【文章內容簡介】 的輸出，分店每年亦須向零售服務商交納商店品牌使用費和人員輸出管理費，這部分一般為營業(yè)額的1％－2％。作為不專業(yè)的開發(fā)商，一般僅委派董事會決策，并不直接安排人員參與經營管理。　　 參考案例：日本某知名百貨深圳某店　　 面積：約20000平方米　　 業(yè)態(tài)：超級市場＋百貨　　 合作方式：開發(fā)商參股該店10％，開發(fā)商每年向該店收取租金B(yǎng)萬元/年，該店同時向本商家支付營業(yè)額的C%作為商店品牌使用費和人員輸出管理費。　　 對開發(fā)商來講，此模式　　 主要優(yōu)點：　　 （1） 容易引入知名商家，并產生其他正效應；　　 （2） 收益可能最大化；　　 （3） 可帶租約銷售整體物業(yè)?！　?主要缺點：參股資金分紅情況受分店經營狀況的限制，并承擔因此引起的風險。　　 操作建議：與委托經營模式的相似，對零售服務商的盈利能力要求更高?！　?控股（或全資）經營模式　　 此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設立零售（服務）公司，自行經營零售業(yè)，此亦深度介入零售業(yè)。一般情況下，開發(fā)商控股或全資的零售（服務）公司獨立核算，而實際上則非自負盈虧，零售（服務）公司實際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金，營運資金的使用基本上由開發(fā)商安排。而在內部管理上，有的則將零售（服務）公司作為開發(fā)商的一個部門來管理?！　?參考案例：深圳某集團某百貨　　 總面積：15萬平方米（五家分店）　　 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級市場　　 分店：深圳四家分店和珠海一家分店　　 合作形式：該百貨分店多數租用集團公司開行開發(fā)的物業(yè)，構成關聯交易?！　?對開發(fā)商來講，此模式　　 主要優(yōu)點：物業(yè)價值可能最大化，　　 主要缺點：　　 (1) 誤入競爭激烈的零售業(yè)的陷阱中，承擔零售經營風險；　　 (2) 容易出現房地產專業(yè)指揮零售專業(yè)的現象；　　 (3) 將零售企業(yè)作為房地產開發(fā)公司部門來管理，更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”；　　 (4) 開發(fā)商沒有零售資源（特別是人才和品牌資源）支持，經營不容易成功；　　 (5) 容易加大資金壓力?！　?操作建議：選擇此模式之前需三思而后行！筆者不主張開發(fā)商采用此模式?！　?典型案例參考：　　 （1） 大連萬達撤出大洋百貨　　 大洋百貨成立于2002年5月，總投資3億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無錫、常州設立七家分店，營業(yè)總面積超過25萬平方米。大連萬達擁有50％的股權，但在2003年10月8日，大連萬達撤出大洋百貨，其股份全部轉由福建百建接手。 當時大洋百貨尚處于成長期，應為正常的虧損狀態(tài)。　　 （2） 萬科地產轉讓萬佳百貨股權　　 ，其“超市＋百貨”的經營模式也被業(yè)內命名為“萬佳模式”。 但在2001年8月底，萬科將其擁有萬佳72％。而當時的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)?！　?筆者認為，以上二個典型案例的原因不盡相同，但其結果也是此經營模式缺點的表現。主題服裝批發(fā)市場開發(fā)與運營策劃前言　　從1997年開始，NEW MALL商業(yè)管理公司的兩位創(chuàng)始人開始研究大型服裝批發(fā)市場，在王志綱工作室時期，我們結合產業(yè)經濟學與地域文化對服裝批發(fā)市場，武漢漢正街服裝批發(fā)市場等進行深入研究，2003年集中一個月時間在虎門進行實地考察研究，先后完成香港沿海集團武漢萬商商業(yè)城（與白馬批發(fā)市場）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢，撫順恒昌商廈公司治理機制設計等系列課題，2002年以后我們在完成深圳東方時代廣場白領服裝百貨以后，開始策劃白領主題服裝批發(fā)市場?！　?004我們重點考察華東地區(qū)的批發(fā)市場，結合長三角區(qū)域經營發(fā)展特點，對華東批發(fā)市場進行深入的動態(tài)研究，本文得出自己的看法與獨特見解。一、服裝批發(fā)市場的歷史演進過程　　在流通產業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達程度是衡量市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域不可取代的重要環(huán)節(jié)。美國的批發(fā)額是零售的34倍，日本的批發(fā)額是零售的23倍。服裝批發(fā)是流通產業(yè)中的重要課題，服裝批發(fā)業(yè)的興旺發(fā)達有利于降低消費者成本，有利于服裝產業(yè)發(fā)展，有利于培育服裝品牌?！虚g商的環(huán)境發(fā)生變化　　服裝批發(fā)市場最早是80年代致富追求的載體，富民服裝市場的致富故事，較好反映了服裝批發(fā)市場在流通業(yè)的位置，許多農民與小商人依靠服裝市場致富，虎門服裝市場開創(chuàng)了中國服裝市場成功的先河。圖1 虎門服裝批發(fā)市場　　由于商業(yè)競爭越來越激烈，小型中間商逐漸被淘汰出大中城市批發(fā)市場，小型中間商重點在中小城市與農村。以中原大型服裝綜合批發(fā)市場—銀基商貿城為例，大型代理商與廠商較多，吞吐規(guī)模大。銀基商貿城簡介　　鄭州銀基商貿城是香港盛鴻投資有限公司在鄭州最大的投資項目，總投資18億元，現已建成一、二期樓宇式豪華批發(fā)市場和臨建服裝批發(fā)市場，是中原地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。銀基商貿城現擁有經營商戶5000余家，名優(yōu)服裝廠近2000家，距鄭州火車站僅100米之隔，日客流量20萬人次，客源輻射全國20多個省、市、自治區(qū)，日均成交額上千萬元，年成交額40多億元。設有羊毛衫、童裝、男女時裝、休閑裝、皮裝、化妝品、鞋類、床上用品等多個專業(yè)市場，匯集了廣州、武漢、溫州、石獅、上海、南京、天津、北京、杭州等數千家服裝廠商的數萬個花色品種，以規(guī)模大、品種全、質量高、價格低受到中原地區(qū)廣大消費者的歡迎，獲得了“經營服裝到銀基”、“批發(fā)服裝到銀基”和“購買服裝到銀基”的社會聲譽。圖2 鄭州銀基商貿城外觀效果圖圖 3 銀基商貿城服裝批發(fā)市場大門業(yè)態(tài)分布特征：負一樓　羊毛衫　童裝大世界　　薈萃名優(yōu)精品，渲染春秋流行色；是中原最大的羊毛衫、童裝集散地；批發(fā)和零售名優(yōu)羊毛衫、童裝；一樓　男女服裝批零　　是中原最大的男女服裝批零市場；色彩斑斕，款款新潮；凝聚時尚潮流；二至三樓　成人服飾總匯　　面向工薪大眾，經營讓老百姓買得起看的見的品牌；是中原最大的中檔服裝專業(yè)市場 批發(fā)和零售中檔服裝；四樓　精品超市　　最大的化妝品、黃金珠寶超市；最大的鐘表眼鏡、皮具箱包市場；　　最大的婚紗、精品時裝、床上用品市場；五樓　中原最大的皮革城　　中原最大的皮鞋集散地；中原最大的皮裝基地；六至七樓　餐飲、保齡球、桑拿美容健身娛樂廣場；　　集餐飲、娛樂、桑拿、美容、棋牌、保齡球、休閑健身、商務一體；　　堪稱世外桃源人間仙境；　　銀基商貿城開業(yè)數年來發(fā)展迅速，對促進服裝產業(yè)發(fā)展，溝通南北服裝信息取得明顯成就，由于開發(fā)較早，規(guī)劃方面存在滯后性，在經營管理與商業(yè)物業(yè)管理方面有待提升。第一代\最早的服裝市場是露天衣架展示形式，最常見是農村集貿市場。第二代\第二代服裝批發(fā)市場是街鋪式服裝批發(fā)市場。第三代\集中式服裝批發(fā)市場,以虎門服裝市場為代表。第四代\綜合式服裝批發(fā)市場。第五代\專業(yè)個性化服裝批發(fā)市場。第六代\shopping mall式服裝批發(fā)市場。二、主題服裝批發(fā)市場的規(guī)劃設計特點　　服裝MALL與個性化主題批發(fā)市場是服裝批發(fā)市場演進的重點方向，規(guī)劃設計的基礎條件如下： 根據市場消費者的消費能力、消費偏好、服裝文化、地域文化特點，提煉出符合服裝市場所在區(qū)域特點的文化特征，給出正確的文化定位。 以白領群體一般性需求特征與個性化需求為出發(fā)點，設計新型以白領為本的業(yè)態(tài)模式。根據業(yè)態(tài)組合特點，提出服裝批發(fā)市場規(guī)劃設計要點。根據我們的總結與提煉，我們首先在國內提出白領主題服裝批發(fā)市場的建筑規(guī)劃與建筑設計、室內設計與櫥窗展示要求。三、服裝批發(fā)市場的運營精髓　　服裝批發(fā)市場建設容易經營難度大，通過數十個成功與失敗服裝批發(fā)市場的研究，我們利用五年多的時間對虎門服裝批發(fā)市場等進行重點連續(xù)跟蹤研究，提出成功的批發(fā)市場經營特征.　　，形成清晰的商業(yè)地產盈利模式。 市場需求是服裝市場發(fā)展的基本動力，那么服裝文化的不斷創(chuàng)新與傳播才是服裝市場生生不息的火力。，信息化與知識管理手段是連鎖經營管理的關鍵。，不斷滿足客戶個性化需求。虎門案例：虎門服裝批發(fā)市場發(fā)展規(guī)模令人驚嘆　　來到虎門，就已經走進“富民”了。因為“富民”規(guī)模與潛在的范疇很大，它是建在富民服務公司下的8大市場：富民農副產業(yè)批發(fā)市場、富民布料批發(fā)市場、富民鞋業(yè)批發(fā)市場、富民皮料皮具批發(fā)市場、富民夜市，還有富民時裝城，就是我們專業(yè)媒體最熟悉的富民商業(yè)大廈以及富民童裝城，還有令人矚目正在籌建過程中的占地1000畝地的富民服裝工業(yè)園與同時在籌建過程中占地3000畝的富民物流中心?！　∨d建于1993年，為國內首座采用旋轉式上下建筑內格的商業(yè)大廈。，樓高5層，標準商鋪1282個，現有商戶3000余戶，市場內設有網站、銀行、貨物托運、中西餐廳、觀光電梯、大型停車場等服務設施。 　　自1993年11月開業(yè)以來，該市場就已經成為國內外一個極具影響力的大型服裝批發(fā)市場，每年吸引的中外客商達500萬人以上，年交易額從1994年10億元，逐年攀升至2001年的28億元。從1994年起，該市場連續(xù)7年被評為省市文明市場；1997年被國內貿易部定為全國商品批發(fā)市場監(jiān)測點；1999年被評為“廣東省十佳文明市場”，同時還被國內貿易局定為“全國爭創(chuàng)百城萬店無假貨示范市場”。 　　富民時裝城的成功原因何在，虎門服裝的虎氣何來？首先是價格便宜，在其它地方服裝商場標幾百元一件的衣服，在虎門只要幾十元錢就能買到。其次是款式新、變化快。在虎門，服裝設計能力相當強。有些經營者，平均每天推出數款新裝。再次是檔次不斷提高。經過多年經營，現在已擁有象“松鷹”、“以純”、“狐仙”等一批著名品牌。如“松鷹”牌休閑襯衫，早年的批發(fā)價在20元左右，如今已上升到每件130元，而且產生品牌效應，銷路極好。此外，虎門服裝的生產能力也達到了相當高的水準。很多生產廠家引進的都是發(fā)達國家的先進設備，流水作業(yè)，形成規(guī)模生產，大大降低了生產成本?！　⌒∮行〉摹按蚍ā?，有人說虎門服裝市場得益于它的區(qū)位優(yōu)勢，但相比之下，深圳、珠海離港澳更近，廣州的人流量更大，為何沒有出現象虎門這樣火爆的服裝市場？究其根本原因，雖然深圳、珠海不乏優(yōu)勢，但不可能傾所有財力集中發(fā)展一二個專業(yè)市場，因為地方大，要投入的項目也多。　　而虎門雖小，卻是舉全鎮(zhèn)之辦，集中辦一件事?；㈤T服裝在經歷了“自發(fā)成市”的初始階段之后，再由鎮(zhèn)政府介入。政府不遺余力地“造市”，把服裝當作支柱產業(yè)來加以扶持發(fā)展，用了近10年的時間，先后建起了近20個大型服裝市場，把“市”做大。但鎮(zhèn)政府并不“插手”進去，只是搭起一個“大舞臺”，讓企業(yè)和經營者去“表演”。服裝文化唱大戲富民有優(yōu)秀企業(yè)家團隊　　“富民”的領頭人叫孫俊才，10多年來一支帶領企業(yè)團隊穩(wěn)步發(fā)展，由于批發(fā)市場成長周期較長，必須要有長期任職的管理團隊?！　　案幻瘛钡慕洜I策略，是一種雙贏的策略，即“放手養(yǎng)魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養(yǎng)魚”的政策。鋪位租賃權有較高的轉讓費，以保證商家在“富民”搞經營能得到較高的回報，獲得穩(wěn)定的、持續(xù)的發(fā)展，反過來又促進市場持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展，共同把市場做大做強?；㈤T具有發(fā)展大型批發(fā)市場的良好環(huán)境　　從虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記鐘淦泉的“燕陣”服裝產業(yè)經濟說到虎門打造有虎門特色的服裝業(yè)產業(yè)集群，從“富民”得到“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一號服裝批發(fā)商”的桂冠到虎門鎮(zhèn)得到“中國第一鎮(zhèn)”的美譽。雖說虎門原先說給大家的印象僅僅是一個頗有文化底蘊的南國名鎮(zhèn)，那一筆《林則徐虎門銷煙》的歷史故事一直在愛國主義的教材上輝映著民族的光華。而后來，在近二十年的開放搞活中，服裝產業(yè)的發(fā)展如此迅速。這樣一個彈丸小鎮(zhèn)，竟能夠每年成功地舉辦大型國際服裝交易會，所取得的不菲的成績和所產生的巨大社會效益叫人百思不得其解?！　　　≌缁㈤T鎮(zhèn)鎮(zhèn)長盧少雄告訴記者的，快速的發(fā)展來自虎門產業(yè)集群的功效，同時推動了更加科學、更加有效的服裝行業(yè)的產業(yè)集群健康發(fā)展。武漢萬商—白馬服裝市場　　作為香港沿海物業(yè)集團在華中地區(qū)最大的產業(yè)，（），1992年開始籌建，1996年1月項目正式竣工。它位于漢正街東端市場之首，緊鄰全國著名的小商品批發(fā)市場，與漢正街一路之隔，三面臨街，交通便利。大樓為商業(yè)綜合樓，其相關設備均按高標準配置。一至六樓設計為商場，七至九樓為寫字樓，地下室一層為設備室及車庫?？偨ㄖ娣e8萬平方米，營業(yè)面積6萬平方米，主營業(yè)務為商鋪租售和寫字樓租售與管理。這是一個不折不扣超規(guī)模的商業(yè)“航母”。　　2001年5月，被逼之下不經意間實施的八樓、六樓低租金戰(zhàn)略讓萬商人意外驚喜：八樓、六樓均成功發(fā)租，由此悄然興起了一種全新的經營模式——“服飾市場寫字間展銷”這種頗具潛力的新商業(yè)模式。　　基于對萬商現有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：在集辦公、展示、倉儲、轉運、批零銷售（批發(fā)為主、零售為輔）為一體的具有區(qū)域優(yōu)勢的現代化專業(yè)品牌服裝市場。這是可行的，是現實的，有前途的。何其因，出于如下考慮：（1）服裝業(yè)是世界性的永久不衰的朝陽產業(yè)　　隨著時代的發(fā)展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風采的流動風景，衣著水平往往是衡量一個國家文明程度與人民生活質量的重要標志。毫不夸張的說，服裝是一個城市的“名片”，更是一個國家活力與希望的象征。（2）品牌服裝市場是一塊利潤豐厚、魄力四射的巨大“蛋糕”　　改革開放20多年來，我國服裝市場業(yè)績驕人，風起云涌的品牌服裝推動服裝業(yè)跨入品牌時代。據國家統(tǒng)計局城市社會經濟調查總隊對北京等10個代表性城市居民5年來生活質量變化的一項專項調查顯示，服裝款式在大中城市中已成為人們購買服裝的首選要素，其次是品牌。大城市對服裝材料的質地，尤其是品牌服裝質地也越來越講究。（3），現代服裝業(yè)渴求在更高的平臺上“華山論劍”　　21世紀商業(yè)是大市場、大流通、大繁榮的融合、統(tǒng)一。現代商業(yè)不僅是商業(yè)和服務業(yè)的統(tǒng)一，更是數量商業(yè)和服務商業(yè)的統(tǒng)一?，F代服裝業(yè)急切渴望和呼喚在更大的舞臺、更靚的空間、更優(yōu)的環(huán)境、更佳的氛圍里華山論劍，一決伯仲。（4）入世即是機遇又是挑戰(zhàn)，為適應新形勢，抵御方方面面的風險，必須在專業(yè)上規(guī)模經營，打造自己的“航空母艦”。只有做大，才能做強。（5）鮮明特色和獨特個性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，必須在塑造經營特色上尋求新的突破，才能形成自身獨有的優(yōu)勢和永恒競爭力。（6）武漢市急于擺動龍身的迫切要求和漢正街二次創(chuàng)業(yè)工程的點火啟動，造成時不待我。（7）得天獨厚的優(yōu)勢良好的政府資源和公共關系強有力的香港上市集團的支持獨一無二的集團企業(yè)文化的引導快速