【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營】 ?社區(qū)規(guī)模大小影響商業(yè)經(jīng)營狀況，從而對租金、售價、業(yè)態(tài)種類、居民便利度等產(chǎn)生影響 ?第一部分 項目區(qū)域商業(yè)情況 ?第二部分 項目商業(yè)整體定位 ?第三部分 項目商業(yè)銷售思路 ? 項目產(chǎn)品分析 ? 項目產(chǎn)品定位 ? 項目價格定位 [報告脈絡(luò) ] 項目商業(yè)基本信息 項目所處環(huán)境 3棟底商 7棟底商 2棟底商 嬌子立交 輔道 三環(huán)路 待開發(fā)土地 市政規(guī)劃道路 住宅 住宅 ?位于立交橋、三環(huán)快速通道側(cè)， 交通線路及昭示性受阻 , ?所在位臵與東面藍谷地一橋之隔，西、北、南均為快速通道或待開發(fā)土地， 距離最近的公交站約 500米遠 ?項目 AB區(qū)之間市政規(guī)劃道為連接東光小區(qū)區(qū)域，但是開通仍需時日 ?周邊待開發(fā)土地未來十年規(guī)劃將形成數(shù)十萬人的高尚住宅區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊但現(xiàn)今消費市場欠缺、消費氛圍不足 受周邊環(huán)境影響，目前項目商業(yè)為該地段“孤島商業(yè)” 項目與周邊社區(qū)商業(yè)中心關(guān)系 萬達廣場覆蓋圈 校園春天廣場覆蓋圈 ? 對本項目住宅的影響：可提供購物、休閑、娛樂等配套，使生活更便利 ? 對本項目商業(yè)的影響： ① 項目位于二者覆蓋圈范圍內(nèi)，但因成龍路沿線商業(yè)分布以社區(qū)商業(yè)點狀為主，本項目受立交、三環(huán)影響與其他商業(yè)隔絕， 二者對本項目商業(yè)促進作用并不大 校園春天廣場 萬達廣 場 商鋪性質(zhì) 2棟底商 3棟底商 本項目商業(yè)主要是 12F底商 ,但由于高層住宅下的商鋪，限制了本項目商業(yè) 僅能是以社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè)配套，且不能經(jīng)營餐飲配臵。 商鋪產(chǎn)品分析 ?項目商業(yè)產(chǎn)品面積偏大，尤其是 2F產(chǎn)品 ?且銀行規(guī)定 2F商業(yè)不能貸款，投資門檻較高 本項目商鋪： ?1F產(chǎn)品套均 ，跨度 17139平米，數(shù)量占 % ?1躍 2F產(chǎn)品套均 ，數(shù)量占 %，面積占 % ?純 2F產(chǎn)品 1套，面積為 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 2棟】 2棟二層商鋪 社區(qū)內(nèi)入口 2棟一層商鋪 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 共用樓梯 承重墻 樓梯 共用樓梯 衛(wèi)生間 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 12F通達性好，雙通道過于浪費 2F五間商鋪 3個衛(wèi)生間，使用不便利 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 臨 2棟社區(qū)入口，出入社區(qū)必經(jīng)之路，口岸中等 1躍 2樓數(shù)量比僅為 36%,但面積占 68%,面積過度集中 ,為銷售重點。公攤 17% 3棟一層商鋪 3棟二層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 3棟】 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 樓梯 樓梯 公共樓梯 樓梯 衛(wèi)生間 承重墻多，造成使用缺陷，面積浪費 5間 1躍 2一樓設(shè)臵樓梯， 1F使用困難 部分 2F衛(wèi)生間下設(shè)至其它商鋪尾部 開間 ,展示面寬 ,社區(qū)昭示性好 承重墻多，但情況較 2號樓商業(yè)好 12F通達性好，仍存在雙通道浪費 1F、 2F均有衛(wèi)生間，使用便利 臨街面全窗，采光、社區(qū)昭示性較好 ?臨社區(qū)主建筑群入口 ,沿規(guī)劃路人流動線分布 ?口岸價值最優(yōu) 社區(qū)內(nèi)入口 純 2F商業(yè) 1躍 2F產(chǎn)品數(shù)量相對 2棟少 ,但仍為消化重點，公攤 18% 7棟二層商鋪 7棟一層商鋪 商鋪產(chǎn)品分析 — 【 7棟】 ?部分商業(yè)臨社區(qū)主建筑群入口 , 口岸位臵較好，但有商業(yè)遠離社區(qū)入口，恐形成死鋪 ?口岸價值綜合評定最差 三大黃金小鋪1822㎡ 社區(qū)內(nèi)入口連接 3間 1躍 2 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 承重墻 公共樓梯 衛(wèi)生間 遠離主入口 產(chǎn)品整體方正，但仍存在承重墻問題 2F商鋪僅一間有衛(wèi)生間，使用不便 12F通達性好，仍存在雙通道浪費 2F商業(yè)的 1F門廳過大 4055平米 2F面積所占比例較大，部分戶型承重墻較多且無口岸優(yōu)勢，綜合價值較小，公攤 8% 2棟底商 3棟底商 商鋪產(chǎn)品分析 從小區(qū)入口設(shè)臵及人流消費動線預判斷： ?項目入口僅 2個，人流進出線路為輔道 — 小區(qū)入口方向 ?7棟樓西面大部分底商將面臨人流消費盲區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟價值將遭受消極影響。 人流消費動線 各樓棟綜合價值預判 2棟 3棟 7棟 樓棟 對比因素 打分原則：滿分為 5分，最優(yōu)為 5分，次優(yōu)為 4分，合格為 3分，達標為 2分，較差為 1分 各樓棟產(chǎn)品小結(jié) 【通達性】 ?優(yōu)勢： 12F多通道設(shè)計，人流通達性較好 ?劣勢： 多通道設(shè)計包含公共樓梯及 1躍 2獨立樓梯，造成面積浪費 【產(chǎn)品設(shè)計】 ? 優(yōu)勢： 1樓商鋪開間為 ，進深 1213米， 2樓商鋪開間 713米，進深 1213米，戶型較為方正，社區(qū)昭示性較強。部分產(chǎn)品公攤僅 8% ? 劣勢： ① 承重墻過多 導致面積浪費，使用不便 ? 部分 1躍 2衛(wèi)生間設(shè)臵不合理 ? 1躍 2產(chǎn)品 1F內(nèi)含樓梯通道， 其 1F面積為 4050平米，不易打造 【口岸價值】 ?優(yōu)勢：依靠社區(qū)消費人群， 7棟（部分商鋪）沿人流動線分布，口岸性較好 ?劣勢： 7棟部分商業(yè)遠離社區(qū)入口，偏離人流動線，難以吸引消費者，口岸價值較低項目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時間 【產(chǎn)品配臵】 ?優(yōu)勢：產(chǎn)品配臵多樣化，擁有區(qū)域內(nèi)較稀缺 1躍 2產(chǎn)品 ?劣勢； 1躍 2產(chǎn)品面積占比 %， 約2908平米，體量大 ，為銷售重點及難點 產(chǎn)品劣勢明顯，存在產(chǎn)品硬傷 項目商業(yè)附屬配套 2棟底商 3棟底商 煙道： 住宅底商，不能做明火餐飲，無煙道設(shè)計 車位配備： 車位共計約 500個 ，地下、地下車位均位于社區(qū)內(nèi)部，僅供業(yè)主使用， 不具備中大型業(yè)態(tài)所需業(yè)態(tài)配備 商業(yè)街沿：商業(yè)建筑距市政規(guī)劃路有約 10米距離， 易形成消費群循流 ，加強商業(yè)氛圍 項目商業(yè)附屬配套少，產(chǎn)品附加值欠缺 【孤島社區(qū)商業(yè)】 ?周邊環(huán)境影響，目前項目商業(yè)為該地段“ 孤島商業(yè) ” ?其他社區(qū)商業(yè)及商業(yè)中心對本項目商業(yè)經(jīng)營促進作用不大 【產(chǎn)品存在硬傷】 ?產(chǎn)品面積偏中大，總價較高導致投資門檻升高 ?1躍 2產(chǎn)品面積過大，平均面積約 240平米，且承重柱子過多造成面積浪費 ?1躍 2部分產(chǎn)品 1樓門廳過大 ,對于主要使用 2樓的商家來說過于浪費 ?2F不能做貸款 【社區(qū)底商性質(zhì)業(yè)態(tài)缺失】 ?產(chǎn)品性質(zhì)為社區(qū)服務(wù)型，住宅底商無煙道，不能做餐飲，將造成業(yè)態(tài)缺失，將影響整體商業(yè)氛圍打造 【人流動線盲區(qū)】 ?7棟部分商業(yè)遠離社區(qū)入口，偏離人流動線，難以吸引消費者，口岸價值較低項目地段住宅開發(fā)尚不成熟，發(fā)展尚需時間 項目產(chǎn)品小結(jié) 【附屬配套較少】 ?車位、煙道等支持無，不利于項目附加值提升 項目 SWOT分析 項目產(chǎn)品定位 項目規(guī)模小，鄰立交橋，交通不便。不具備大型商業(yè)中心打造條件 周邊商業(yè)主要以川師校園經(jīng)濟、各社區(qū)服務(wù)型底商為主，對本項目商業(yè)直接促進作用不大 自身條件 周邊商業(yè) 項目緊鄰嬌子立交橋與三環(huán)路。受二者影響較大，外部商業(yè)對本項目促進作用不大 周邊環(huán)境 項目周邊待開發(fā)土地較多，易形成規(guī)模。卓錦城地塊規(guī)劃有大型商業(yè)配套，這將整體帶動項目所在區(qū)域物業(yè)價值。 發(fā)展?jié)摿? 從項目周邊環(huán)境、自身條件、周邊商業(yè)及未來發(fā)展?jié)摿C合考慮， 本項目商業(yè)應(yīng)為社區(qū)服務(wù)型商業(yè) 。 項目商業(yè)價格預測 — 市場比較法 通過比較周邊商業(yè)租售情況得出 1F均價約 75008500元 /㎡左右 , 2