【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的輸出，分店每年亦須向零售服務(wù)商交納商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)，這部分一般為營業(yè)額的1％－2％。作為不專業(yè)的開發(fā)商，一般僅委派董事會(huì)決策，并不直接安排人員參與經(jīng)營管理?！　?參考案例：日本某知名百貨深圳某店　　 面積：約20000平方米　　 業(yè)態(tài)：超級(jí)市場(chǎng)＋百貨　　 合作方式：開發(fā)商參股該店10％，開發(fā)商每年向該店收取租金B(yǎng)萬元/年，該店同時(shí)向本商家支付營業(yè)額的C%作為商店品牌使用費(fèi)和人員輸出管理費(fèi)。　　 對(duì)開發(fā)商來講，此模式　　 主要優(yōu)點(diǎn)：　　 （1） 容易引入知名商家，并產(chǎn)生其他正效應(yīng)；　　 （2） 收益可能最大化；　　 （3） 可帶租約銷售整體物業(yè)?！　?主要缺點(diǎn)：參股資金分紅情況受分店經(jīng)營狀況的限制，并承擔(dān)因此引起的風(fēng)險(xiǎn)?！　?操作建議：與委托經(jīng)營模式的相似，對(duì)零售服務(wù)商的盈利能力要求更高?！　?控股（或全資）經(jīng)營模式　　 此模式是指開發(fā)商自行在自有物業(yè)投資設(shè)立零售（服務(wù)）公司，自行經(jīng)營零售業(yè)，此亦深度介入零售業(yè)。一般情況下，開發(fā)商控股或全資的零售（服務(wù)）公司獨(dú)立核算，而實(shí)際上則非自負(fù)盈虧，零售（服務(wù)）公司實(shí)際上每年并未向開發(fā)商交納物業(yè)租金，營運(yùn)資金的使用基本上由開發(fā)商安排。而在內(nèi)部管理上，有的則將零售（服務(wù)）公司作為開發(fā)商的一個(gè)部門來管理。　　 參考案例：深圳某集團(tuán)某百貨　　 總面積：15萬平方米（五家分店）　　 業(yè)態(tài)：百貨、電器、超級(jí)市場(chǎng)　　 分店：深圳四家分店和珠海一家分店　　 合作形式：該百貨分店多數(shù)租用集團(tuán)公司開行開發(fā)的物業(yè)，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。　　 對(duì)開發(fā)商來講，此模式　　 主要優(yōu)點(diǎn)：物業(yè)價(jià)值可能最大化，　　 主要缺點(diǎn)：　　 (1) 誤入競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)的陷阱中，承擔(dān)零售經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；　　 (2) 容易出現(xiàn)房地產(chǎn)專業(yè)指揮零售專業(yè)的現(xiàn)象；　　 (3) 將零售企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司部門來管理，更容易使商業(yè)物業(yè)加速“死亡”；　　 (4) 開發(fā)商沒有零售資源（特別是人才和品牌資源）支持，經(jīng)營不容易成功；　　 (5) 容易加大資金壓力?！　?操作建議：選擇此模式之前需三思而后行！筆者不主張開發(fā)商采用此模式?！　?典型案例參考：　　 （1） 大連萬達(dá)撤出大洋百貨　　 大洋百貨成立于2002年5月，總投資3億元，已在南昌、福州、蘇州、南京、泉州、無錫、常州設(shè)立七家分店，營業(yè)總面積超過25萬平方米。大連萬達(dá)擁有50％的股權(quán)，但在2003年10月8日，大連萬達(dá)撤出大洋百貨，其股份全部轉(zhuǎn)由福建百建接手。 當(dāng)時(shí)大洋百貨尚處于成長期，應(yīng)為正常的虧損狀態(tài)?！　?（2） 萬科地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股權(quán)　　 ，其“超市＋百貨”的經(jīng)營模式也被業(yè)內(nèi)命名為“萬佳模式”。 但在2001年8月底，萬科將其擁有萬佳72％。而當(dāng)時(shí)的萬佳百貨尚處于比較理想的盈利狀態(tài)?！　?筆者認(rèn)為，以上二個(gè)典型案例的原因不盡相同，但其結(jié)果也是此經(jīng)營模式缺點(diǎn)的表現(xiàn)。主題服裝批發(fā)市場(chǎng)開發(fā)與運(yùn)營策劃前言　　從1997年開始，NEW MALL商業(yè)管理公司的兩位創(chuàng)始人開始研究大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，在王志綱工作室時(shí)期，我們結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)與地域文化對(duì)服裝批發(fā)市場(chǎng)，武漢漢正街服裝批發(fā)市場(chǎng)等進(jìn)行深入研究，2003年集中一個(gè)月時(shí)間在虎門進(jìn)行實(shí)地考察研究，先后完成香港沿海集團(tuán)武漢萬商商業(yè)城（與白馬批發(fā)市場(chǎng)）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢，撫順恒昌商廈公司治理機(jī)制設(shè)計(jì)等系列課題，2002年以后我們?cè)谕瓿缮钲跂|方時(shí)代廣場(chǎng)白領(lǐng)服裝百貨以后，開始策劃白領(lǐng)主題服裝批發(fā)市場(chǎng)?！　?004我們重點(diǎn)考察華東地區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)，結(jié)合長三角區(qū)域經(jīng)營發(fā)展特點(diǎn)，對(duì)華東批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行深入的動(dòng)態(tài)研究，本文得出自己的看法與獨(dú)特見解。一、服裝批發(fā)市場(chǎng)的歷史演進(jìn)過程　　在流通產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度是衡量市場(chǎng)組織化程度的重要尺度之一，也是流通領(lǐng)域不可取代的重要環(huán)節(jié)。美國的批發(fā)額是零售的34倍，日本的批發(fā)額是零售的23倍。服裝批發(fā)是流通產(chǎn)業(yè)中的重要課題，服裝批發(fā)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)有利于降低消費(fèi)者成本，有利于服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于培育服裝品牌?！虚g商的環(huán)境發(fā)生變化　　服裝批發(fā)市場(chǎng)最早是80年代致富追求的載體，富民服裝市場(chǎng)的致富故事，較好反映了服裝批發(fā)市場(chǎng)在流通業(yè)的位置，許多農(nóng)民與小商人依靠服裝市場(chǎng)致富，虎門服裝市場(chǎng)開創(chuàng)了中國服裝市場(chǎng)成功的先河。圖1 虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)　　由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，小型中間商逐漸被淘汰出大中城市批發(fā)市場(chǎng)，小型中間商重點(diǎn)在中小城市與農(nóng)村。以中原大型服裝綜合批發(fā)市場(chǎng)—銀基商貿(mào)城為例，大型代理商與廠商較多，吞吐規(guī)模大。銀基商貿(mào)城簡(jiǎn)介　　鄭州銀基商貿(mào)城是香港盛鴻投資有限公司在鄭州最大的投資項(xiàng)目，總投資18億元，現(xiàn)已建成一、二期樓宇式豪華批發(fā)市場(chǎng)和臨建服裝批發(fā)市場(chǎng)，是中原地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。銀基商貿(mào)城現(xiàn)擁有經(jīng)營商戶5000余家，名優(yōu)服裝廠近2000家，距鄭州火車站僅100米之隔，日客流量20萬人次，客源輻射全國20多個(gè)省、市、自治區(qū)，日均成交額上千萬元，年成交額40多億元。設(shè)有羊毛衫、童裝、男女時(shí)裝、休閑裝、皮裝、化妝品、鞋類、床上用品等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，匯集了廣州、武漢、溫州、石獅、上海、南京、天津、北京、杭州等數(shù)千家服裝廠商的數(shù)萬個(gè)花色品種，以規(guī)模大、品種全、質(zhì)量高、價(jià)格低受到中原地區(qū)廣大消費(fèi)者的歡迎，獲得了“經(jīng)營服裝到銀基”、“批發(fā)服裝到銀基”和“購買服裝到銀基”的社會(huì)聲譽(yù)。圖2 鄭州銀基商貿(mào)城外觀效果圖圖 3 銀基商貿(mào)城服裝批發(fā)市場(chǎng)大門業(yè)態(tài)分布特征：負(fù)一樓　羊毛衫　童裝大世界　　薈萃名優(yōu)精品，渲染春秋流行色；是中原最大的羊毛衫、童裝集散地；批發(fā)和零售名優(yōu)羊毛衫、童裝；一樓　男女服裝批零　　是中原最大的男女服裝批零市場(chǎng)；色彩斑斕，款款新潮；凝聚時(shí)尚潮流；二至三樓　成人服飾總匯　　面向工薪大眾，經(jīng)營讓老百姓買得起看的見的品牌；是中原最大的中檔服裝專業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)和零售中檔服裝；四樓　精品超市　　最大的化妝品、黃金珠寶超市；最大的鐘表眼鏡、皮具箱包市場(chǎng)；　　最大的婚紗、精品時(shí)裝、床上用品市場(chǎng)；五樓　中原最大的皮革城　　中原最大的皮鞋集散地；中原最大的皮裝基地；六至七樓　餐飲、保齡球、桑拿美容健身娛樂廣場(chǎng)；　　集餐飲、娛樂、桑拿、美容、棋牌、保齡球、休閑健身、商務(wù)一體；　　堪稱世外桃源人間仙境；　　銀基商貿(mào)城開業(yè)數(shù)年來發(fā)展迅速，對(duì)促進(jìn)服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展，溝通南北服裝信息取得明顯成就，由于開發(fā)較早，規(guī)劃方面存在滯后性，在經(jīng)營管理與商業(yè)物業(yè)管理方面有待提升。第一代\最早的服裝市場(chǎng)是露天衣架展示形式，最常見是農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)。第二代\第二代服裝批發(fā)市場(chǎng)是街鋪式服裝批發(fā)市場(chǎng)。第三代\集中式服裝批發(fā)市場(chǎng),以虎門服裝市場(chǎng)為代表。第四代\綜合式服裝批發(fā)市場(chǎng)。第五代\專業(yè)個(gè)性化服裝批發(fā)市場(chǎng)。第六代\shopping mall式服裝批發(fā)市場(chǎng)。二、主題服裝批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)　　服裝MALL與個(gè)性化主題批發(fā)市場(chǎng)是服裝批發(fā)市場(chǎng)演進(jìn)的重點(diǎn)方向，規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)條件如下： 根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)偏好、服裝文化、地域文化特點(diǎn)，提煉出符合服裝市場(chǎng)所在區(qū)域特點(diǎn)的文化特征，給出正確的文化定位。 以白領(lǐng)群體一般性需求特征與個(gè)性化需求為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)計(jì)新型以白領(lǐng)為本的業(yè)態(tài)模式。根據(jù)業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)，提出服裝批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。根據(jù)我們的總結(jié)與提煉，我們首先在國內(nèi)提出白領(lǐng)主題服裝批發(fā)市場(chǎng)的建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)與櫥窗展示要求。三、服裝批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)營精髓　　服裝批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)容易經(jīng)營難度大，通過數(shù)十個(gè)成功與失敗服裝批發(fā)市場(chǎng)的研究，我們利用五年多的時(shí)間對(duì)虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)等進(jìn)行重點(diǎn)連續(xù)跟蹤研究，提出成功的批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營特征.　　，形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式。 市場(chǎng)需求是服裝市場(chǎng)發(fā)展的基本動(dòng)力，那么服裝文化的不斷創(chuàng)新與傳播才是服裝市場(chǎng)生生不息的火力。，信息化與知識(shí)管理手段是連鎖經(jīng)營管理的關(guān)鍵。，不斷滿足客戶個(gè)性化需求?；㈤T案例：虎門服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模令人驚嘆　　來到虎門，就已經(jīng)走進(jìn)“富民”了。因?yàn)椤案幻瘛币?guī)模與潛在的范疇很大，它是建在富民服務(wù)公司下的8大市場(chǎng)：富民農(nóng)副產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民布料批發(fā)市場(chǎng)、富民鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、富民皮料皮具批發(fā)市場(chǎng)、富民夜市，還有富民時(shí)裝城，就是我們專業(yè)媒體最熟悉的富民商業(yè)大廈以及富民童裝城，還有令人矚目正在籌建過程中的占地1000畝地的富民服裝工業(yè)園與同時(shí)在籌建過程中占地3000畝的富民物流中心。　　興建于1993年，為國內(nèi)首座采用旋轉(zhuǎn)式上下建筑內(nèi)格的商業(yè)大廈。，樓高5層，標(biāo)準(zhǔn)商鋪1282個(gè)，現(xiàn)有商戶3000余戶，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有網(wǎng)站、銀行、貨物托運(yùn)、中西餐廳、觀光電梯、大型停車場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。 　　自1993年11月開業(yè)以來，該市場(chǎng)就已經(jīng)成為國內(nèi)外一個(gè)極具影響力的大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，每年吸引的中外客商達(dá)500萬人以上，年交易額從1994年10億元，逐年攀升至2001年的28億元。從1994年起，該市場(chǎng)連續(xù)7年被評(píng)為省市文明市場(chǎng)；1997年被國內(nèi)貿(mào)易部定為全國商品批發(fā)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)點(diǎn)；1999年被評(píng)為“廣東省十佳文明市場(chǎng)”，同時(shí)還被國內(nèi)貿(mào)易局定為“全國爭(zhēng)創(chuàng)百城萬店無假貨示范市場(chǎng)”。 　　富民時(shí)裝城的成功原因何在，虎門服裝的虎氣何來？首先是價(jià)格便宜，在其它地方服裝商場(chǎng)標(biāo)幾百元一件的衣服，在虎門只要幾十元錢就能買到。其次是款式新、變化快。在虎門，服裝設(shè)計(jì)能力相當(dāng)強(qiáng)。有些經(jīng)營者，平均每天推出數(shù)款新裝。再次是檔次不斷提高。經(jīng)過多年經(jīng)營，現(xiàn)在已擁有象“松鷹”、“以純”、“狐仙”等一批著名品牌。如“松鷹”牌休閑襯衫，早年的批發(fā)價(jià)在20元左右，如今已上升到每件130元，而且產(chǎn)生品牌效應(yīng)，銷路極好。此外，虎門服裝的生產(chǎn)能力也達(dá)到了相當(dāng)高的水準(zhǔn)。很多生產(chǎn)廠家引進(jìn)的都是發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)設(shè)備，流水作業(yè)，形成規(guī)模生產(chǎn)，大大降低了生產(chǎn)成本。　　小有小的“打法”，有人說虎門服裝市場(chǎng)得益于它的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但相比之下，深圳、珠海離港澳更近，廣州的人流量更大，為何沒有出現(xiàn)象虎門這樣火爆的服裝市場(chǎng)？究其根本原因，雖然深圳、珠海不乏優(yōu)勢(shì)，但不可能傾所有財(cái)力集中發(fā)展一二個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，因?yàn)榈胤酱?，要投入的?xiàng)目也多?！　《㈤T雖小，卻是舉全鎮(zhèn)之辦，集中辦一件事?；㈤T服裝在經(jīng)歷了“自發(fā)成市”的初始階段之后，再由鎮(zhèn)政府介入。政府不遺余力地“造市”，把服裝當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來加以扶持發(fā)展，用了近10年的時(shí)間，先后建起了近20個(gè)大型服裝市場(chǎng)，把“市”做大。但鎮(zhèn)政府并不“插手”進(jìn)去，只是搭起一個(gè)“大舞臺(tái)”，讓企業(yè)和經(jīng)營者去“表演”。服裝文化唱大戲富民有優(yōu)秀企業(yè)家團(tuán)隊(duì)　　“富民”的領(lǐng)頭人叫孫俊才，10多年來一支帶領(lǐng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)穩(wěn)步發(fā)展，由于批發(fā)市場(chǎng)成長周期較長，必須要有長期任職的管理團(tuán)隊(duì)?！　　案幻瘛钡慕?jīng)營策略，是一種雙贏的策略，即“放手養(yǎng)魚”的抵租金政策，允許二手租金與商場(chǎng)租金之間存在巨大的剪刀差即“蓄水養(yǎng)魚”的政策。鋪位租賃權(quán)有較高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，以保證商家在“富民”搞經(jīng)營能得到較高的回報(bào)，獲得穩(wěn)定的、持續(xù)的發(fā)展，反過來又促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展，共同把市場(chǎng)做大做強(qiáng)。虎門具有發(fā)展大型批發(fā)市場(chǎng)的良好環(huán)境　　從虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記鐘淦泉的“燕陣”服裝產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)說到虎門打造有虎門特色的服裝業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，從“富民”得到“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一號(hào)服裝批發(fā)商”的桂冠到虎門鎮(zhèn)得到“中國第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。雖說虎門原先說給大家的印象僅僅是一個(gè)頗有文化底蘊(yùn)的南國名鎮(zhèn)，那一筆《林則徐虎門銷煙》的歷史故事一直在愛國主義的教材上輝映著民族的光華。而后來，在近二十年的開放搞活中，服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如此迅速。這樣一個(gè)彈丸小鎮(zhèn)，竟能夠每年成功地舉辦大型國際服裝交易會(huì)，所取得的不菲的成績和所產(chǎn)生的巨大社會(huì)效益叫人百思不得其解?！　　　≌缁㈤T鎮(zhèn)鎮(zhèn)長盧少雄告訴記者的，快速的發(fā)展來自虎門產(chǎn)業(yè)集群的功效，同時(shí)推動(dòng)了更加科學(xué)、更加有效的服裝行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群健康發(fā)展。武漢萬商—白馬服裝市場(chǎng)　　作為香港沿海物業(yè)集團(tuán)在華中地區(qū)最大的產(chǎn)業(yè)，（），1992年開始籌建，1996年1月項(xiàng)目正式竣工。它位于漢正街東端市場(chǎng)之首，緊鄰全國著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)，與漢正街一路之隔，三面臨街，交通便利。大樓為商業(yè)綜合樓，其相關(guān)設(shè)備均按高標(biāo)準(zhǔn)配置。一至六樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，七至九樓為寫字樓，地下室一層為設(shè)備室及車庫。總建筑面積8萬平方米，營業(yè)面積6萬平方米，主營業(yè)務(wù)為商鋪?zhàn)馐酆蛯懽謽亲馐叟c管理。這是一個(gè)不折不扣超規(guī)模的商業(yè)“航母”?！　?001年5月，被逼之下不經(jīng)意間實(shí)施的八樓、六樓低租金戰(zhàn)略讓萬商人意外驚喜：八樓、六樓均成功發(fā)租，由此悄然興起了一種全新的經(jīng)營模式——“服飾市場(chǎng)寫字間展銷”這種頗具潛力的新商業(yè)模式?！　』趯?duì)萬商現(xiàn)有各種要素綜合平衡和判斷，目前擬定位在：在集辦公、展示、倉儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、批零銷售（批發(fā)為主、零售為輔）為一體的具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代化專業(yè)品牌服裝市場(chǎng)。這是可行的，是現(xiàn)實(shí)的，有前途的。何其因，出于如下考慮：（1）服裝業(yè)是世界性的永久不衰的朝陽產(chǎn)業(yè)　　隨著時(shí)代的發(fā)展和人們審美觀念的變革，服裝在人們生活中的重要位置愈加顯著，五彩繽紛的服裝早已成為展示城市風(fēng)采的流動(dòng)風(fēng)景，衣著水平往往是衡量一個(gè)國家文明程度與人民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。毫不夸張的說，服裝是一個(gè)城市的“名片”，更是一個(gè)國家活力與希望的象征。（2）品牌服裝市場(chǎng)是一塊利潤豐厚、魄力四射的巨大“蛋糕”　　改革開放20多年來，我國服裝市場(chǎng)業(yè)績驕人，風(fēng)起云涌的品牌服裝推動(dòng)服裝業(yè)跨入品牌時(shí)代。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)對(duì)北京等10個(gè)代表性城市居民5年來生活質(zhì)量變化的一項(xiàng)專項(xiàng)調(diào)查顯示，服裝款式在大中城市中已成為人們購買服裝的首選要素，其次是品牌。大城市對(duì)服裝材料的質(zhì)地，尤其是品牌服裝質(zhì)地也越來越講究。（3），現(xiàn)代服裝業(yè)渴求在更高的平臺(tái)上“華山論劍”　　21世紀(jì)商業(yè)是大市場(chǎng)、大流通、大繁榮的融合、統(tǒng)一?，F(xiàn)代商業(yè)不僅是商業(yè)和服務(wù)業(yè)的統(tǒng)一，更是數(shù)量商業(yè)和服務(wù)商業(yè)的統(tǒng)一?，F(xiàn)代服裝業(yè)急切渴望和呼喚在更大的舞臺(tái)、更靚的空間、更優(yōu)的環(huán)境、更佳的氛圍里華山論劍，一決伯仲。（4）入世即是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，為適應(yīng)新形勢(shì)，抵御方方面面的風(fēng)險(xiǎn)，必須在專業(yè)上規(guī)模經(jīng)營，打造自己的“航空母艦”。只有做大，才能做強(qiáng)。（5）鮮明特色和獨(dú)特個(gè)性是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，必須在塑造經(jīng)營特色上尋求新的突破，才能形成自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)和永恒競(jìng)爭(zhēng)力。（6）武漢市急于擺動(dòng)龍身的迫切要求和漢正街二次創(chuàng)業(yè)工程的點(diǎn)火啟動(dòng)，造成時(shí)不待我。（7）得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)良好的政府資源和公共關(guān)系強(qiáng)有力的香港上市集團(tuán)的支持獨(dú)一無二的集團(tuán)企業(yè)文化的引導(dǎo)快速