【文章內(nèi)容簡介】 配套系統(tǒng)設施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等占15% 內(nèi)部配套：會所、商務中心等占15% 物業(yè)服務：全面增值的物業(yè)管理服務占15%,57,定價,調(diào)整后的價格為:按線性回歸增長率計算得出的本案到達實現(xiàn)平均銷售價格時,其他項目同期價格和個別項目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按20%計算。,X=38461.5*30%+37209.5*10%+32291.6*10%+48076*40%+36158.2*10%=41334元 由于項目所處地段位置顯赫，所以其價格在相似類產(chǎn)品的比較作為定價基礎后，仍應該考慮區(qū)域的特殊性以及本項目戶型對售價的積極影響，價格區(qū)間控制在4100051000之間，均價在45000左右。,寫字樓,59,一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?60,北京寫字樓市場綜述,2011年上半年，北京甲級寫字樓租金環(huán)比上漲7.5%，達到每平方米每月234元，突破2008年國際金融危機前的最高值。北京甲級寫字樓的空置率環(huán)比下降1.5個百分點，至10.9%。這也是多年來的最低值。,供應量增加,2011年上半年，共有包括同方大廈D座、微軟北京總部、嘉銘中心、財源國際中心西座(IFC)和安邦保險大廈在內(nèi)的多個寫字樓入市。其中，微軟北京總部和安邦保險大廈將作為自用寫字樓，而其它三個項目進入租賃市場。這五個甲級寫字樓共計建筑面積409,946平方米，它們的入市使得北京甲級寫字樓的整體市場存量達到580萬平方米。,需求量增加,外資企業(yè)是本季度北京甲級寫字樓市場的租賃需求主力，多家公司續(xù)簽租約，并擴大其業(yè)務。整體租賃需求達到228,473平方米，而自用需求則達到215,744平方米。最活躍的租賃市場仍然是CBD區(qū)域，約占全部租賃凈吸納量的四分之三。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近10%。,61,空置率下降,由于租賃和自用的需求依然強勁，北京甲級寫字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降1.5個百分點至10.9%。其中CBD區(qū)域的空置率降幅最大，下降6.6個百分點至19.3%；中關村和第三使館區(qū)由于有新增供應進入市場，空置率分別上升7.5和5.1個百分點；金融街、東二環(huán)和東長安街區(qū)域平均空置率則均實現(xiàn)了約1個百分點的降幅。 2011年預計還有超過35萬平方米的新增供應進入市場，其中近一半的新增供應將用于企業(yè)自用。因此，盡管未來有更多的寫字樓入市，預計市場需求仍將超過新增供應，租金將升至2000年以來最高水平。,北京寫字樓市場綜述,租金快速增長,隨著空置面積迅速減少和需求的持續(xù)強勁，本季度寫字樓租金迅速上升，環(huán)比增長7.5%，達到每平米每月234元(按建筑面積計算)，整體平均租金已超過2008年金融危機前的最高值。其中CBD區(qū)域的租金仍然增長最快，環(huán)比增長8.3%，達到每平米每月256元(按建筑面積計算)；由于新增供應帶來的壓力，中關村區(qū)域和第三使館區(qū)增長最慢，分別為0.9%和2.0%。我們認為：隨著寫字樓租金的快速上漲，預計今后將有更多的外資機構(gòu)投資者和國內(nèi)保險公司活躍于寫字樓市場。,62,本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述,目前,各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓“混居”現(xiàn)象明顯，而且,世界500強這樣的大型公司所占比例不高。,63,本區(qū)域?qū)懽謽欠植记闆r,本案,64,本區(qū)域企業(yè)性質(zhì),65,各項目購買企業(yè)性質(zhì)明細表,朝外的內(nèi)資公司是區(qū)域?qū)懽謽窍闹饕M成部分，占61％；合資公司的比例也相對較高，幾乎占總量的五分之一以上。從出租項目的客群結(jié)構(gòu)看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機構(gòu)數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場。,66,各項目購買企業(yè)的行業(yè)分布,如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向，這種狀況與CBD相類似。即使在銷售初期主打展示、廣告公司的朝外Men，也顯示出了客群的多樣性。,67,項目租售情況,租賃項目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以200400㎡為主。在項目銷售過程中，昆泰國際和朝外Men中整層銷售的均占一半左右，多為內(nèi)資大中型企業(yè).,68,本區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r格統(tǒng)計,目前本區(qū)域內(nèi)只有銀河SOHO為新項目，預計2012年6月入市，價格在65000左右，其他項目目前均為二手房，上表明確的表示出，本區(qū)域的大戶室寫字樓寫字樓租金價格相較朝外商圈頂級寫字樓有完全的價格優(yōu)勢 。,69,本區(qū)域大戶室同CBD寫字樓價格差異,70,本區(qū)域未來供應情況,1. 本項目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會有新項目開發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項目，僅有銀河SOHO預計2012年6月竣工，定價70000左右，其他寫字樓項目都已轉(zhuǎn)為租賃階段。,對將來市場的供應量和特殊客戶購買需求而言，本項目在區(qū)域內(nèi)具有唯一性,71,二、寫字樓個案分析,72,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案分析,銀河SOHO,項目基礎資料 地址： 東城小牌坊胡同甲七號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：在售，2012年6月竣工 售價： 65000 （元/平米） 租金： （元/平米.月） 物業(yè)費： 24.00（元/平米.月） 建筑面積 ： 330000 平米 標準層面積： 7000平米,新族大廈,項目基礎資料 地址：朝陽區(qū)日壇路6號 分類：商務大廈, 辦公大廈, 寫字樓, 開盤時間：2000年 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：滿租 售價： （元/平米） 租金：主樓6元/天/平米， 附樓3.7元/天/平米 物業(yè)費： 20.0 （元/平米.月） 建筑面積 ： 7500平米 標準層面積： 平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,凱威大廈,項目基礎資料 地址：朝陽雅寶路10號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：只租不售（已滿租） 售價： （元/平米） 租金： 56（元/平米/天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ：22599 平米 標準層面積： 1000平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,亞太大廈,項目基礎資料 地址：北京市朝陽區(qū)雅寶路8號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：基本滿租 售價： （元/平米） 租金： 6.5（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ：127000 平米 標準層面積： 1200平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,昆泰國際大廈,項目基礎資料 地址：朝陽門外大街乙12號院1號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：滿租 售價： （元/平米） 租金： 4 （元/平米.天）（老昆泰） 9（元/平米.天）（新昆泰） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 200000平米 標準層面積： 3000平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,雅寶路A1,項目基礎資料 地址：朝陽雅寶路8號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：只租不售 售價： 30000（元/平米） 租金： 4.5（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 76023平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,華聲國際大廈,項目基礎資料 地址：建國門雅寶路8號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：可 租可售 售價： 30000（元/平米） 租金： 3.5 （元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 46000平米 標準層面積： 平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,豐聯(lián)廣場,項目基礎資料 地址：朝陽朝陽門外大街18號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：在租 售價： （元/平米） 租金： 6（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 113000 平米 標準層面積： 5000平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,泛利大廈,項目基礎資料 地址：東城朝陽門外大街22號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：只租不賣 售價： （元/平米） 租金： 5.5 （元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 10000平米 標準層面積： 2000平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,優(yōu)唐UTOWN,項目基礎資料 地址：朝陽朝外大街豐聯(lián)廣場南側(cè)100米 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：可租可售 售價： 40000以上（元/平米） 租金： 57（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 340000.00平米 標準層面積： 平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,華普國際大廈,項目基礎資料 地址：朝陽朝外大街19號 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：可租可售 售價： 30000左右（元/平米） 租金： 3.5（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 72000平米 標準層面積： 4500 平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,北京INN,項目基礎資料 地址：東城朝陽門內(nèi)大街 物業(yè)級別：甲級 租售現(xiàn)狀：售完 售價： 38000 （元/平米） 租金： 4.8（元/平米.天） 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi) 建筑面積 ： 28000平米 標準層面積： 800平米,本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹,84,傳統(tǒng)寫字樓定位模式,在高速經(jīng)濟增長帶動下，國內(nèi)外企業(yè)對甲級寫字樓的需求將有所提高。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫字樓供應量在激增的同時，傳統(tǒng)寫字樓開發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來，隨之而來的是資源的浪費和市