房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與全程營(yíng)銷策劃講義(編輯修改稿)
2025-05-21 22:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 配使用和資金回收等內(nèi)容。這一工作與投資直接相關(guān)。（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有：申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書(shū)等，根據(jù)項(xiàng)目全程策劃內(nèi)容，通過(guò)方案競(jìng)賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，通過(guò)招標(biāo)方式優(yōu)選設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙。規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)投資控制意義重大。這一階段還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府許可證書(shū)。這里所說(shuō)的“高質(zhì)量”應(yīng)至少包含這樣幾個(gè)含義：設(shè)計(jì)圖紙全面體現(xiàn)本公司的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)意圖，嚴(yán)格遵守國(guó)家大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)；圖紙中無(wú)錯(cuò)誤和矛盾，滿足設(shè)備材料選擇與確定要求，滿足非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的設(shè)計(jì)和加工制作要求，滿足施工圖預(yù)算的編制要求，滿足建筑工程施工和設(shè)備安裝要求；投資費(fèi)用應(yīng)在控制限額內(nèi)。設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅關(guān)系到項(xiàng)目的一次性投資，而且影響到建成后運(yùn)營(yíng)階段經(jīng)濟(jì)效益的良好發(fā)揮，如經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)日常維護(hù)費(fèi)用、大修更新費(fèi)用的高低，還關(guān)系到合理利用有限資源以及消費(fèi)者生命財(cái)產(chǎn)安全等重大問(wèn)題。（5）工程施工階段這一階段的主要工作有：依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同；公司工程管理部門或外聘監(jiān)理管理項(xiàng)目實(shí)施；最后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（6）市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段這一階段的主要工作有：市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷方案策劃、實(shí)施。好的市場(chǎng)營(yíng)銷通常貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，而不是等到項(xiàng)目建成后再進(jìn)行。好的市場(chǎng)營(yíng)銷有利于項(xiàng)目投資順利收回，并實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。投資回收情況可以與資金運(yùn)作方案計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比考核。（7）物業(yè)管理階段本企業(yè)集團(tuán)所屬全資子公司參與本公司出售、出租房產(chǎn)的物業(yè)管理，將延續(xù)對(duì)公司前期出售、出租承諾的兌現(xiàn)，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很高，將在很大程度上完善、提升公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象，這一效果會(huì)在公司下一輪房產(chǎn)的銷售價(jià)格中得到體現(xiàn)。因此，集團(tuán)對(duì)物業(yè)管理公司的投資補(bǔ)貼將物有所值，或者可能獲得超額回報(bào)。（8）物業(yè)拆除與報(bào)廢階段由于土地使用權(quán)期限屆滿、不符合城市規(guī)劃、物業(yè)確認(rèn)為危房等原因，物業(yè)需報(bào)廢與拆除。這一階段的主要工作有：拆除與報(bào)廢條件滿足并經(jīng)權(quán)威部門確認(rèn)，報(bào)廢與拆除方案批準(zhǔn)，拆除實(shí)施，殘值回收，土地再利用等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方參見(jiàn)表21，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同參見(jiàn)表22。表21 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要參與方ABCDEFGH投資機(jī)會(huì)研究和土地競(jìng)投項(xiàng)目立項(xiàng)全程策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷物業(yè)管理物業(yè)拆除與報(bào)廢開(kāi)發(fā)商咨詢機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位施工供應(yīng)商監(jiān)理營(yíng)銷物業(yè)銀行用戶表22 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期各階段的主要工作和涉及的政府部門和合同投資機(jī)會(huì)和土地競(jìng)投（A）項(xiàng)目立項(xiàng)（B）全程策劃(C)規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)工程施工(E)市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣(F)物業(yè)管理(G)物業(yè)拆除與報(bào)廢（H）各階段主要工作市場(chǎng)調(diào)研投資機(jī)會(huì)研究土地競(jìng)投申請(qǐng)項(xiàng)目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)；可行性研究；獲取立項(xiàng)批復(fù)。市場(chǎng)調(diào)研；市場(chǎng)定位；產(chǎn)品定位；經(jīng)濟(jì)效益分析；營(yíng)銷方案。委托設(shè)計(jì)監(jiān)理；組織設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽；編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；簽訂設(shè)計(jì)合同；初步設(shè)計(jì)審核；技術(shù)設(shè)計(jì)審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計(jì)；委托施工監(jiān)理；組織施工招標(biāo)；簽訂施工合同；工程實(shí)施項(xiàng)目管理；工程竣工驗(yàn)收；物業(yè)交接。項(xiàng)目定價(jià)；項(xiàng)目市場(chǎng)推廣；銷售策劃實(shí)施；獲取商品房銷售許可證；實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。編制物業(yè)管理方案；物業(yè)管理招標(biāo)；物業(yè)交接和住戶入??；物業(yè)維護(hù)和管理。物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報(bào)廢和拆除；物業(yè)資源回收涉及的政府部門國(guó)土、計(jì)委、建委規(guī)劃局規(guī)劃局、建委、園林、綠化、消防、人防、衛(wèi)生、環(huán)境、市政等建委、招標(biāo)辦、環(huán)境、衛(wèi)生、安全、質(zhì)監(jiān)站等國(guó)土、房產(chǎn)、稅務(wù)測(cè)繪、消協(xié)、工商等物業(yè)辦、街道、居委會(huì)、派出所等拆遷辦等簽訂的相關(guān)合同咨詢合同、土地使用權(quán)出讓合同咨詢合同、貸款合同咨詢合同勘察合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同監(jiān)理合同、施工合同、材料設(shè)備采購(gòu)合同、裝修合同、貸款合同廣告合同、銷售代理合同、商品房買賣合同、租賃合同物業(yè)管理合同、設(shè)備維修合同、服務(wù)合同、房屋維修合同拆遷合同4 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期各階段業(yè)務(wù)流程圖參見(jiàn)圖21~29。 圖2－1 投資機(jī)會(huì)研究階段的工作流程確定競(jìng)投地塊報(bào) 審終止競(jìng)投正式競(jìng)投NY獲取土地出讓信息企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略NY對(duì)出讓地塊信息進(jìn)行分析、研究土地儲(chǔ)備計(jì)劃，具體特點(diǎn)各地塊城市規(guī)劃、交通、發(fā)展前景等因素分析對(duì)各匹配地塊實(shí)地勘察、分析NY地塊篩選競(jìng)投決策是否參與競(jìng)投是否有合適地塊是否決定準(zhǔn)備競(jìng)投該地塊土地競(jìng)投階段獲取土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓信息投資機(jī)會(huì)的研究確定競(jìng)投地塊詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)形成、優(yōu)選出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案規(guī)劃限制條件分析項(xiàng)目策劃地塊優(yōu)劣勢(shì)分析規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及比選競(jìng)投報(bào)價(jià)計(jì)算競(jìng)投結(jié)束報(bào)價(jià)評(píng)估及決策實(shí)地競(jìng)投競(jìng)投后評(píng)估獲取土地使用權(quán)NY反饋 饋是否中標(biāo)圖2－2 土地競(jìng)投工作流程項(xiàng)目立項(xiàng)階段 投資環(huán)境分析和選址研究項(xiàng)目投資方案策劃參與土地競(jìng)投，簽訂土地使用權(quán)出讓合同申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)和用地紅線圖申報(bào)立項(xiàng)政府有關(guān)部門項(xiàng)目可行性研究報(bào)審可研報(bào)告政府有關(guān)部門下達(dá)立項(xiàng)項(xiàng)目批復(fù)征地及前期規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備，委托進(jìn)行初步設(shè)計(jì)向土地管理及使用
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