項目總體建筑風(fēng)格 *項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 *建筑主體的規(guī)劃設(shè)計思想論證 *景觀與公建的規(guī)劃設(shè)計思想論證建筑單體外立面設(shè)計提示 *商品住宅房外立面設(shè)計提示： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示其他特殊設(shè)計提示 *商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計提示 三 主力戶型選擇同類樓盤戶型比較戶型配比論證主力戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的論證商業(yè)部分戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計的論證 四 銷售賣點在規(guī)劃階段的導(dǎo)入論證銷售賣點的可行性論證銷售賣點的實施 *銷售賣點在建筑主體規(guī)劃的實施方案論證 *銷售賣點在景觀設(shè)計的實施方案論證 *銷售賣點在公建規(guī)劃設(shè)計的實施方案論證 五 景觀規(guī)劃輔助論證周邊環(huán)境調(diào)查和分析總體景觀規(guī)劃思想 *已有的自然環(huán)境利用 *項目人文環(huán)境的營造組團景觀概念設(shè)計 13 *組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 *組團內(nèi)共享空間設(shè)計 *組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計 *組團內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 *項目主入口環(huán)境概念設(shè)計 *營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計 *會所外部環(huán)境概念設(shè)計 *售樓通道沿途環(huán)境概念設(shè)計 *其他公共環(huán)境概念設(shè)計 六 公共區(qū)域裝飾風(fēng)格論證公共區(qū)域的范圍包括： *銷售中心 *項目對外示范區(qū) *銷售通道公共區(qū)域的裝飾風(fēng)格的論證裝飾材料選擇及裝修風(fēng)格構(gòu)思項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 八 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計 *項目公共建筑外立面燈光設(shè)計 *項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計 *項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計 *項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計背景音樂指導(dǎo) *廣場音樂布置 *項目室內(nèi)背景音樂布置 九 社區(qū)文化組織的規(guī)劃業(yè)主委員會與社區(qū)業(yè)主組織的場地規(guī)劃*住戶特征描述 *辦公場地 *業(yè)主活動場地社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 14 *社區(qū)業(yè)余團體的建設(shè) *社區(qū)文化主體活動場地的預(yù)留 15 第三章 項目形象的策劃營銷 項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等?？刂片F(xiàn)場形象 ：工程驗收與工地形象維護 人員形象銷售文件配合 銷售賣場的管理 軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五 銷售培訓(xùn)銷售部人員培訓(xùn)公司背景及項目知識、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、：項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況 項目特點A 項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率、綠化率等B平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點、深、寬、高等C 項目的優(yōu)劣分析D 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、36 推廣手段：國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 A 術(shù)語、常識的理解 B 建筑識圖 C 計算戶型面積 心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢 公司制度、架構(gòu)和財務(wù)制度.銷售技巧：售樓過程中的洽談技巧A 如何以問題套答案B 詢問客戶的需求、經(jīng)濟情況、期望等 C 掌握買家心理 D 恰當(dāng)使用電話的方法 展銷會場氣氛把握技巧A 客戶心理分析 B 銷售員接待客戶技巧 推銷技巧 語言技巧身體語言技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A 辦理按揭及計算 B 入住程序及費用 C 合同說明 D 其他法律文件 E 所需填寫的各類表格展銷會簽訂合同的技巧和方法A 訂金的靈活處理 B ：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn) 管理規(guī)則 ：以實際樓盤為例進行實習(xí)，運用所學(xué)的全部方法技巧完成一個交易 利用項目營銷接待中心、樣板房模擬銷售過程 及時講評、總結(jié)、： 公司營業(yè)執(zhí)照： 項目統(tǒng)一說詞 戶型圖與會所平面圖 會所內(nèi)容 交樓標(biāo)準(zhǔn) 選用建筑材料 ： 價目表 付款方式 按揭辦理辦法 利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用 入住流程 入住收費明細表物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場、運動場、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書（內(nèi)部認購書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本 個人住房抵押合同 個人住房公積金借款合同個人住房商業(yè)性借款合同 保險合同 公證書： 職業(yè)精神 職業(yè)信條 職業(yè)特征.銷售基礎(chǔ)知識與技巧： 業(yè)務(wù)的階段性 業(yè)務(wù)的特殊性： 項目基