某房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃概述(編輯修改稿)
2025-07-14 07:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理群體、本地個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、礦產(chǎn)企業(yè)業(yè)主、部分投資商務(wù)人士等※產(chǎn)品形象定位◇產(chǎn)品概念主題：永德首席茶貿(mào)風(fēng)情商居文化生活圈◇概念描述：集休閑、購(gòu)物、時(shí)尚、娛樂(lè)、商居、文化體驗(yàn)為一體的現(xiàn)代都市生活空間◇ 推廣案名◇ 主推名 《杰誠(chéng)翡翠鑫都》 輔推備選名《杰誠(chéng)風(fēng)尚境界》/《杰誠(chéng)時(shí)代花園》/《杰誠(chéng)楓丹白露廣場(chǎng)》/《杰誠(chéng)楓境印象》結(jié)論通過(guò)以上推導(dǎo)，針對(duì)本案產(chǎn)品定位和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，奧本思丹建議在建立中高端產(chǎn)品形象的基礎(chǔ)上先以符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格立足市場(chǎng)，再以逐漸高走的價(jià)格帶動(dòng)產(chǎn)品形象的進(jìn)一步提升，獲得利潤(rùn)最大化的同時(shí)完成快速回籠資金的目的33 / 33第三部分：營(yíng)銷(xiāo)篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)核心思想◇ 本著做項(xiàng)目品牌，樹(shù)立企業(yè)品牌的經(jīng)營(yíng)模式和戰(zhàn)略◇ 項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)和單一項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合◇ 項(xiàng)目利潤(rùn)合理最大化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品有形價(jià)值和企業(yè)無(wú)形價(jià)值 ◇ 快速回籠前期資金，為項(xiàng)目的連鎖運(yùn)營(yíng)提供互動(dòng)支撐，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)危機(jī)◇ 完成企業(yè)項(xiàng)目品牌塑造，品牌共同體的戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，形成“個(gè)人+項(xiàng)目+企業(yè)+社會(huì)”的品牌成長(zhǎng)模式，最終完成企業(yè)文化的建設(shè)發(fā)展◇ 滿足企業(yè)、社會(huì)、政府、百姓多方主體共贏局面二、營(yíng)銷(xiāo)總策略部署第一階段：分析診斷市場(chǎng)，快速建立運(yùn)營(yíng)體系機(jī)制（出戰(zhàn)略方案）第二階段：具體項(xiàng)目具體分析，具體策劃、各個(gè)擊破（優(yōu)化方案）第三階段：營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃，形象設(shè)計(jì)、品牌包裝體系的點(diǎn)線面幾何構(gòu)架，完成品牌的戰(zhàn)略構(gòu)架和實(shí)施模式（整合營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)施）第四階段：維護(hù)品牌，鞏固品牌、壟斷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面（社會(huì)品牌營(yíng)銷(xiāo)）第五階段：企業(yè)異地領(lǐng)域發(fā)展和市場(chǎng)拓展（企業(yè)二次發(fā)展戰(zhàn)略）三、營(yíng)銷(xiāo)思路◆ 銷(xiāo)售核心理念關(guān)于項(xiàng)目的品質(zhì)足夠的品位與獨(dú)特的建筑形象l 空間我們永遠(yuǎn)都存在于一定的空間里，清醒或睡眠。我們必須面對(duì)，除此別無(wú)選擇。如果這種面對(duì)令我們?cè)絹?lái)越愉快，那么這種空間無(wú)疑是我們夢(mèng)寐以求的。 l 境界那些卓越的人總是試圖超越，他們需要空間。他們是有境界的人。他們活得很積極。我們非常愿意為他們提供一種空間。l 人房子是人造的，又是供人居住的。問(wèn)題的關(guān)鍵是人。人群的劃分不僅靠品味，更依賴境界。l 層次我們不斷追求產(chǎn)品的深層特質(zhì)，以達(dá)到高層次的需求。營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)思想 ※樹(shù)起高品質(zhì)都市商文化風(fēng)情的大旗，以勢(shì)取勝。 ※精練內(nèi)功，打造內(nèi)部環(huán)境以獨(dú)特建筑品質(zhì)和商業(yè)風(fēng)情環(huán)境，以質(zhì)取勝?！?huà)龍點(diǎn)睛，以點(diǎn)、線、面組合式營(yíng)銷(xiāo)通路取勝。 亮點(diǎn)一：打造都市風(fēng)情商業(yè)文化樓盤(pán)概念，培養(yǎng)首席之勢(shì)。亮點(diǎn)二：建造都市文化情調(diào)的休閑景觀接點(diǎn)，以環(huán)境品質(zhì)、商業(yè)配套吸引客戶。亮點(diǎn)三：新穎的建筑風(fēng)格、靈活的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和戶型，以特色建筑取勝。亮點(diǎn)四：新城建設(shè)的規(guī)劃導(dǎo)向，商業(yè)核心地位的未來(lái)王者地段趨勢(shì)取勝。■ 先聲奪人，以實(shí)取勝。 實(shí)之一：先建街區(qū)樣板體驗(yàn)區(qū)，讓客戶感受到建筑與環(huán)境完美結(jié)合之實(shí)景。實(shí)之二：先對(duì)原有戶型改造，用生態(tài)文化的景觀、燈光、互動(dòng)商業(yè)人文景象吸引客戶。實(shí)之三：包裝銷(xiāo)售中心，用營(yíng)銷(xiāo)中心的特色形象、體驗(yàn)式情景全程吸引客戶。四、營(yíng)銷(xiāo)策略“三位一體”營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略“三位一體”的戰(zhàn)略方針，即：產(chǎn)品上：“占位”概念上：“錯(cuò)位”時(shí)機(jī)上：“搶位”□ 產(chǎn)品占位：以“都市商業(yè)文化風(fēng)情建筑群”概念搶占永德本土的市場(chǎng)空缺，從而達(dá)到差異化競(jìng)爭(zhēng)的策略。 □ 概念錯(cuò)位：以“首席產(chǎn)品”“生態(tài)景觀”“商業(yè)文化風(fēng)情”“配套完善”概念區(qū)別于目前其他項(xiàng)目，從而使本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成鮮明的比較?！?時(shí)機(jī)搶位：考慮到目前本地開(kāi)發(fā)進(jìn)入新的格局，因此本案在宣傳上和推出的時(shí)機(jī)上必須搶先其他樓盤(pán)，從而達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先一步的目的。機(jī)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略： 機(jī)動(dòng)策略即根據(jù)情況靈活多變，包括銷(xiāo)售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。借力借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)策略：借力借勢(shì)關(guān)鍵要正確理解“力”和“勢(shì)”，“力”為外力，“勢(shì)”則為優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)，都是來(lái)自于企業(yè)處部的資源，借力借勢(shì)就是要整合外部資源。外力可能表現(xiàn)為專業(yè)公司、行政主管部門(mén)、媒介、專家、同行業(yè)和消費(fèi)者，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)則可能表現(xiàn)為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、節(jié)假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和借助于外部力量，開(kāi)展事件行銷(xiāo)，以促進(jìn)和推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)工作的深入開(kāi)展。知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)策略：知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)是以知識(shí)普及為前導(dǎo)，以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新思想，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都接受了這種營(yíng)銷(xiāo)理念。通過(guò)開(kāi)展普及住房知識(shí)、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續(xù)、交納稅費(fèi)等知識(shí)常識(shí)的普及，在增加房地產(chǎn)買(mǎi)家知識(shí)的同時(shí)，也增強(qiáng)房地產(chǎn)買(mǎi)家對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)決策乃至發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。對(duì)于“文化地產(chǎn)”營(yíng)銷(xiāo)這場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，完全有必要建立一塊知識(shí)陣地，成為溝通開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家原工具，乃至成為溝通開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的工具，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值。創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略：營(yíng)銷(xiāo)需要營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，否則每期都采取相同的策略對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)恐怕會(huì)“信息疲勞”，不會(huì)產(chǎn)生感覺(jué)，更難以產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的前提是理念創(chuàng)新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)鍵是管理創(chuàng)新，靈魂是文化創(chuàng)新。無(wú)論采取何種市場(chǎng)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)策略，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中都要保持一個(gè)基調(diào)。這個(gè)基調(diào)就是“大氣”，襯托和突出項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，包括樓盤(pán)在建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃、建筑施工、景觀設(shè)計(jì)、功能配套、促銷(xiāo)宣傳、氣氛營(yíng)造等諸多方面都要突出這個(gè)基調(diào)。營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略： 價(jià)格的形成應(yīng)基于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，區(qū)域版塊片區(qū)構(gòu)成及負(fù)載的城市規(guī)劃效用，往往會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化，項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格也必然會(huì)隨著期效用的變化而變動(dòng)，所以價(jià)格應(yīng)就過(guò)去至將來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮下形成。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是十分重要的營(yíng)銷(xiāo)手段。一般來(lái)說(shuō)，為項(xiàng)目選定了目標(biāo)市場(chǎng)及市場(chǎng)定位后，則定價(jià)策略就已經(jīng)相當(dāng)明確了。目前的地產(chǎn)定價(jià)方法，多采用“低開(kāi)高走”的形式。對(duì)于本項(xiàng)目而言，定價(jià)的方法有很多種，但最根本的一點(diǎn)應(yīng)考慮市場(chǎng)是否有足夠的承載能力。◆小結(jié)：奧本思丹地產(chǎn)機(jī)構(gòu)公司認(rèn)為，對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)以發(fā)展的眼光視之。對(duì)于所面臨的市場(chǎng)同樣應(yīng)以發(fā)展的眼光加以考量。所以，本案物業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整修正價(jià)格。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)短期收益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的雙贏。五、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)“三先三
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