某房地產(chǎn)商業(yè)街及內(nèi)街銷(xiāo)售報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)據(jù)見(jiàn)《調(diào)查報(bào)告》 ） 。蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街的現(xiàn)實(shí)定價(jià)與升值進(jìn)程，需要考評(píng)如下南山口岸區(qū)空前絕后的宏偉大市政規(guī)劃，以及馬不停蹄地開(kāi)發(fā)進(jìn)程：＊2022年１０月，Ｆ１摩托艇世界錦標(biāo)賽永久性賽場(chǎng)啟用。6 / 19＊2022年１２月，地鐵二號(hào)線(xiàn)基本完成建設(shè)啟用。＊2022年１２月，后海體育中心完工并投入使用。＊2022年１２月，１５公里長(zhǎng)濱海長(zhǎng)廊初步完成建設(shè)，并繼續(xù)打造成金融區(qū)（備注：福田中心區(qū)商務(wù)成熟期預(yù)計(jì)８－１０年時(shí)間） 。＊2022年，投資１４億元的深圳歌劇院完工并投入使用。＊2022年。除了上述官方公示的規(guī)劃之外，還有如下的利好：＊目前整個(gè)西部口岸的后海濱路區(qū)域，處于全面的大開(kāi)發(fā)之中，整體住宅開(kāi)發(fā)量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區(qū)，形成港人和深圳高消費(fèi)群體居住的集中區(qū)域，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，該區(qū)域必須在２年之內(nèi)全部開(kāi)發(fā)。＊深港西部一體化進(jìn)程加快，香港方面未來(lái)將加強(qiáng)西部元朗區(qū)域的開(kāi)發(fā)，形成香港西部的商業(yè)、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動(dòng)。7 / 19三：區(qū)域內(nèi)同類(lèi)商鋪的價(jià)值比較三條商業(yè)街的比較：區(qū)域內(nèi)同類(lèi)商業(yè)街參照我們選取了觀海臺(tái)海德一路商業(yè)街、招商海月工業(yè)八路商業(yè)街作為樣本，三者之間有多個(gè)共同的特點(diǎn)? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區(qū)? 鄰近南山商業(yè)文化中心區(qū)? 鄰近地鐵口? 都是社區(qū)配套商業(yè)街8 / 19? 次級(jí)道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價(jià)值比較模式評(píng)估：上述指標(biāo)尚未進(jìn)一步完善，預(yù)計(jì)三者價(jià)值相當(dāng)，但因?yàn)榻鹑趨^(qū)的未來(lái)影響力，觀海臺(tái)海德一路商業(yè)街、蔚藍(lán)海岸登良路商業(yè)街價(jià)值可能略超過(guò)招商海月。四：項(xiàng)目?jī)?nèi)街商業(yè)價(jià)值評(píng)估商業(yè)街基本情況業(yè)態(tài)基本情況：華潤(rùn)社區(qū)店，面包房、藥店、外貿(mào)服裝、保險(xiǎn)超市等。租金基本情況：80 元/平米月左右鋪位面積情況：鋪位面積適中，以 4070 平米為主體，而大型出租的鋪位實(shí)際為多間街鋪組合，不影響實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)值，具有單鋪總值低的優(yōu)勢(shì)。周邊環(huán)境情況：商業(yè)街距離小區(qū)后海路出入口較遠(yuǎn)，加上車(chē)輛出入口收費(fèi)亭的影響，使得商業(yè)街開(kāi)放程度受限。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值評(píng)估? 本項(xiàng)目租金評(píng)估：商鋪目前延續(xù)2022年簽約租金，整體租金偏低，預(yù)計(jì)考評(píng)商鋪?zhàn)饨鹱匀贿f增率以及口岸效應(yīng)，在調(diào)整合適的情況下，租金應(yīng)該看齊星海名城及陽(yáng)光棕櫚園社區(qū)內(nèi)商業(yè)街水平，將突破性１００元／平米月，并有望達(dá)到１20 元／平米月。參照租金評(píng)估售價(jià)，３萬(wàn)——／平米。? 在確定上述基本價(jià)格的前提下，評(píng)估影響鋪位價(jià)格的修正因素，分別為每間鋪位定價(jià)：? 單鋪面積與總值；? 承租商戶(hù)的租金和品牌；? 次主力店；9 / 19? 商業(yè)街在本社區(qū)的服務(wù)半徑；? 商業(yè)街的開(kāi)放程度；? 商業(yè)街周邊聚集人氣的環(huán)境；? 片區(qū)住宅價(jià)格增長(zhǎng)情況等。五、商鋪定價(jià)及銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售價(jià)格制定原則a、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格確定原則? 分區(qū)定價(jià)，劃分價(jià)格區(qū)間，以能在預(yù)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)整體銷(xiāo)售為原則。? 以現(xiàn)有同類(lèi)型社區(qū)商業(yè)設(shè)施租金狀況及周邊區(qū)域在售商鋪價(jià)格為定價(jià)參考。? 依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，以引進(jìn)超市輔營(yíng)區(qū)所能實(shí)現(xiàn)的租金收益為定價(jià)依據(jù)。? 根據(jù)單個(gè)鋪位實(shí)際所處位置、自身結(jié)構(gòu)及開(kāi)間、進(jìn)深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠(yuǎn)近等因素，合理設(shè)置價(jià)差。b、項(xiàng)目整體均價(jià)確定依據(jù)? 市場(chǎng)投資回報(bào)率控制在 68%之間? 根據(jù)鋪位的具體區(qū)位合理確定價(jià)格? 與項(xiàng)目租金對(duì)應(yīng)的售價(jià)? 以超市輔營(yíng)區(qū)物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)的租金為本項(xiàng)目理想經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的價(jià)值參照來(lái)定價(jià)? 項(xiàng)目未來(lái)成長(zhǎng)空間對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升銷(xiāo)售均價(jià)確定? 從現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪?zhàn)饨鸱赐剖蹆r(jià)：目前現(xiàn)代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/㎡，按 6％的租金回報(bào)返推售價(jià)：33012247。＝ 萬(wàn)元/㎡考慮本項(xiàng)目地段、門(mén)前廣場(chǎng)、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢(shì)作用下，街鋪價(jià)值平均比現(xiàn)代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對(duì)應(yīng)售價(jià)提升為 8～ 萬(wàn)/㎡。? 從新街口街街鋪售價(jià)推算：10 / 19目前新街口的街鋪銷(xiāo)售均價(jià)在 6 萬(wàn)元/㎡，考慮本項(xiàng)目考慮本項(xiàng)目地段、門(mén)前廣場(chǎng)、品牌連鎖百貨進(jìn)駐等優(yōu)勢(shì)作用下，街鋪價(jià)值應(yīng)該是新街口街鋪的 ～ 倍，則街鋪對(duì)應(yīng)售價(jià)提升為 ～9 萬(wàn)/㎡。則本項(xiàng)目一般中小型鋪位的均價(jià)因在：8～9 萬(wàn)之間。? 餐飲大鋪的售價(jià)推算：目前周邊餐飲大鋪的租金在 200 元/㎡，按 6％的租金回報(bào)返推售價(jià)：20012247。＝4 萬(wàn)元/㎡。項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)目表由于未能提供項(xiàng)目具體規(guī)劃位置及單鋪面積、實(shí)用率等指標(biāo)，因此不能準(zhǔn)確制作，該部分內(nèi)容待相關(guān)因素確定后再提供。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)? 項(xiàng)目各層租售面積統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目只銷(xiāo)售負(fù)一層部分內(nèi)鋪及一層的街鋪，其余商業(yè)面積整體租賃給大商家，不銷(xiāo)售。項(xiàng)目銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，一層街鋪建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。項(xiàng)目租賃面積統(tǒng)計(jì)表注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，一層街鋪建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，負(fù)一層內(nèi)鋪建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。? 項(xiàng)目銷(xiāo)售即時(shí)收益分析一層商鋪銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)：一層全街鋪銷(xiāo)售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價(jià)，合計(jì)銷(xiāo)售總值為 億元。鋪位類(lèi)型 鋪位總面積（實(shí)用） 鋪位總面積（建筑） 銷(xiāo)售均價(jià) 總銷(xiāo)售值中小型鋪位 1656㎡ 2070㎡ 90000 元 186300000 元大型餐飲鋪位 951㎡ ㎡ 40000 元 47550000 元11 / 19合計(jì) 2607㎡ ㎡ 233850000 元注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，鋪位建筑面積以 80％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。負(fù)一層商鋪銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)：負(fù)一層的可銷(xiāo)售實(shí)用面積為：2387㎡，按 50％的實(shí)用率計(jì)算，可銷(xiāo)售建筑面積為4774㎡，按均價(jià) 3 萬(wàn)元/㎡計(jì)算，合計(jì)銷(xiāo)售總值為 億元，扣除一次性 2 年 16％的返租后，實(shí)際可回收資金為 億元。負(fù)一層 鋪位總面積（實(shí)用） 鋪位總面積（建筑） 銷(xiāo)售均價(jià) 總銷(xiāo)售值一次性 2 年返租 16%實(shí)際收益內(nèi)鋪 2387㎡ 4774㎡ 30000 元 143220220 元 22915200 元 120304800 元注：以上面積為初步預(yù)測(cè)，鋪位建筑面積以 50％的實(shí)用率進(jìn)行測(cè)算，最終面積以政府部門(mén)查仗報(bào)告為準(zhǔn)。第二部分 項(xiàng)目 SWOT 及競(jìng)爭(zhēng)突破口分析一、相關(guān)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)特征目前宏觀政策對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響相對(duì)于住宅市場(chǎng)而言，國(guó)家宏觀調(diào)控沒(méi)有涉及到商業(yè)物業(yè)，因此的商業(yè)物業(yè)受政策影響較小，同時(shí)住宅市場(chǎng)調(diào)
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