房地產開發(fā)流程詳解及房地產營銷策劃全流程(編輯修改稿)
2025-02-22 12:05 本頁面
【文章內容簡介】 什么說 “ 項目一期＝全部 ” ？u如何確定項目的營銷戰(zhàn)略？u營銷中 50％的能耐取決于定價水平？u怎么開盤會出現(xiàn)砸場的現(xiàn)象？問題界定、目標界定客戶定位和需求分析 市場競爭分析制定營銷戰(zhàn)略發(fā)展方向案例借鑒和模式選擇銷售前期 —— 結構化問題分析、 SWOT分析銷售前期 —— 競爭占位領導者— 壟斷價格— 產品有不可重復性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術— 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者— 目標明確，挖掘客戶— 瞄準市場縫隙— 創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調新的評估標準— 強調產品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中 大規(guī)模 市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者銷售前期 —— 競爭占位時間軸 — 第一期 第二期 第三期價格走勢分期規(guī)模 M2— — 主力戶型 70120的 23房 100150的 34房 100200的 35房720232005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建 55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā) ，僅為總體 1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。 —— 領導者、挑戰(zhàn)者的占位案例 1：蔚藍海岸的開發(fā)策略6000第四期— 每期套數(shù)均值： 1250套“畫餅 ”模式：描繪宏偉藍圖啟動模式啟動配置：缺乏每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2適用范圍：價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）存在前提：早期地產營銷不充分案例 1：蔚藍海岸的開發(fā)策略案例 2：增城項目：鳳凰城開發(fā)商：廣州碧桂園集團規(guī)模： 9000多畝，現(xiàn)已開發(fā)超過 3000多畝，是目前廣州最大規(guī)模的別墅區(qū)開發(fā)時間： 2023年開始開發(fā)，2023年 5月 1日開始公開發(fā)售物業(yè)類型：別墅：獨棟、聯(lián)排、疊拼等各式別墅；各式洋房物業(yè)位置：增城廣園東路，離廣州市中心３０公里各種配套打造成熟生活社區(qū)q公共設施：交通中心、社區(qū)專用的醫(yī)院、康體中心、圖書館、歌劇院、影劇院q商業(yè)設施：總建面１７萬平方米的五星級酒店、荔枝文化村、１０００多家個性化的商鋪組成的商業(yè)街、面積達１ .２萬平方米美食街、面積達２萬平方米的商業(yè)購物中心、銀行、洗衣店、發(fā)廊、家裝市場，肉菜市場等；q教育設施：鳳凰城中英文學校（包括幼兒園，小學和初中）q會所：酒店會所，各園區(qū)會所交通配套的完善吸引大規(guī)模區(qū)外客戶216。擁有完善的交通配套，內線交通有區(qū)內穿梭巴士，外線交通連通新塘、廣州、深圳、香港等地 。216。提升了新塘市場，將當?shù)厥袌龅目蛻魜碓磾U展至廣州 。鳳凰城18條線路 ，通往廣州市區(qū)、周邊鎮(zhèn)區(qū)，乃至深圳福田及香港的班車同時開通，到最后社區(qū)完善階段， 每天平均超過 300班次 的公交車輛； 鳳凰城分期開發(fā)節(jié)奏一期 二期 三期 四期推出 時間 2023年 5月 1日 2023年 10月 1日 2023年 10月 1日 2023年 5月 1日產 品 218~460平方米四房 八房１９２ ６３３平米 獨 棟 1928 633平方米洋房 聯(lián) 排 160178平方米230512平方米價格 聯(lián) 排 56萬起獨 棟 ８８萬起最 貴 １０００萬元以上略有上 漲 —— 均價 7300元 /㎡ （ 帶 豪 華裝修和精美園林園 藝 ）配套 完善的 對 外交通網(wǎng) 絡 人工水系 統(tǒng) ；園林景 觀 ；中小學校開始投入使用，酒店開始 動 工學校、醫(yī)院、超市，會所、酒店、荔枝文化村等 設 施在 2023年中，開始 陸續(xù) 投入使用推出數(shù)量 首期７３萬平米； 360多套 別 墅；大量洋房和 聯(lián)體 別 墅獨立 別 墅４８０幢 別 墅 110套；洋房 120套； 90套 聯(lián) 排122套客 戶 周 邊 區(qū)域的 “先富一族 ” 泛珠江三角地區(qū) 層 面 進 一步 擴 大 為 珠三角地區(qū)的企 業(yè) 和外企的 頂級 客 戶定位 “森林、湖泊、新城市 ”“別 墅城市 ”全新的模式廣告投入 2023萬元 —— —— ——推 銷 活 動 —— 車 展， 購 房抽 獎 送汽 車和 現(xiàn) 金活 動—— 首 創(chuàng)帶 園林園 藝銷 售模式案例 3：深圳桃源居項目規(guī)模項目規(guī)模?總占地面積： 2023畝?總建筑面積： 180萬平方米?容 積 率： ?總 戶 數(shù)：近 13000戶（ 60000人）?區(qū)位特征：在離深圳主城區(qū) 80分鐘車程的關外郊區(qū)，離市中心約 30公里。依托背景依托背景?寶安區(qū)占深圳市的地產市場份額為13%15%；?寶安區(qū)存在大量低收入人群；?寶安房地產市場相對比較封閉，置業(yè)群體中寶安本地居民占八成；?周邊以工業(yè)區(qū)為主；?項目區(qū)域及周邊教育條件差；?核心賣點：清華名校 —— 名校是消除距離障礙的強大引力。第一 階 段 第二 階 段時間 19962023年 20232023年分期 規(guī) 模 10萬平方米 100萬平方米物 業(yè)類 型 社區(qū)開 發(fā) 的 總 體策略 ——“ 孩子的教育 ”分期配置 開 發(fā) 策略： 單純 以居住和生活 為 核心的居住區(qū)2023年：學校一期、步行廣 場 部分 環(huán) 境、商 場 引 進2023年：學校二期、體育公園 綠 化及部分運 動設 施、青少年 宮 、生 態(tài) 公園 綠 化， 銀 行 郵 局等生活配套20232023年：社區(qū)中心 標 志性建筑 ,社區(qū)文化建筑 ,體育公園完善 ,商 業(yè)發(fā) 展2023年：生 態(tài) 公園、山體公園景點價格走 勢 2800元 /平方米 3800元 /平方米年 銷 售量 15萬平方米開 發(fā)評 價 桃源居要 發(fā) 展，不能 僅僅為 住區(qū)，她是一個以居住 為 核心功能的一個基本配置完善的 “社區(qū) ”， 這 才是桃
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