山房地產商業(yè)項目初步策劃思路及建議(編輯修改稿)
2025-07-25 13:14 本頁面
【文章內容簡介】 基 地 分 析市場調查分析市場潛力分析投資者問卷調查消費者問卷調查中國商業(yè)市場分析北京、上海、深圳城市商場市場分析城市商場供需推估案例分析商圈零售市場調查現(xiàn)況分析階 段 開發(fā)方案研擬階段綜合結論階 段本案產品定位分析市場定位、產品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設施土地開發(fā)方案研擬? 經營模式分析? 相關法令分析? 開發(fā)程序規(guī)劃? 財務規(guī)劃分析方案評選開發(fā)與招商計劃擬定?財務計劃擬定? 設備說明? 招商文件擬定? 專業(yè)經理人培訓計劃回饋修正10 / 26 工作方法專業(yè)分工法。本案工作之基本理念，系運用專業(yè)分工的方法。集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進度與監(jiān)督，以召開多次工作會議方式，整合各專業(yè)顧問之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達成工作共識之建立。市場調查法。本研究中將包括消費者問卷調查、經營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘……等方式，以收集第一手的資料。次級資料收集法。本研究并將收集相關政府統(tǒng)計資料、不動產雜志、專業(yè)研究報告，以及本現(xiàn)有資料庫等次級資料，以建立本案專屬的資料庫。系統(tǒng)分析法。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成計劃的充分落實。11 / 26第三部分 項目地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該項目位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該項目所在地以平房和部分二層樓房為主要建筑形式，在項目所在地的邊界部分是各種分散經營的各種商業(yè)形態(tài)。內部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對該地塊進行改造，大部分居民都希望通過擴建原有住房面積獲得更多的補償有關。由于建筑密度過高，目前，其內部的生活環(huán)境較惡劣，對于項目所在地順利拆遷是一個較大的利好消息。在項目邊界經營的商戶主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，基本上是經過長期的沉淀和積累自然形成的集貿性商業(yè)，其經營的產品檔次較低，經營不規(guī)范。商業(yè)分析：項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有130 萬城市人口的邯鄲市的市級商業(yè)中心，周圍分布著日月城、康德、邯山商場、新趙都、樂頤電腦大廈等商業(yè)項目。該位置人流量較大，具有絕對優(yōu)勢的商業(yè)氛圍，雖然目前該地塊周圍的幾個大型商場超市的經營狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀城、康德等一批在當?shù)鼐哂休^大營業(yè)額和美譽度的12 / 26商業(yè)項目。并且其商業(yè)輻射范圍是整個邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強，對整個邯鄲的商業(yè)經濟起著決定性的影響。交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。緊鄰項目的京廣鐵路是中國大陸南北交通的大動脈，容易形成物流中心，無疑也給本項目的成功操作提供了一個極大的利好。其他優(yōu)勢分析：該項目的 2 公里范圍內，集中了邯鄲市的幾所重點中學和職業(yè)學校，是一個典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學，對于提升項目的價值也可以起到不可忽視的作用。另外，銀行機構和醫(yī)院也都分布在項目所在地周圍，對于綜合性商業(yè)項目是一個很大的無形資產。13 / 26第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題 現(xiàn)狀概況規(guī)劃范圍內面積為 130 畝，現(xiàn)有路況網絡將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結構如下所述：1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿易、市場、文化娛樂、飲食服務、旅館、醫(yī)療機構、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。2. 住宅多為平房和部分二層自建樓房。3. 商業(yè)服務設施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。 主要存在的問題、在規(guī)劃方面存在的問題 土地使用過于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。 道路系統(tǒng)未科學規(guī)劃定位。道路層級與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。 城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 成長管理與城市活動未加以結合。商貿服務活動及經營層次紊亂，超高層建筑使用強度降低了經營環(huán)境，歷史古跡14 / 26保存與開發(fā)計劃相沖突，成長管理機制無法與城市活動密切結合。 業(yè)物業(yè)營銷中的問題1. 產權問題。 香港商場能夠成功經營，與其產權的統(tǒng)一不無關系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產權所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經營。 2. 定位問題和定位的支持系統(tǒng)。我們認為，確定商服物業(yè)的經營主題定位是一項非常專業(yè)的工作，需要大量準確有效的市場調研資料方能確定，并且調查結果與自身條件非常匹配方能確定，必需相信專業(yè)的市場調研分析來進行，也許就某物業(yè)本身，調查的結果是不具備條件，不再進行，并不是壞事。
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