【正文】 美的海岸花園項(xiàng)目投資營(yíng)銷早在1996年初，瑞爾特公司的主要操作人員就提出了全程營(yíng)銷策略，并在北京、深圳、廣州、天津、江蘇、海南、順德的企業(yè)集團(tuán)及房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施推廣，屢創(chuàng)佳績(jī)。提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系住宅管線技術(shù)體系提高建筑配結(jié)構(gòu)技術(shù)體系不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力持續(xù)不斷地濃度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品１、178。１、是指在知識(shí)經(jīng)濟(jì)要求的前提下，科學(xué)合理綜合高效地考慮住宅建設(shè)的環(huán)境效益，廣泛運(yùn)用高科技成果，改變傳統(tǒng)的施工方式，采用新材料和組織管理方法，不斷創(chuàng)造新的科學(xué)技術(shù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)美的人居環(huán)境，營(yíng)造住宅文化，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能促使發(fā)展商走上可持續(xù)發(fā)展的道路。發(fā)展商通過(guò)全面營(yíng)銷來(lái)提升項(xiàng)目的品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。人力資源管理制度４、雜項(xiàng)支出節(jié)日燈飾178。178。178。冷暖系統(tǒng)園藝綠化給排水設(shè)備動(dòng)力設(shè)備照明及通風(fēng)系統(tǒng)七、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程９、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程１、停車場(chǎng)管理規(guī)定１３、各配套功能管理規(guī)定５、物業(yè)管理公司各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度對(duì)前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作有更深入的認(rèn)識(shí)及了解178。178。178。物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)１４、房屋事務(wù)管理６、物業(yè)管理內(nèi)容策劃１２、入伙通知書(shū)４、REAL瑞爾特在倡導(dǎo)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的同時(shí)就積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理，跳出以往物業(yè)管理僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中售后服務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的框框，讓物業(yè)管理從一開(kāi)始就介入，讓其與全程營(yíng)銷的各個(gè)流程在沒(méi)的時(shí)段和層面上進(jìn)行互動(dòng)和整合，進(jìn)一步深化體現(xiàn)和貫徹房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的全面性、全員性和全程性。b辦理入住手續(xù)bIeaadl考核、激勵(lì)措施職責(zé)說(shuō)明顧客來(lái)函要求lb財(cái)務(wù)人員（配合）廣告、促銷主管銷售副總１、銷售部管理架構(gòu)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)訴求業(yè)務(wù)的技巧職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則５）178。按揭辦理辦法１）選用建筑材料３）１）如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，并撰寫(xiě)調(diào)查提綱bc178。合同說(shuō)明l推銷技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧l178。建筑識(shí)圖２）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策l項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件178。軍體操練３）３）４）６）直接合作人甲方主要負(fù)責(zé)人多方關(guān)系發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院發(fā)展商與承銷商２）商業(yè)合作關(guān)系４）８）盡可能擴(kuò)大年限至30年付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析１）銀企關(guān)系塑造２）財(cái)務(wù)策略１）銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用５）178。銷售收入預(yù)算表銷售控制與銷售進(jìn)度模擬４）財(cái)務(wù)人員lREAL瑞爾特全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用l銷售/市場(chǎng)人員l178。個(gè)人住房抵押合同１）入住收費(fèi)明細(xì)表５）178。項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞178。銷售資料的整理和保管入住環(huán)節(jié)的控制２）成交情況匯總８）樓房情況介紹開(kāi)盤(pán)試銷期１）178。２）銷售策略REAL瑞爾特秉承全程營(yíng)銷貼身服務(wù)的精神，承接前面幾個(gè)流程的優(yōu)勢(shì)、實(shí)力和慣性，將項(xiàng)目的銷售領(lǐng)入一個(gè)滿園秋色的境界，在這里，項(xiàng)目銷售自成一個(gè)嚴(yán)密的科學(xué)的系統(tǒng)，與推廣中的其他因素及全程營(yíng)銷的其他方面進(jìn)行互動(dòng)和整合，以達(dá)到營(yíng)銷效果的具體化和最大化，以期在滿園秋色的季節(jié)得到一個(gè)碩果累累的收成。項(xiàng)目銷售顧問(wèn)、銷售代理178。營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正４、投放頻率及規(guī)模２、178。媒介策略４、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析五、178。178。178。綜合計(jì)價(jià)公式優(yōu)惠條款均價(jià)價(jià)格策略２、目標(biāo)客戶178。家庭收入情況項(xiàng)目所在地家庭情況分析１、其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段主要媒體應(yīng)用及投入頻率銷售政策措施市場(chǎng)定位項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查一、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃環(huán)境綠化工地圍墻工地環(huán)境包裝視覺(jué)第二節(jié)在這一章節(jié)里，主要談項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃這一營(yíng)銷內(nèi)容。建筑流動(dòng)資金安排提示五、質(zhì)量控制１、質(zhì)量工期營(yíng)銷的具體內(nèi)容質(zhì)量工期營(yíng)銷的含義２、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示178。項(xiàng)目周邊同類樓盤(pán)公共裝飾材料比較２、178。178。項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析３、４、178。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例三、針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示１）建筑色彩計(jì)劃項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃８、178。公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示２）項(xiàng)目配套功能配套及安排公建與配套系統(tǒng)１）地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目主要干道設(shè)置地塊周邊交通環(huán)境示意178。178。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷的含義178。178。178。178。178。對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性１）八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1）模擬說(shuō)明銷售收入模擬１、其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1—F各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：S)F)B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià)均價(jià)的確定178。類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法五、1）區(qū)域定位類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料四、商品住宅客戶購(gòu)買行為分析６、政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)２、其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重l房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量2)周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素l周邊市政配套設(shè)施調(diào)查l綠化景觀２、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目投資營(yíng)銷是房地產(chǎn)全程營(yíng)銷最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了房地產(chǎn)企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)、衡量開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的最重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中就可以事半功倍。項(xiàng)目質(zhì)量工期營(yíng)銷；REAL瑞爾特房地產(chǎn)全程營(yíng)銷體系第一部分項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售代理；第一章項(xiàng)目投資營(yíng)銷通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤(pán)的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)發(fā)展商提供的基本資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。１、地質(zhì)地貌狀況l環(huán)境污染狀況l醫(yī)療衛(wèi)生l宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況：l貨幣政策l居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)l項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀三、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)l綜合評(píng)判2）主力客戶群定位1）選擇可類比項(xiàng)目1）類比土地價(jià)值：地段資源差異項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括周邊市政配套便利性的差異類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)l分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍2）然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（Ｄ系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Ｐd,即Ｐd=Pb(1177。(1177。1）確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)6）U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。成本模擬表及其說(shuō)明1）銷售均價(jià)假設(shè)2）利潤(rùn)模擬表１、178。３、通過(guò)完整科學(xué)的投資營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷的具體內(nèi)容建筑空間布局項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說(shuō)明１）３）綠化系統(tǒng)布局２）178。178。178。178。178。２、４）３、室內(nèi)空間布局裝修概念提示２、項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)２、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示178。八、背景音樂(lè)指導(dǎo)項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置作為專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，房地產(chǎn)全程營(yíng)銷現(xiàn)在已突破商品流通領(lǐng)域，而貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。一、新型建筑裝飾材料提示１、工期控制六、安全施工條例項(xiàng)目形象營(yíng)銷的具體內(nèi)容項(xiàng)目名建筑名178。178。營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)展板設(shè)計(jì)銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示示范單位導(dǎo)視牌第一節(jié)178。178。178。178。３、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃178。178。市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究１）目標(biāo)客戶資料178。178。178。５、３、廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告的階段性劃分購(gòu)房須知銷售控制表宣傳海報(bào)、折頁(yè)正式合同物業(yè)管理內(nèi)容１、５、現(xiàn)場(chǎng)包裝１、第一節(jié)178。專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）４）掃尾清盤(pán)期銷售活動(dòng)３）成交情況總匯178。５）與物業(yè)管理的交接２）銷售工作的總結(jié)商品房銷售許可證２）交樓標(biāo)準(zhǔn)付款方式８）４）保險(xiǎn)合同主管銷售之副總lREAL瑞爾特派出專業(yè)銷售人員輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作178。２）銷售代表（主力由總部派出，其他當(dāng)?shù)負(fù)駜?yōu)招聘）178。５、銷售人員工資８）178。５）４）３）按揭銀行選擇藝術(shù)實(shí)收資本注入178。５）發(fā)展商與銀行（銀團(tuán)）２）發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理