【文章內(nèi)容簡介】 期市場描述 （1）現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)概述師宗縣商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)始于2004年年底。從2005年開始，東林花苑、通源商業(yè)廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街、綠海花園等商住樓盤進(jìn)入師宗樓市，并搶占到了地段極好的市中心地塊，現(xiàn)樓盤已基本售完。從2006年開始，文華商貿(mào)廣場在丹東路中段（老324國道東段）動工修建，總占地面積約12000平米，建筑面積約28800平米。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，14樓單位建筑面積約570平米／套，預(yù)售價臨街120150萬／套，喊價均價約2500元／平米；正式發(fā)售價格尚未確定，內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)與臨街商住樓基本相同，價格不詳，尚未確定。（2）開發(fā)量與銷售情況目前師宗縣區(qū)總共有4個樓盤，預(yù)計2006年的開發(fā)量為9萬平方米。現(xiàn)有樓盤除尚未開盤的“文華商貿(mào)廣場”，其余樓盤已基本銷售結(jié)束，基本上沒有空置商品房。根據(jù)初步統(tǒng)計，師宗縣市區(qū)基本上沒有空置的商品房現(xiàn)房，所以，商品房開發(fā)尚有較大的空間。（3）房價情況師宗的多層商品房住房房價均價在1000元/㎡－1100元/㎡，最低價950元/㎡，最高價1250元/㎡。（4）目標(biāo)消費(fèi)群購房人群主要為國家公務(wù)員和事業(yè)單位人員，其次是工企業(yè)主、高層管理人員、中小企業(yè)主、拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體為購房的主要潛在客戶，其中國家公務(wù)員所占比例最大,他們依舊是多層商住樓的主要購買者。少數(shù)工礦企業(yè)主要經(jīng)營者以及市內(nèi)的高收入群體、二次置業(yè)者，購買意向調(diào)查基本上傾向于獨(dú)立別墅、連排別墅，在收回的調(diào)查表中，隨機(jī)抽取100多位被調(diào)查者中，趨向十分明顯。（5）商鋪銷售情況少數(shù)高收入群體及經(jīng)商者將資本增值寄希望于商鋪的出租或利用。所以師宗的商鋪十分搶手，市中心商鋪單位面積售價基本保持在30005000元左右，成為師宗樓市的一大特點(diǎn)。未來樓市走勢預(yù)測師宗縣空置房較少，多數(shù)消費(fèi)者對購房追捧態(tài)度，因此未來23年內(nèi)，師宗縣商品房開發(fā)將會更注重居住環(huán)境和質(zhì)量，房價將會小幅度上揚(yáng)。預(yù)計師宗縣工商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展每年將以10%以上的的速度遞增，因此商鋪熱將會持續(xù)升溫。當(dāng)前及未來3年土地供應(yīng)情況預(yù)測根據(jù)縣政府2007年前完成文筆大道南段、丹溪大道、鳳華路、通源大街至鳳華路兩條干線建設(shè)及國道老324線連接段改造的規(guī)劃設(shè)計，和到2010年縣城規(guī)模達(dá)12平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)35%以上的發(fā)展目標(biāo)，未來五年內(nèi)每年會有10萬平方米以上的土地掛牌出讓。師宗縣購房潛在客戶預(yù)測及房價承受能力預(yù)測師宗工商業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長，大量工礦企業(yè)的興建，高收入群體逐漸“涌現(xiàn)”，因此，高檔住宅區(qū)市場需求量會逐漸增大。國家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕者等中等收入群體是購房的主要潛在客戶，但房價承受能力有限。據(jù)調(diào)查，公務(wù)員對房價的承受力為11001200元/㎡左右，其他則在1000元/㎡—1100元/㎡左右。項(xiàng)目所在區(qū)域的樓盤狀況及競爭性物業(yè)發(fā)展情況l從2006年6月8日至6月14日，市調(diào)人員用6天的時間，對師宗2006年開發(fā)和銷售的4個樓盤進(jìn)行了調(diào)查，內(nèi)容涉及樓盤規(guī)模、特色、價格、戶型設(shè)計、物業(yè)配套、銷售狀況、售樓人員素質(zhì)、宣傳推廣手法等多個層面100多個選項(xiàng)調(diào)查。基本上摸清了師宗商品房開發(fā)、銷售及需求狀況。一、競爭性樓盤現(xiàn)狀樓盤名稱： 東林花苑 項(xiàng)目公開日期：2005 年 月 日市場類別：單一住宅( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪( ) 其他( )地 址： 師宗縣鳳竹路樓盤現(xiàn)狀：已售完環(huán)境評估：位于鳳竹路中段臨街半坡連排別墅，周邊環(huán)境較雜亂。房屋前后兩排，總占地面積約6000平米，建筑面積約15000平米，銷售總額約21，000，000元。前排臨街20套，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住4層半帶屋頂露臺商住樓，屋后帶約20平米后院，一樓商鋪面積約為95平米，單位建筑面積約400450平米，開盤售價約5660萬元／套，平均房價13501400元／平米。后排為17套帶花園3層連排別墅，花園面積約40平米，單位建筑面積約300350平米，開盤售價約3640萬元／套，平均房價11501250元／平米。 ／年，6元／平米／月；樓盤名稱： 雄業(yè)商業(yè)步行街 項(xiàng)目公開日期：2005 年 月 日市場類別：單一住宅( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪( ) 其他( )地 址： 師宗縣漾月路、青年路中段樓盤現(xiàn)狀：已售完環(huán)境評估：位于師宗縣漾月路、青年路中段，兩面臨街，位置較佳，是黃金地段，周邊是師宗市中心核心商業(yè)區(qū)。總占地面積約5600平米，建筑面積約20000平米，其中商鋪約4000平米，銷售總額約48，000，000元。樓盤前后貫通，結(jié)構(gòu)為Y型排列，房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，一樓商鋪單位面積約為1040平米／間，共有商鋪120間左右，均價約7500元／平米（其中10間單層商鋪10平米／間，開盤售價的約11000元／平米）；住房120220平米／套，平均房價約1150元／平米。 前后排1樓租金約為80120元／平米／月；中間商普租金5070元／平米／月；樓盤名稱： 綠?；▓@ 項(xiàng)目公開日期：2005 年 月 日市場類別：單一住宅( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪( ) 其他( )地 址：師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口樓盤現(xiàn)狀：商鋪已售完，僅余一套別墅和一套躍層環(huán)境評估：位于師宗縣鳳竹路與文筆路交叉路口，東臨新324國道，位于城市入口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。由于離324國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約10000平米，建筑面積約25000平米，其中商鋪約2300平米，銷售總額約38，000，000元。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，13樓建筑面積299平米，其中一樓商鋪單位面積約為87平米（2間），售價72萬／套，均價約2400元／平米；住房212平米／套（45躍層），平均房價約1100元／平米。 樓盤名稱： 文華商貿(mào)廣場 項(xiàng)目公開日期：2006 年 月 日市場類別：單一住宅( ) 綜合商住 ( ● ) 商鋪( ) 其他( )地 址：樓盤現(xiàn)狀：在建，尚未正式發(fā)售環(huán)境評估：位于丹東路中段（老324國道東段）位于城市出口，具有一定的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿?。由于離324國道較近，噪音和粉塵污染影響較大，總占地面積約12000平米，建筑面積約28800平米。樓盤沿街房屋結(jié)構(gòu)為下商上住商住樓，14樓單位建筑面積約570平米／套，預(yù)售價臨街120150萬／套，均價約2500元／平米；內(nèi)部建筑面積及結(jié)構(gòu)基本相同，價格不詳，尚未確定。售樓處分析l師宗縣房地產(chǎn)企業(yè)的售樓處，基本上都不太注重形象，只有文化商貿(mào)廣場一家在現(xiàn)場售樓部制作了樓盤模型，張貼了戶型圖，整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高。其他公司開發(fā)的樓盤售樓處環(huán)境形象一般，都比較簡單，甚至連打印的與樓盤有關(guān)的文字介紹都沒有，樓盤的平面圖都非常粗造。樓書和DM宣傳從未見到。售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。售樓人員對樓盤了解有所欠缺，大部分問題均無法回答，實(shí)際上大部分樓盤并不是有售樓人員完成銷售，而是由老板和老板的朋友完成了銷售。有的樓盤有的甚至沒有專業(yè)售樓處，也根本沒有售樓部，而是在開發(fā)公司的辦公室就完成了銷售。價格分析l （1）地段售價分析A、一類地段一類地段的樓盤，價格相差較大。商住樓盤住房價格在10001200元/㎡左右，均價在1100元/㎡左右（不含規(guī)費(fèi)）；商鋪600011000元元/㎡左右；如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。B、二類地段二類地段的檔次區(qū)分并不十分明顯。一般別墅價位在22002300元/㎡左右，連排別墅價位在12001400元/㎡左右，多層住宅價位在9001100元/㎡左右，商鋪價格4000—6000元/㎡左右，如東林花苑、綠?；▓@。（2）樓層、朝向價格換算分析在朝向、樓層換算方面，師宗的大多樓盤并沒有固定的換算標(biāo)準(zhǔn)，少數(shù)換算的樓盤標(biāo)準(zhǔn)也很不一致。東西基本無差價。連排通常送露臺、閣樓、花園。（3）付款方式分析在付款方式上，通常有按揭和一次性付款兩種方式。對一次性付款的優(yōu)惠方式很不一致。有幾個樓盤沒有折扣，如通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街。也有以房價打折作優(yōu)惠鼓勵的，如綠?；▓@就對一次性付款以9?5折優(yōu)惠。一般按揭的樓盤以6成20年居多。戶型分析l 在戶型設(shè)計上，各大樓盤普遍傾向大戶型，銷售也較好。（1）主流戶型分析目前在師宗銷售形勢相對較好的住房，其主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在師宗較具代表性。面積在100—140之間較多。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。（2）最大戶型分析最大戶型在300—500平方米左右，以下商上住的14層／戶結(jié)構(gòu)居多。（3）最小戶型分析最小戶型在50—90平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。（4）最暢銷戶型分析基本和目前師宗的主流戶型吻合，面積在100—140之間，三房二廳一廚一衛(wèi)較多。綠化分析l（1）綠化率較低，基本上沒有景觀設(shè)計師宗市內(nèi)山很少，水資源又極其豐富。兩者的過少與過濫加上商品房售價都比較低，而低價又相對較高，使開發(fā)商很難在這上面做文章，所以開發(fā)商普遍對綠化都不很重視。一、二地段的高檔樓盤綠化率都非常低，景觀設(shè)計基本上見不到。（2）營造方式分析師宗的綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園綠化。A、一般的樓盤都沒有庭前地面綠化。B、只有綠?；▓@配有小面積中心花園。C、其它樓盤幾乎都沒有景觀設(shè)計和綠化帶。配套分析l（1）基本配套一般高、中、低檔次的樓盤，基本配套有水、電表、有線電視，稍有檔次的多配備防盜對講機(jī)、寬帶。（2）特色配套師宗樓盤的特色配套不明顯，有24小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠(yuǎn)紅外電視監(jiān)控的樓盤目前還沒有。 （3）地方特色值得注意的是，一般認(rèn)為基本配套所必需的液化煤氣，在師宗幾乎沒有樓盤有這方面配套，大多數(shù)樓盤基本上是賣毛房。業(yè)主分析l（1）業(yè)主職業(yè)構(gòu)成師宗城市不大，外地人并不多，所以一般樓盤也多是本地人消化。在師宗，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和私營業(yè)主的收入相對較高，是買房的主要社會群體。（2）業(yè)主年齡構(gòu)成從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為3545歲左右的高收入群體，有一定的消費(fèi)積累，消費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)、環(huán)境的安全問題。另一類為2530歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。銷售現(xiàn)狀分析l在師宗，一類地段的樓盤賣得非?；鸨?，基本上開盤前已經(jīng)賣出大半，開盤即清盤。比較好的是通源廣場、雄業(yè)商業(yè)步行街，基本上是開盤即清盤，綠?；▓@至調(diào)查時只剩2套。營銷推廣分析l（1）主要宣傳點(diǎn)在樓盤的宣傳上，個性化樓盤幾乎沒有，推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強(qiáng)。（2）主要媒體宣傳媒體主要以橫幅為主。戶外廣告僅發(fā)現(xiàn)在天匯商業(yè)廣場上作了一塊（文華商貿(mào)廣場），面積不超過20平方米。DM及傳單、以及像昆明在報紙上登大版面廣告的宣傳方式，在師宗根本沒有，電視也幾乎沒有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)廣告。當(dāng)?shù)貥潜P知名度分析l注：對本項(xiàng)調(diào)查分市民隨機(jī)調(diào)查（以下稱A項(xiàng)）和售樓處有強(qiáng)烈購房意向人士調(diào)查（以下稱B項(xiàng)）兩部分。（1）開發(fā)商知名度A項(xiàng)調(diào)查顯示，能準(zhǔn)確說出開發(fā)公司名稱，并知道公司地址，電話、老板姓名的不到5％。（2）樓盤知名度A項(xiàng)調(diào)查表明，對樓盤有所了解的被調(diào)查者，80%知道雄業(yè)商業(yè)步行街，其次為綠海花園42%和東林花苑占32%。師宗各大樓盤狀況綜述l （1）根據(jù)樓盤調(diào)查可知：A、同一檔次的樓盤，其配套設(shè)施、綠化程度、戶型面積、推廣營銷手段等水平差距不大。B、樓盤的主流戶型和暢銷戶型也比較集中，通常為三室二廳，四室兩廳，下商上住的14層／戶結(jié)構(gòu)居多。（2）通過分析，我們認(rèn)為：總體而言，師宗房產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，其樓盤檔次差距不大，樓盤的開發(fā)面積及體量都不大，市民房產(chǎn)消費(fèi)觀念比較傳統(tǒng)。近年師宗房地產(chǎn)市場比較熱，但總體房產(chǎn)銷售形勢并不非常樂觀。師宗縣民普遍收入不高，又缺乏外來人口的購房潛力，受整個消費(fèi)水平的限制，對開發(fā)商來講，投資需從整體效益上慎重把關(guān)。第二節(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢分析通過市場調(diào)查我們可以看到：師宗的樓市由于地理環(huán)境和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，最終形成規(guī)模小、居住環(huán)境差、分散零亂的局面。無論是師宗未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)劃，市民的消費(fèi)需求都清楚地告訴我們——現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)水平和開發(fā)模式已經(jīng)不能代表和體現(xiàn)師宗未來的發(fā)展方向，已經(jīng)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展——特別是旅游業(yè)發(fā)展的需求，已經(jīng)滯后于消費(fèi)者對生活環(huán)境，對生活方式更替的追求和憧憬——因此，應(yīng)運(yùn)而生的鳳城龍園將成為師宗房地產(chǎn)開發(fā)史上最具有歷史意義的里程碑。因?yàn)轼P城龍園所帶來的不僅僅是一棟房子，一個景觀的變化，而是一種全新的生活觀念和生活方式。首創(chuàng)全新的生活理念和生活享受l首創(chuàng)全新生活理念：盡情享受生活l園區(qū)內(nèi)綠化盡可能做到見縫插綠，除了綠地外，小區(qū)綠化景觀充分利用丘陵緩坡地的有利地形造形，使水景活起來，潺潺溪流穿過小橋，你隨時可以掬起一捧水來，也可以追逐游魚放飛心情；園區(qū)內(nèi)遍布熱帶、亞熱帶名貴苗木，榕樹給你撐起一片綠蔭；丹桂飄香時節(jié)你可以與家人在月光下品茗賞月，分享中秋月餅和節(jié)日的快樂。一年四季花不斷，時時刻刻春滿園。在造景上既借鑒異國流水花園體系又融合中國園林布局，充分考慮景觀的均好性，特別注重人的參與性，所有樹林及溪流水景均能讓人深入其中散步嬉水，小區(qū)內(nèi)全部用高檔綠化地面磚鋪設(shè)，沒有一寸爛泥地面，這就是鳳城龍園最大的特色。步入園區(qū)，沿緩緩的坡地走過鳳城龍園呼吸清新的空氣，你會把城市的喧囂和都市的浮躁忘得一干二凈，也把一天的疲勞全部消除，盡情享受美景，盡情享受生活。 鳳城龍園為解決來自家庭瑣事的壓力，將率先推出“保姆公寓、公共客房、業(yè)主食堂”，有效擴(kuò)大業(yè)主居住面積，降低客人、保姆與主人生活細(xì)節(jié)的交叉，充分